Отказ соответствующего органа в регистрации  либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Даже в общих  нормах Кодекса о защите гражданских прав закреплена возможность для любого заинтересованного лица, оспорить совершенную в реестре запись, защищая принадлежащие ему права (п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса ).

        В случаях, предусмотренных законом, может производиться и специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 Гражданского кодекса). Например, ст. 24 КТМ установила необходимость внесения в Государственный судовой реестр всех судов, технический надзор за которыми ведется Регистром.

1.3. Классификация недвижимого имущества

         Рынок недвижимости в России  только складывается. В классическом  его понимании он представлен  обычно в трех основных сегментах:  рынок жилых и нежилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых и нежилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, нежилые помещения, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д. ⁶

         Действуют различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

          Законодательно закрепив права частной собственности на недвижимое имущество, осуществив приватизацию в Российской Федерации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

             Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат. ⁷

         Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.

         Если собственник не в состоянии  эффективно использовать свою  недвижимость, т.е. она не приносит  прибыли, налоги становятся обременительными и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или объект недвижимости, “выбирает” себе собственника.

      Введение  в действие  Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенной порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон), стимулирует более широкое развитие рынка  земельных участков, индивидуальных жилых домов, гаражей, дачных и садовых домиков.

        Закон  внес изменения в  ст. 25.2 Закона о регистрации, согласно  которой осуществлялась государственная  регистрация права собственности  на создаваемый или созданный  объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, а так же  ввел в Закон о регистрации  новую статью 25.3 , тем самым,  установив новые правила государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок,  предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

      Так согласно положениям Закона, если в  акте, свидетельстве  не указан вид  права, на котором предоставлен такой  земельный участок или невозможно определить вид этого права, такой  земельный участок считается  предоставленным гражданину в частную  собственность, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законам такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность  граждан не требуется.

         Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.

         По своему целевому назначению  земли обычно делятся на семь  категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

        Согласно ст. 36 Земельного кодекса, любой собственник строения, здания, сооружения имеет право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевается противоестественное разделение единого объекта недвижимости  здания и функционально обеспечивающего его деятельность земельного участка.

         Только частная собственность на единый объект недвижимости (включая землю) может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости (например, получить под него кредит), если он не находится в полной собственности.

      Поэтому законодательно установлен запрет приватизации зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений сооружений промышленного  назначения, без  одновременной приватизации земельных участков на которых они расположены, за исключением случаев, если такие  земельные  участки изъяты из оборота или ограничены в обороте,   п. 7 ст.  3 Федерального закона от 25.10.2001. № 137-ФЗ « О введении в действие  Земельного  кодекса Российской  Федерации». ⁸

         В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. В значительной мере это объясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности.

        Наиболее масштабны потенциалы рынка жилья. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

         Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости⁹.

         Вместе с тем развились и  формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации граждане стали владельцами недвижимых активов (квартир) не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

         Вместе с тем, все это дополняется и вновь открывшимися возможностями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова.

           Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор, либо квартира приобретается полностью за счет средств банка.

         Банк или его дочерняя фирма  осуществляют сбор документов, занимаются  оформлением сделки купли-продажи,  осуществляют расчеты с продавцом  и т.д. Поэтому размер комиссионных, например, по Москве  достигает 13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок насыщен криминальными элементами стремящимися к незаконному обогащению.

         Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира, так как приобретение или строительство жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации влечет возникновение ипотеки в силу закона, ст. 77  Закона об ипотеке.

        Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

         В целом жилищная проблема  не только сохраняется, но и  усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.

         После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению.

         Разумеется, использование жилых  помещений, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц,  под нежилые цели - для размещения  в них офисов, контор,  мастерских, вычислительных центров и т.д. - отнюдь не способствует решению  жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Поэтому в данном вопросе законодательно устанавливаются некоторые ограничения.

      Так  в соответствии п.3 ст. 22 Жилищного  кодекса Российской Федерации, перевод  квартиры в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такая квартира находиться на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не являются жилыми.

        Стабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комиссионные, привлекают большое количество посреднических структур.

Данный  факт отрицательно влияет на развитие всего фондового рынка, недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализацией недвижимости.

         Прежде всего, бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. Они дают возможность постепенно накапливать их необходимое количество для покупки квартиры, являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья. ¹⁰

         Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

         На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий  такие оценки или вообще не  делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

         Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.