Права и обязанности собственника жилого помещения

- события (не зависят  от воли физических и юридических  лиц).

Действия в свою очередь  делятся на правомерные и неправомерные. Кроме того, юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность указанных в комментируемой статье юридических фактов, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключение самого договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и  обязанности возникают:

- из договоров и иных  сделок, предусмотренных федеральным  законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не  предусмотренных федеральным законом,  но не противоречащих ему;

- из актов государственных  органов и актов органов местного  самоуправления, которые предусмотрены  жилищным законодательством в  качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей;

- из судебных решений,  установивших жилищные права  и обязанности;

- в результате приобретения  в собственность жилых помещений  по основаниям, допускаемым федеральным  законом;

- из членства в жилищных  или жилищно-строительных кооперативах;

- вследствие действий (бездействия)  участников жилищных отношений  или наступления событий, с  которыми федеральный закон или  иной нормативный правовой акт  связывает возникновение жилищных  прав и обязанностей.

Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры*(6) и иные сделки*(7). Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но и не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другим основанием возникновения  жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и  органов местного самоуправления, которые  предусмотрены жилищным законодательством  в качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей. К  таким актам относятся акты органов  власти и управления Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких  прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, являвшимся основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс РФ отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Судебные решения, являющиеся одним из основных источников возникновения  прав и жилищных обязанностей наряду с договорами, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых  случаях - арбитражным судом и третейским судом. Например, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 31 ЖК РФ если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Членство в жилищных и  жилищно-строительных кооперативах также  порождает жилищные права и обязанности. Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

В некоторых случаях бездействие  граждан, юридических лиц, органов  государственной власти и местного самоуправления может порождать  права и обязанности участников жилищных правоотношений. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ, если, например, договор  купли-продажи квартиры, требующий  государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд  вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Только после регистрации возникает право собственности на квартиру, а соответственно и жилищные права ее собственников.

Статья 30. Права  и обязанности собственника жилого помещения 
 
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. 
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.