Вещное право

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется  также государственная регистрация  договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 251 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении сделок о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).³¹

Произведенная государственная  регистрация права на недвижимое имущество подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст.14 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п.3 ст.131 ГК РФ оно выдается «по ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Образец Свидетельства  установлен Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219.³² Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

 Свидетельство повторяет  структуру записи о праве, оно  содержит:

1) данные о правообладателе  (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом;

3) вид зарегистрированного  права (собственность или другое  вещное право);

4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

 Важной информацией,  содержащейся в Свидетельстве,  являются существующие ограничения  (обременения) зарегистрированного  права. Если такие ограничения  (обременения) зарегистрированы  в реестре на момент выдачи  Свидетельства, то это должно  быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

 На Свидетельстве  указываются две даты: в верхней  части - дата выдачи, а в нижней - дата внесения записи в Единый  реестр. Даты могут совпадать,  но дата выдачи может быть  и позднее даты внесения записи в реестр.

 На правоустанавливающем  документе, на основании которого  зарегистрировано право, проставляется  заверенный подписью регистратора  и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия _____ Номер ______», в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, на котором указан в качестве основания этот правоустанавливающий документ.

 

§9. Отличия регистрации права на недвижимость от регистрации сделки с недвижимостью.

 

В соответствии со ст.ст. 1-3, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред. от 28.07.2012), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.³³ Регистрация объекта недвижимости - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества в едином кадастре. Отличие же регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с недвижимым имуществом заключается в том, что в первом случае регистрируется форма прав на недвижимость (владение, пользование, собственность и т.д.), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Именно это законодательная  дефиниция понятия регистрации  недвижимого имущества вызывала с принятием Закона множество  споров, как в теории, так и на практике.

Как отмечает А.М. Эрдлевский, «вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил  последовательного решения ни в  ГК, ни в … Законе, что может  привести к возникновению затруднений  в правоприменительной практике. Дело в том, что ст.164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст.131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно было ожидать, что закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло. В п.1 ст.4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130, 131, 132 и 164 ГК. Таким образом, ст.164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК».³⁴

На мой взгляд, в  настоящее время проблема различия категорий регистрация прав на недвижимость от регистрации сделок с недвижимостью отсутствует. Как юридическая литература, так и практика выработала четкие определения и значение данных категорий.

Еще одно важное отличие  регистрации сделок от регистрации  прав, является право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Государственная регистрация сделки в настоящее время - это необходимое условие ее заключения, момент регистрации - это момент заключения договора. Более того, как правило, на сегодняшний день сделка (договор) прекратила свое действие и соответственно уже не может быть зарегистрирована.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Подытожив все изложенное, следует сделать следующие выводы.

Во-первых, право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

В-третьих, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю.

В-четвертых, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество; обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество; распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом.

В-пятых, действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

В-шестых, при совершении сделок с недвижимостью необходимо руководствоваться не только нормами гражданского законодательства, но актами регулирующими особенности правового статуса того или иного вида недвижимости.

В целом, характеризуя современное  правовое регулирование сделок с  недвижимостью, необходимо констатировать, что к настоящему времени сложился полноценная правовая база для развития рынка недвижимости и осуществления с нею сделок. Приняты не только такие фундаментальные акты, как Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Земельный кодекс РФ, но и множество инструкций и правил. Более того, к настоящему времени выработалась практика применения этого законодательства.

Сделки с недвижимостью  представляют собой уже не хаотичное  разделение недвижимого имущества, а детально контролируемый государством процесс. Это не означает, что простые (не публичные) участники данных правоотношений ограничены в своих правах и возможностях, это означает, что их права максимально защищены.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

Нормативные правовые акты:

 

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета.- 2009.- № 7.
2. Воздушный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 19 марта 1997 года №60-ФЗ [28.07.2012] // Российская газета. – 1997. - №59-60. – Ст.33
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года [с изм. от 07.02.2011]  // Российская газета.- 1994.- №  238-239.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 года [с изм. от 14.06.2012] // Российская газета. – 2002. - №220.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 №188-ФЗ [в ред. 29.06.2012] // Российская газета. – 2004. - №1.
6. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года №136-ФЗ [в ред. от 28.07.2012] // Российская газета. – 2001. - №211-212.
7. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: Федеральный закон от 07 марта 2001 года №24-ФЗ  [в ред. 28.07.2012] // Российская газета. – 2001. - №50-51.
8. Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 1995 №223-ФЗ [с изм. от 01.09.2012] // Российская газета. – 1995. - №17.
9. О несостоятельности банкротства: Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127 [с изм. от 16.10.2012] // Российская газета. – 2002. - №209-210.
10. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ [в ред. от 01.07.2011] // Российская газета. – 1998. - №79.
11. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ [в ред. 07.03.2005] // Правовая система «КонсультантПлюс».
12. О космической деятельности: Закон РФ от 20 августа 1993 года №5663-I [в ред. от 21.11.2011] // Российская газета. – 1993. - №186.
13. Об основах платного землепользования в городе Москве: Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы от 13 декабря 2001 года №16-П // Правовая система «КонсультантПлюс».
14. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: утвержден ВС РФ от 11 февраля 1993 года [с изм. от 02.10.2012 ] // Российская газета. – 1993. - №49
15. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219 [в ред. от 22.11.2006] // Российская газета. – 1998. - №42.
16. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Постановление Правительства РФ от 01 июня 2009 года №457 [в ред. 08.10.2012] // СЗ РФ. - 2009. -  № 25. Ст. 3052.
17. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 [в ред. от 22.11.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
18. Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста России от 1 июля 2002 года № 184 [в ред. от 19.01.2005] // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2002. - № 11.

 

Специальная и  дополнительная литература:

 

19. Белов В.А. Гражданское право: особенная часть. / под ред. В.А. Белова. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. – 767 с.
20. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: учебник для вузов / под ред. Л.Ю. Грудцыной, А.А. Спектор. - М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. – 560 с.
21. Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве / под ред. А.В. Коновалова. - СПб., 2002. – 337 с.
22. Мозолин В.П. Гражданское право: в 2-х частях. Часть 1 / отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2005. - 719 с.
23. Рассолов М.М. Гражданское право: учебник / под ред. М.М. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. – 911 с.
24. Садикова О.Н. Гражданское право Российской Федерации: в 2-х томах. Том 1 / под ред. О.Н. Садиковой. - М.: Инфра-М, Контракт, 2006. - 493 с.
25. Сергеев А.П. Гражданское право: в 3-х томах. Том I / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2005. – 765 с.
26. Синайский В.И. Русское гражданское право / под ред. В.И. Синайского. - М., 2002. – 428 с.
27. Суханов Е.А. Гражданское право: в 4-х томах. Том 2 / под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 396 с.
28. Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. – СПб.: Теис, 1996. – 550 с.
29. Шевчук Д.А. Гражданское право: учебник / под ред. Д.А. Шевчук. - М.: Эксмо, 2009. – 386 с.
30. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  / А.М. Эрделевский. – М.: БЕК, 1999. – 318 с.

 

Материалы судебной практики:

 

31. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года №8 [с изм. от 02.07.2009]  // Правовая система «КонсультантПлюс».
32. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 [в ред. 06.02.2007] // Правовая система «КонсультантПлюс».

 

¹ Шевчук Д.А. Гражданское право: учебник / под ред. Д.А. Шевчук. - М.: Эксмо, 2009. – С. 93.

² О несостоятельности банкротства: Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127 [в ред. от 28.07.2012, с изм. от 16.10.2012] // Российская газета. – 2002. - №209-210.