2011 год

Содержание 
 
 
 

Введение…………………………………………………………………………3

1. Ипотека………………………………………………………………….……4

1.1 Понятие  ипотеки……………………………………………………..…..4

     1.2 Нормативно- правовая база института  ипотеки………………….…….8

     1.3 Функции ипотеки………………………………………………………..10

2. Ипотечный кредит…………………………………………………….……..12

2.1 Понятие  ипотечного кредитования……………………………………..12

     2.2 Особенности применения ипотечного  кредита………………….….…13

     2.3 Механизм ипотечного кредитования……………………………….......14

3. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования

      в России…………………………………………………………………..….19

Заключение………………………………………………………………………24

Список  литературы……………………………………………………………...26

 

     Введение 

    Жилищное  строительство не только ускоряет экономический  рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект – создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2009-2011 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

    Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

      Целью данной курсовой работы является рассмотреть  понятие и функции ипотеки, особенности  и механизм российского ипотечного кредитования, а так же перспективы развития ипотечного кредитования в России.

      При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы  юридической практики и периодической  печати по данной теме.

1. Ипотека

     1.1 Понятие ипотеки

 

     Термин  «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

     1. «Ипотека» (как правоотношение) есть  залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог  в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

     2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой  инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

     Многие  широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под  залог недвижимости, и как получение  кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.¹

     Вступивший  в силу 16 июля 1998 года Федеральный  закон РФ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

    Данный  закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

    Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала       90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

    В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления  ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В  связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты².

    Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального  ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

    В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании ипотечных отношений.

    С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.¹

    Принятие  Закона "Об ипотеке" было предусмотрено  ГК РФ (п.2 ст.334), в котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила".

    Основополагающие  нормы о залоге, содержащиеся в 3 гл.23 ГК РФ, получили достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.

    В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений, в отношении  которых нет аналогов в (3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации) с целью размещения их среди инвесторов.

    К такого рода новеллам можно отнести  нормы о возможности залога незавершенного строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст.76 Закона)..Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках данного Закона. Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующих правовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке" является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).²

      Федеральный Закон «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» не является  окончательным итогом развития  ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их  начало. Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка

     1.2 Нормативно-правовая база института ипотеки

 

     Институт  ипотеки ввиду различных как  экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

     В первую очередь к ним относятся  Федеральный закон от 16 июля 1998 года "Об ипотеке  (залоге недвижимости)", охарактеризованный выше.

     Регистрация недвижимости, важнейшая функция  государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным  законом от 21 июля 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

     Фактическая реализация прав банка по ипотеке  возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года  "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные  нормы, которые тем не менее следует  учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

     До  начала девяностых годов ипотека  практически отсутствовала. Псевдоипотека  осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.³

     Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

     К сожалению, и последние законы исправили  нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований  для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии  предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта.