Оценка недвижимости

    Прогнозирования  являются стержнем любой торговой  системы, вот почему компетентно  сделанные прогнозы Форекс могут сделать вас беспредельно денежным.

       Вывод  о величине рыночной стоимости  оцениваемого объекта делается  оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов  по каждому из использованных  подходов, учитывая специфику и  приоритетность того метода или  методов, которые, по мнению  оценщика, наиболее логичны и  приемлемы в каждом конкретном  случае.

      Применение  затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно  в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; 
• для оценки объектов незавершенного строительства;  
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• для оценки в целях страхования;  
• для итогового согласования стоимости.

   Методика оценки  стоимости недвижимости на основе  затратного подхода отражены на рисунок.

Рисунок 1 – Процедура  оценки стоимости недвижимости затратным  подходом.

 

 

 

 

1.3 Доходный подход 

 

                  Доходный подход оценки недвижимости  отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

            Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

            Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. 

             На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называется величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов. 

             Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные и плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или если изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока. 

             Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке недостроенного, но близкого к завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успеваем завоевать необходимое признание. 

             Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-налогам.

 Величина стоимости  определяется по методу прямой  капитализации с использованием  только двух переменных: спрогнозированной  величины чистого годового дохода  и соответствующей ставки капитализации.  Основой доходного подхода к  оценке недвижимости является  тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения. 

             Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи. 

               Теоретической базой, которую использует доходный подход оценки недвижимости, являются принципы оценки, которые представляют собой сообщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

 

 

 

 

 

 

2 Принципы оценки недвижимости

 

              Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

            Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.

             Все принципы могут быть разбиты  на 4 группы:

1. отражающие точку зрения пользователя;
2. отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
3. отражающие точку зрения рынка;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
1. Принципы, отражающие точку зрения пользователя.

    Ключевым критерием  стоимости любого объекта собственности  является его полезность. Недвижимость  обладает стоимостью, если может  быть полезна реальному или  потенциальному собственнику. Полезность  для каждого потребителя индивидуальна,  но качественно и количественно  определена во времени и стоимости. 

     Полезность  недвижимости  – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;

   Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

     Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности.

   Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся  к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

    Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента.

   Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

   Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

   Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.     Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

   Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

3. Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся  в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос  превышает предложение, то цены на них  могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток  объектов недвижимости, то цены на них  окажутся ниже реальной стоимости. В  долгосрочном аспекте спрос и  предложение являются относительно эффективными факторами в определении  направления изменения цен. Но в  короткие промежутки времени факторы  спроса и предложения могут и  не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут  быть следствием монопольного положения  собственников или действия системы  контроля.

   Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта  недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

    Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке;

               При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

          В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как:

           Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

         При определении вариантов наилучшего и оптимального использования        объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

   1) физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

   2) допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.

   3) финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

   4) максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.  

 Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

    В практике  оценки недвижимости положение  о наилучшем и оптимальном  использовании представляет собой  посылку для дальнейшей стоимостной  оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.