13.Договор долевого участия
в строительстве
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..2
1.Общая характеристика договора
участия в долевом строительстве………..4
2. Участие в долевом
строительстве как одна из форм финансирования
строительства объектов недвижимости……………………………………...….5
3. Особенности правового
регулирования отношений, связанных
с участием в долевом строительстве…………………………………………………………..10
4.Заключение и оформление договора участия
в долевом строительстве жилья………………………………………………………………………...……12
Заключение……………………………………………………………………….21
Список литературы………………………………………………………………22
Введение
Жилище имеет строго целевое
назначение. Оно предназначено строго
для проживания граждан. Следовательно,
правоотношения по поводу жилых помещений
имеют определённые законом пределы.
Решение жилищного вопроса - приоритетное
направлений политики государства,
а для большинства граждан - несбыточная
мечта. Одним из самых распространенных
способов решения этой проблемы является
участие граждан в строительстве
жилья путем его финансирования
за счет собственных денежных средств.
Регламентация сделок с жилыми помещениями
содержится в актах гражданского
законодательства. Вместе с тем, в
актах жилищного законодательства
есть большое количество норм, регулирующих
те или иные договоры (например, договор
социального найма жилого помещения,
договор обмена или договор об
участии в долевом строительстве).
Для правильного применения правовых
норм, регулирующих договоры, в которых
в качестве объекта выступает
жилое помещение, необходимо проводить
черту между гражданским и
жилищным законодательством. Гражданское
законодательство регулирует вопросы,
связанные с владением, пользованием
и распоряжением жилыми помещениями,
лишь тогда, когда жильё является
предметом экономического оборота.
Отношения, связанные с использованием
жилища, его эксплуатацией, и целый
ряд других вопросов регулируются жилищным
законодательством. Нельзя не отметить
то обстоятельство, что Конституция
Российской Федерации относит к
разной компетенции гражданское
законодательство, с одной стороны,
и жилищное - с другой.
Для застройщика договор долевого
участия в строительстве также
представляет значительный интерес, так
как позволяет эффективно аккумулировать
средства большого количества инвесторов.
Объединяя разные по величине вклады
частных лиц, застройщику удается
сформировать достаточные для строительства
финансовые активы. Этим и объясняется
практическая распространенность данного
договора.
Таким образом, долевое участие
в строительстве вышло на первый
план по сравнению со всеми иными
формами финансирования строительства
жилья, такими, как долгосрочное и
краткосрочное банковское кредитование,
ипотечное кредитование и т.д. Александрова
М. О правовой природе договоров
долевого участия в строительстве
жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30
1. Общая характеристика договора
участия в долевом строительстве
По договору долевого участия в
строительстве одна сторона (Застройщик)
обязуется в установленный договором
срок построить определенный объект недвижимого
имущества или организовать его строительство
(реконструкцию) и передать часть построенного
объекта (долю) другой стороне (Дольщику)
для оформления права собственности Дольщика
на долю как на вновь созданное недвижимое
имущество, а Дольщик обязуется в срок
осуществить капитальные вложения в строительство
(финансировать строительство) объекта
и принять свою долю о нем.
Договор долевого участия в строительстве
можно отнести к договорам, которые
хотя и предусмотрены гражданским
законодательством, но специально им не
регламентированы.Практическое существование
договора долевого участия в строительстве
обусловлено принципом свободы договора,
в соответствии с которым стороны могут
заключить договор как предусмотренный,
так и не предусмотренный законом или
иным правовым актом (ст. 421 ГК РФ).
Договор долевого участия в строительстве
является примером консенсуалъного
договора. Консенсуальные договоры считаются заключенными
с момента достижения сторонами соглашения
по всем существенным условиям договора.
Соответственно, после подписания договора
стороны вправе требовать друг от друга
надлежащего исполнения договора.
Договор долевого участия в строительстве
является двухсторонним договором
(взаимным договором), т.е. договором, по
которому у каждой стороны есть права
и обязанности. Дольщик обязан осуществить
финансирование строительства, а Застройщик
обязан организовать строительство объекта
и передать Дольщику его долю.
Договор долевого участия в строительстве
по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна
получить плату или иное встречное предоставление
за исполнение своих обязанностей (п. 1
ст. 423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить
финансирование строительства и именно
на этом основании Застройщик передает
ему его долю.
Договор долевого участия в строительстве
должен быть заключен в простой письменной
форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный
закон о государственной регистрации
предопределяет, что договор должен
быть составлен в форме одного
документа, подписанного сторонами.
По желанию сторон договор может
быть совершен в нотариальной форме,
что дает некоторые преимущества:
1) при удостоверении сделки нотариус
проверяет правильность оформления
документов Застройщика;
2) по нотариально заверенному
договору проще и дешевле зарегистрировать
право собственности.
Структура отношений
в долевом строительстве.
В строительной цепочке можно выделить
две группы отношений.
В первую группу отношений входят
отношения, регламентирующие техническую
сторону строительного процесса:
— отношения Застройщика и собственника
земельного участка;
— отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;
— отношения Застройщика и генерального
подрядчика;
— отношения генерального подрядчика
и субподрядчиков. Во вторую группу
отношений входят отношения, которые
регламентируют имущественную сторону
процесса строительства:
— отношения Застройщика и инвестора
(Дольщика);
— отношения Дольщика и пользователя
объекта капитальных вложений.
