Выселение граждан

По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию  допустимо не иначе, как по решению  суда. Поскольку жилищная проблема в настоящее время решается в  РФ на уровне государственной политике, государственных программ, жилье  является приоритетом в плане  защиты прав граждан. Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению  из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения. ЖК РФ лишь указывает основания  и порядок выселения, которым  должен руководствоваться суд при  вынесении соответствующего решения.

Первым рассматриваемым  нами основанием выселения будет  невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Обязанность нанимателя вносить  квартирную плату ежемесячно не позднее  десятого числа месяца следующего за прожитым содержалась еще в ЖК РСФСР (ст.56). В ЖК РФ также определяется такая обязанность и в п.1 ст.155³⁸ устанавливается срок выполнения обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за прожитым месяцем.

Ст.678 ГК РФ³⁹ также определяет обязанность нанимателя по договору найма жилого помещения по внесению платы за пользование жилым помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит  из платы за пользование жилым  помещением (плата за наем) и плата  за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию и текущему ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в  том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление и т.д.

Договор управления, если таковой  имеется, может предусматривать  иные сроки внесения платежей.

Договор социального найма  жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя и допускается  это в судебном порядке именно в случае невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более  шести месяцев (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ). На сегодняшний  день это наиболее распространенные случаи выселения. Можно сказать, что " самый популярный вид " выселенцев" - это неплательщики. Стоит нанимателю жилого помещения забыть, не захотеть или не иметь возможности платить  за коммунальные услуги в течении 6 месяцев, можно начинать паковать чемоданы, причем не только свои, но и своих  зарегистрированных по этому месту  жительства родственников".

При расторжении договора вследствие того, что наниматель и  проживающие совместно с ним  члены его семьи в течении  более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое  помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

С формулировкой рассматриваемого нами основания не соглашается доктор юридических наук, профессор, адвокат  Московской городской коллегии адвокатов  Г.А. Свердлык⁴⁰, комментируя, что невнесение нанимателем платы является существенным нарушением, служащим основанием для расторжения договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или с перерывами.

На сегодняшний день в  стране многие семьи имеют значительные задолженности по коммунальным платежам. Далее мы остановимся на актуальном вопросе: кто может опасаться  выселения из жилого помещения в  связи с неуплатой коммунальных услуг?

Ответ на этот вопрос зависит  от причин неуплаты коммунальных услуг. Как показывает практика, суды, установив  уважительные причины образования  задолженностей свыше шести месяцев, отказывают в удовлетворении иска о  расторжении договора социального  найма, но при этом удовлетворяют  требования о погашении задолженностей. В качестве уважительных причин невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение  в связи с болезнью, наличие  в составе семьи детей, инвалидов  и т.д. В тоже время, ответчик-наниматель не должен забывать, что доказывать уважительность причин образования  задолженности согласно ст.50 ГПК  РСФСР должен он сам. Непредставление  ответчиком - нанимателем письменных объяснений и доказательств, в случае его неявки в судебное заседание, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам (ч.2 ст.142 ГПК РСФСР).

В ст.90 ЖК РФ предусматривается, что если наниматель и проживающих  с ним членов его семьи не вносят плату за жилое помещение и  коммунальные услуги в течении более  шести месяцев без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением  другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан  в общежитие. ⁴¹

Вторым основанием для  расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя  является разрушение или повреждение  жилого помещения нанимателем или  другими гражданами, за действия которых  он отвечает (п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ). К таким  гражданам относятся:

1. члены семьи нанимателя (ст.69 ЖК РФ);

2. временные жильцы (ст.80 ЖК  РФ);

3. поднаниматели (ч.4 ст.79 ЖК  РФ).

Выселение нанимателя и членов его семьи производится без предоставления другого жилого помещения.

Третьим основанием для расторжения  договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое  нарушение прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном жилом  помещении (п.3 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Речь может  идти о нарушении правил пользования  жилым помещением или санитарно - эпидемиологических правил, санитарно - гигиенических правил, а также  требований пожарной безопасности.

