3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

     4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

     5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

     6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

     7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

     8. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

     Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

      Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

     Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

     Товар на рынке недвижимости — это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а  также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

     В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования  проходит несколько этапов. А именно:

     1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию.

     2. Оборот прав на ранее созданную  недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

     3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

     К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

     Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

     Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

      Объекты недвижимости характеризуются еще  и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

     Недвижимость - дорогой товар и для его  приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать. 

     Основные  понятия 

     Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья рассчитываются на основе зарегистрированных цен соответственно на вновь построенные квартиры и на квартиры, находящиеся в собственности, в том числе приватизированные, если они являются объектами совершения рыночных сделок.

     Наблюдение  за ценами ведется по выборочному  кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных  центрах и крупных городах  субъектов Российской Федерации. При  регистрации цен на квартиры учитываются  их количественные и качественные характеристики, а также район их расположения в городе. 

     Средние цены по Российской Федерации рассчитываются из средних цен по субъектам Российской Федерации. В качестве весов используются данные о вводе в действие квартир  за предыдущий год и численности городского постоянного населения на начало отчетного года. 
 
 
 
 
 

       

     

       

     

Заключение

 

      Недвижимое  имущество обладает существенными  признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных  и социальных процессов в самых  разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

      Так же в последней главе мы рассмотрели  вопрос об особенностях этапов становления рынка недвижимости в России. Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

      Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали  влияние общие для всей экономики  факторы:

• политическая нестабильность;
• экономическая и социальная нестабильность;
• неуверенность в будущем у значительной части населения;
• сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;
• резкая дифференциация в доходах;
• неразвитость и нестабильность финансовой системы;
• недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

      Во-вторых, для рынка недвижимости имели  важное значение специфические для  него факторы. Среди них:

1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;
2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;
3. Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;
4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

      В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления  одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют  сделки, связанные с жильем, как  на первичном, так и на вторичном  его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

 

Библиографический список

 
     

1. Максимов  С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст] – СПб: Питер, 2000.
2. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.
3. Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение [Текст] // Деньги. – 1998.
4. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов [Текст] – М.: Юнити-Дана, 2003.
5. Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
6. Сачин Д. Закрытые фонды – новые горизонты для инвестиций в недвижимость [Текст] // РЦБ. – 2004.
7. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Динамика  цен на жилье подтверждает стабилизацию рынка

За неделю с 6 по 13 декабря ровно половина из 28 исследуемых субъектов РФ показывает положительные приросты уровня средневзвешенной цены предложения на вторичном рынке  жилья.

Подписаться на «Все о недвижимости»  
 

Ровно в половине из 28 исследуемых субъектов РФ зафиксирован рост уровня средневзвешенной цены предложения, а как положительные, так и  отрицательные приросты цен не имеют  большого разброса.  

Так наибольший прирост средневзвешенной цены предложения за истекшую неделю зафиксирован в Ижевске на 2,2% до уровня 35,4 тыс. руб./кв.м. В Томске средняя цена предложения подросла на 0,8% до 40,0 тыс. руб./кв.м. В Москве (154,2 тыс. руб./кв.м) и Хабаровске (41,6 тыс. руб./кв.м) на +0,7%. На 0,6% до 42,0 тыс. руб./кв.м в Перми. В Московской области (70,1 тыс. руб./кв.м) прирост за неделю составил ровно полпроцента. Такие данные приводит "Мир Квартир". 

В Смоленске (33,7 тыс. руб./кв.м) средние цены на жилье  прибавили 0,4%. В Санкт-Петербурге (80,6 тыс. руб./кв.м), Воронеже (35,4 тыс. руб./кв.м) и Мурманске (33,9 тыс. руб./кв.м) средневзвешанная цена предложения за неделю поднялась на 0,3%. И замыкают группу субъектов РФ с положительной с положительной динамикой цен четыре города с приростом на 0,1%: Екатеринбург (53,4 тыс. руб./кв.м), Самара (53,4 тыс. руб./кв.м), Нижний Новгород (46,2 тыс. руб./кв.м) и Казань (36,8 тыс. руб./кв.м).  

В пяти российских городах средняя цена предложения  за последнюю неделю осталась неизменной: в Ростове-на-Дону (50,0 тыс. руб./кв.м), Саратове (37,0 тыс. руб./кв.м), Новокузнецке (33,6 тыс. руб./кв.м), Брянске (32,4 тыс. руб./кв.м) и Тольятти (27,5 тыс.  
 

руб./кв.м).  
 
 

Максимальную  отрицательную динамику средневзвешенной цены предложения на вторичном рынке за неделю с 6 по 13 декабря показали Ярославль (44,0 тыс. руб./кв.м) и Тюмень (37,8 тыс. руб./кв.м) с приростом - 1,3%, а также Абакан (34,6 тыс. руб./кв.м) с -1,2%. Существенное снижение на -0,7% отмечается пока и в Омске (28,4 тыс. руб./кв.м). В городе Олимпиады 2014 года - Сочи (82,9 тыс. руб./кв.м) недельное снижение составило -0,4%. В Новосибирске (46,8 тыс. руб./кв.м) и Красноярске (39,4 тыс. руб./кв.м) уровень средних цен предложения опустился на -0,3%, Ульяновске (31,0 тыс. руб./кв.м) на -0,2% и Курске (29,5 тыс. руб./кв.м) на -0,1%.  

«Последние недели мы наблюдаем стабилизацию рынков недвижимости в большинстве российских городов, - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР». - Свидетельствует тому преобладающая корректирующая положительная динамика цен предложения в большинстве субъектов РФ. Кроме того, приросты цен как правило изменяются на незначительные величины, колеблясь около среднего значения».