Существует два понятия: залог и ипотека

Существует  два понятия: залог  и ипотека.

  Залог – способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи. 
Ипотека(как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.

«Ипотека» (как  ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на недвижимое имущество

Для ипотеки характерно: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных и коммунальных учреждениях. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога. 
Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание. 
Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:  
- ипотечный кредит – ссуда под строго определенный залог; 
- большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость; 
- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов. 
Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса двумя путями: 
- развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства; 
- развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.  
Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

• Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
• Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;
• Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;
• Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам – в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата ссуд, характера рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования.

     В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделить на ссуды: для приобретения земельных участков; на жилищное строительство; освоение земельных участков; под нежилые строения.

     По  гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страховой защиты и страховой организации.

     В зависимости от характера рынка ипотечных облигаций различают ипотечные листы первичного и вторичного рынка.

     В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания неизвестен в период строительно-монтажных работ, или он не может финансировать проект самостоятельно, или заинтересован только в получении готового объекта.

Сегодня существует множество  различных ипотечных  программ. Программы  кредитования бывают с фиксированной процентной ставкой или плавающей. При плавающей процентной ставке клиенту предоставляется некоторая возможность сэкономить, хотя она и связана с рисками. Плавающая ставка определяется на основе единого общепринятого индекса, к которому добавляется фиксированный показатель.

Ставка кредита  — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный. Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

Две наиболее популярные схемы ипотеки, действующие сейчас в России (правда, в виде, приспособленном  в российским реалиям) - "немецкая" и "американская". Ипотека по немецкой схеме построена на системе строительно-сберегательных касс. Такие кассы создаются при строительных компаниях и предлагают кредиты под приобретение построенного этими компаниями жилья. Основное преимущество этой схемы - закрытость, делающая ее практически нечувствительной к рыночным потрясениям.

По американской модели кредиты выдаются банками, а затем выкупаются государственным агентством ипотечного кредитования. Затем закладные превращаются в ценные бумаги с достаточно высокой доходностью и выбрасываются на рынок ценных бумаг. 

Риски:

1)Неисполнения  обязательств по кредиту(неплатежа)

2)Процентной  ставки –недополучение банками  прибыли в будущем в результате  изменения процентной ставки

3)ликвидности  возникает при недостатке ликвидности  ресурсов у банка и наступлении  сроков платежей по своим обязательствам,которые  возникают в силу несбалансированности его активов и пассивов

4)Досрочного  погашения(при стремлении досрочно  погасить существующий кредит  за счет получения кредита  с меньшим процентом)

5)инфляционный-невозможность  спрогнозировать уровень инфляции

Законодательные основы управления ипотечного кредитования

Среди многочисленных нормативно-правовых актов Российской Федерации можно  выделить ряд документов, в соответствии с которыми осуществляется реализация ипотечного кредитования:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3, главы 23).

2. Указ президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28 февраля 1996г.

3. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г.
4. Федеральный закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 14 февраля 2002 г.
5. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах

6. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

7. 6.Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» №395-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
8. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве».
9. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
10. Постановление Правительства Москвы от 11.08.98 № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве.
11. Распоряжение Мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ «Об осуществлении пилотного проекта Московской ипотечной программы» (с изменениями от 1 апреля 1999 г.).
12. Распоряжение Мэра Москвы от 11 мая 2000 г. № 506-РМ «О порядке финансирования Московской ипотечной программы в 2000-2001гг.» (с изменениями от 5 июля, 5 октября 2000г.).
13. Постановление Правительства Москвы от 28 июля 1998 г. № 567 «О реализации президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» в г. Москве».