Четвертым основанием для  расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя  является использования жилого помещения  не по назначению (п.4 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Поскольку  жилое помещение предназначено  для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.

В Бюллетене Верховного суда РФ⁴² был задан вопрос о том, в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя?

Согласно ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ в случае, если указанные в  данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и  законные интересы соседей или бесхозяйственно  обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя  после их предупреждения об устранении перечисленных нарушений они  подлежат выселению на основании  решения суда.

При этом ЖК РФ на содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений  правил пользования жилым помещением.

Поскольку закон не требует  какой - либо определенной формы, в которой  собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в  случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие  как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и том, что виновные граждане предупреждены о необходимости  устранить такие нарушения.

Перечисленные основания, их мы указали четыре, носят исчерпывающий  характер и расширительному толкованию не подлежат. ⁴³

Выселение граждан из жилых  помещений, предоставленных по договорам  социального найма, согласно ст.84 ЖК РФ, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других  благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма;

2) с предоставлением других  жилых помещений по договорам  социального найма;

3) без предоставления других  жилых помещений.

Итак, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением  других благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма  в случае, если:

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит  переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано  непригодным для проживания;

4) в результате проведения  капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение не может  быть сохранено или его общая  площадь уменьшится, в результате  чего проживающие в нем наниматель  и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в  жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь  занимаемого жилого помещения  на одного члена семьи существенно  превысит норму предоставления (ст.85ЖК  РФ) ⁴⁴.

Рассматриваемая статья устанавливает  основания, условия и последствия  выселения граждан из жилых помещений  по причинам, не зависящим от их действий. В любом случае, если такое выселение  происходит, граждане должны быть обеспечены благоустроенным жилым помещением на условиях договора социального найма. При этом договор социального найма в отношении жилого помещения, из которого наниматель выселяется, расторгается.

Выселению с предоставлением  другого благоустроенного подлежат граждане в случае, если дом, в котором  находится жилое помещение, подлежит сносу. Как правило, подобного рода ситуации возникают, когда земельный  участок, на котором находится такой  дом, отводится для государственных  или общественных нужд. Именно такая  причина и указывалась в качестве основания для выселения с  предоставлением другого жилого помещения в ст.92 ЖК РСФСР⁴⁵. Компетенция в принятии решения о сносе дома принадлежит органам государственной власти или органам местного самоуправления.

Если производится выселение  из жилого помещения, расположенного в  том доме, который подлежит сносу, и согласно ст.86 ЖК РФ такое выселение  производится в связи с отводом  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное  жилое помещение должно быть предоставлено  органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе  жилого дома.

Если сносится дом, в котором  находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир  с их согласия предоставляется равноценное  жилое помещение в собственность  либо выплачивается компенсация  в денежной форме. Данная обязанность  возложена опять - таки на орган, принявший  решение о сносе жилого дома.

В случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, в связи с отводом земельного участка для государственных  или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также  другим гражданам, постоянно проживающим  в этом жилом доме, выплачивается  денежная компенсация в расчете  средней рыночной стоимости жилой площади в данном населенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст.32 ЖК РФ). Кроме того, собственнику квартиры (жилого дома) предоставляется возможность использовать по своему усмотрению материалы, оставшиеся на месте сноса дома.

Выселение с предоставлением  другого благоустроенного жилья  подлежат граждане в случае, если занимаемое ими жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод  жилого помещения в нежилое помещение  осуществляется органом местного самоуправления.

Также, выселение с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения  в соответствии с жилищным законодательством  применяется в случаях признания  жилого помещения непригодным для  постоянного проживания. ⁴⁶ В соответствии со ст.87 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.

В случае если при проведении капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение не сохраняется  либо его общая площадь уменьшается  настолько, что проживающие в  нем лица могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит установленную норму предоставления, граждане подлежат выселению из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.