Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

      Первой  и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.

      Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество: в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором, в срок указанный в договоре аренды, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (статья 611 ГК).

      Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами  в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так  и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и тому подобное, во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ. Но в любом случае, состояние здания (сооружения), подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением.

      В случае непредставления документов, относящихся к арендованным зданиям (сооружениям), арендодатель несет ответственность (предоставляет в принудительном порядке такие документы либо договор с ним расторгается, а также возмещает убытки по требованию арендатора). Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

      Здание (сооружение) должно предоставляться  в срок. Срок оговаривается сторонами  в договоре аренды. В том случае, если он не указан, имущество предается  в разумный срок. "Разумность срока  означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем".

      Законодатель  конкретизировал способ передачи здания (сооружения) арендодателем арендатору. Согласно статье 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и  принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данный документ может именоваться передаточным актом, актом передачи-приема и тому подобное и представляет собой единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу. Он служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору, а также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

      Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности  по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.

      Нарушение требования, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть без недостатков, влечет за собой  его ответственность в соответствии со статьей 612 ГК. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

      Недостатки  могут быть не только материальные, но и юридические: наличие прав третьих  лиц на арендуемое здание (сооружение). Это, например сервитуты, право залога и тому подобное. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 ГК).

Следующей обязанностью арендодателя является обязанность  по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного  в аренду имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами или договором аренды (статья 616 ГК). "Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению".

      Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами. Если же сроки проведения капитального ремонта не установлены договором, то его следует проводить в разумные сроки. Под разумным сроком подразумевается время (срок) который обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах. Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью. Точнее определить время ремонта в каждом конкретном случае можно, обратившись, например, к коммунальным службам с вопросом об оценке периода, необходимого для приведения здания (сооружения) в порядок.

      Если  арендодатель нарушил свою обязанность  по проведению капитального ремонта, арендатор  может по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако арендатору следует иметь в виду, что компенсировать можно лишь траты на неотложный ремонт или ремонт, предусмотренный договором. Чтобы у арендодателя не возникло сомнений в необходимости ремонтных работ, необходимо составить техническое заключение об объекте.  

3.2 Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды зданий и сооружений 

      Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий (сооружений) предусматриваются  общими положениями об аренде.

      К правам арендатора относятся:

      1. Арендатор вправе с согласия  арендодателя сдавать арендованное  имущество в субаренду (поднаем)  и передавать свои права и  обязанности по договору аренды  другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное  пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

      "Перенаем  - это всегда уступка первоначальным арендатором права требования к арендодателю третьему лицу (новому арендатору) и одновременно перевод первоначальным арендатором своего долга перед арендодателем на третье лицо (нового арендатора)". При перенаем происходит замена стороны в договоре: первоначальный арендатор полностью заменяется новым и выбывает из арендных правоотношений. При субаренде (поднаем) уступки арендатором права требования субарендатору, а также перевод долга арендатора на субарендатора не происходит. Арендные отношения между первоначальным арендатором и арендодателем продолжаются.

      При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель  в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.

      Если  указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

      В указанных случаях, за исключением  перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, и договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (статья 615 пункт 2 ГК). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

      Согласие  арендодателя может выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством  указания на это право в договоре аренды зданий (сооружений). Так, согласно пункту 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N66 от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК. Иллюстрацией может служить следующее дело.

      Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" обратилось в Арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК.

      Ответчик  в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без  согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ  в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

      Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив  обстоятельства спора, суд первой инстанции  пришел к выводу о том, что отказ  ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК не получено согласия арендодателя спорного помещения.

      При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК.

      Данная  норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение  согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.

      Из  материалов дела усматривается, что  арендодатель возражал против перенайма  акционерным обществом прав и  обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом  письмами, получение которых истец не отрицал.

      Учитывая  изложенное, суд в иске отказал.

      Суд апелляционной инстанции, проверивший  законность принятого судебного  акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое  требование удовлетворил.

      В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

      Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

      2. Арендатор имеет право в одностороннем  порядке потребовать уменьшения  размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным ухудшением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом не предусмотрено иное (статья 614 пункт 4 ГК).