Экономическое содержание и структура рынка ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ

 

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему  и становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

 Рынок ипотечного кредитования – это система экономических отношений по  предоставлению частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

В настоящий  момент в мире существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования, так как восстановление после мирового кризиса происходит со значительной положительной тенденцией.

Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких – либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в России и за рубежом на сегодня сложно переоценить.

Целью написания дипломной работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России, и выявить перспективы его развития. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

• изучить теоретические и исторические аспекты возникновения рынка ипотечного кредитования;
• проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России и за рубежом;
• рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов ведущими российскими операторами.

Для  решения  определенных задач, достижение цели использовался  комплекс взаимодополняющих исследовательских  приемов: методы системного анализа, методы обобщения, сравнительного анализа

В качестве объекта дипломной работы выбран рынок ипотечного кредитования в России и за рубежом, в частности в США, Республике Казахстан и странах, входящих в Евросоюз. Предметом исследования является  особенности функционирования отечественного  и зарубежного рынка ипотечного кредитования.

При написании  работы использовались учебные пособия, материалы периодических изданий, отчетность Госкомстата РФ, информация Интернет сайтов средств массовой информации, аналитических агентств.

Дипломная работа состоит из вступления, основной части, которая разделена на три главы, и заключения.

 В первой  главе  рассматриваются теоретические  основы рынка ипотечного кредитования.

Вторая глава  дипломной работы посвящена анализу состояния рынка ипотечного кредитования.

В третьей глава  обозначено состояние ипотечного кредитования за рубежом.

Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задачи исследования. Очерчивается методы исследования.

В заключении сосредоточенны основные выводы по работе, проблемы и перспективы развития  рынка ипотечного кредитования в России.

 

 

 

 

1.   Теоретические основы рынка ипотечного кредитования

1.1  Экономическое содержание и структура рынка ипотечного кредитования

 

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли¹.

В настоящее  время  термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят  о залоге недвижимого имущества,  находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства  для дальнейшего приобретения  объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита)².

На основе  ипотеки  возникает ипотечное  кредитование, которое входит в систему  рынка ипотечного кредитования. Дадим  определение данной системы. Так как четкого определения в существующих источниках найти не удалось, постараемся вывести его самостоятельно. Есть много определений терминов рынок и ипотечного кредитования как отдельных элементов.

 

 

Таблица 1 - Многообразие трактовок терминов «рынок» и «ипотека»

 

Рынок	Ипотека
Рынок - это система  экономических отношений, возникающих  на основе устойчивыхтэкономических отношений производителей товаров и услуг и потребителей3.	Ипотека - это  вид целевого кредитования. Предоставление банковского кредита физическому или юридическому лицу под залог его имущества (которое не изымается из пользования)4.
Рынок - механизм, соединяющий производителя и  покупателя на основе взаимодействия спроса и предложения5.	Ипотека — это  одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества6.
Рынок - механизм формирования и движения воспроизводственных связей, базирующихся на товарно-денежных отношениях и конкуренции экономически самостоятельных  субъектов хозяйствования; совокупность актов купли-продажи7.	Ипотека - это  предоставление денежных средств под  залог недвижимости8.

 

Рынок ипотечного кредитования - это система экономических  отношений, соединяющих продавца и  покупателя с целью предоставления средств кредитором, которым является продавец, заёмщику денежных средств  для приобретения имущества, которое  может перейти в собственность кредитора, в случае не выполнения заемщиком своих обязательств по  выплата займа

Можно выделить следующие функции рынка ипотечного кредитования:

1. Обеспечение  заемщикам дешевых кредитов на  длительный срок с целью покупки  жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка.

2. Перераспределение  денежных ресурсов (инвестиций) от  субъектов – инвесторов к субъектам  – потребителям инвестиций.

3. Вовлечение  в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

4. Стабилизация  кредитно – финансовой системы.

5. Обеспечение  денежными средствами строительного  комплекса, создание новых рабочих  мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей  социальной задачи по обеспечению  жильем

нуждающихся.

Основными субъектами – участниками рынка ипотечного кредитования являются:

• заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения недвижимого имущества. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
• кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;
• инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
• правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных  участников рынка ипотечного кредитования:

• продавцы недвижимого имущества - физические и юридические лица, продающие имущество, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
• операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
• страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимого имущества, являющегося предметом залога при ипотечном кредитовании;
• риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью⁹.