2. Участие в долевом строительстве
как одна из форм финансирования
строительства объектов недвижимости
Сегодня участие в долевом строительстве
- один из основных способов реализации
права граждан на жилище, а также
приобретения помещений для ведения
предпринимательской и иной Деятельности.
Думается, такое положение в силу
ряда причин, и прежде всего, экономических,
вряд ли изменится в ближайшее
время. Поэтому, Федеральный Закон
№ 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации"
Федеральный закон об участии
в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации//
Собрание законодательства РФ, 03.01.2005,
N 1 (часть 1), ст. 40 несомненно, занимает центральное
место среди иных жилищных законов, уступая
по значимости только жилищному кодексу.
Главная заслуга законодателя в
создании надлежащего правового
режима привлечения инвестиций в
строительство многоквартирных
жилых домов. В частности, нормативно
закреплена обязанность лица, привлекающего
инвестиции, создать условия для
получения необходимой информации,
как об организаторе, так и об
объекте. Застройщик при долевом
строительстве должен составить
и опубликовать в СМИ проектную
декларацию. Кроме того, он должен представить
её в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Объем информации
в декларации во многом аналогичен
тому, который содержится в проспекте
эмиссии эмиссионных ценных бумаг.
Разрешительный порядок привлечения
инвестиций определяется законом. Застройщик
вправе привлекать денежные средства
участников долевого строительства
только после получения в установленном
порядке разрешения на строительство.
Обязательные условия - опубликование
проектной декларации и государственная
регистрация права собственности
или права аренды на земельный
участок, предоставленный для строительства
объекта.
Еще одной особенностью, связанной
с привлечением средств для финансирования
строительства, являются особые требования
к рекламе. Нельзя рекламировать
объект недвижимости до получения в
установленном порядке разрешения
на строительство этих объектов и
государственной регистрации права
собственности на земельный участок
для строительства. Майфат В.А. //Закон,
2005г., №6, с54.
В зависимости от конкретных условий
осуществления инвестиционной деятельности,
инвестор может выступать в качестве
непосредственного инвестора. Тогда
он заключает договор с заказчиком,
который обеспечивает процесс строительства.
Инвестор может совмещать функции
инвестора и заказчика. При этом
заключается договор подряда
со строительной организацией.
Инвестор, являющийся строительной организацией,
самостоятельно осуществляет строительство.
При этом инвестор может привлекать
для финансирования строительства
других инвесторов (дольщиков), которые
решили вложить собственные средства
в строительство, заключая с ними договоры
долевого участия.
Денежные средства, полученные застройщиком
согласно заключенным договорам
на долевое участие в строительстве
конкретного объекта, учитываются
у заказчика и расходуются
по целевому назначению. Договор направлен,
прежде всего, на привлечение денежных
средств в обмен на предоставление
строящихся помещений, поэтому на застройщике
лежит обязанность в установленный
срок построить объект недвижимости
или организовать его строительство
и передать часть построенного объекта
другой стороне (дольщику), которая, в
свою очередь, обязана осуществить
финансирование строительства. Трапезников
В.А.// Право и экономика, 2005, №9, с.17
В основе схемы долевого строительства
обычно лежит инвестиционный контракт,
заключаемый между муниципальной
администрацией (или организацией)
- владельцем земельного участка - и
генеральным инвестором. В соответствии
с инвестиционным контрактом администрация
предоставляет инвестору инвестиционный
объект - земельный участок, на территории
которого инвестор за счет собственных
и привлеченных средств возводит
строительный объект. Площади в построенном
доме делятся между инвестором и
администрацией в оговоренной в
контракте пропорции. Второй уровень
схемы долевого строительства - договоры
между генеральным инвестором и
соинвесторами (юридическими и физическими
лицами) о привлечении инвестиций.
Соинвесторы - юридические лица, в
свою очередь, привлекают других соинвесторов.
Таких уровней может быть несколько.
Макарова О.А. Долевое строительство
« В законе»//Правовые вопросы
строительства. 2005.№2 (СПС Консультант
Плюс)
Договор направлен, прежде всего, на привлечение
денежных средств в обмен на предоставление
строящихся помещений, поэтому на застройщике
лежит обязанность в установленный
договором срок построить объект
недвижимости или организовать его строительство
или реконструкцию и передать часть построенного
объекта другой стороне (дольщику), который,
в свою очередь, обязан осуществить финансирование
строительства.
В процессе строительства могут
возникнуть изменения в части
уменьшения или увеличения площади
объекта инвестирования относительно
определенной договором, сроков исполнения
обязательств и т.д. Поэтому в
договоре предусматриваются положения,
в соответствии с которыми окончательная
стоимость одного квадратного метра
жилья, которая включает все фактические
затраты, связанные со строительством
жилого дома, будет определена после
окончания строительства на основании
актов-сверок. В случае увеличения общей
площади жилья (в результате контрольного
обмера) дольщик производит доплату
за каждый квадратный метр дополнительной
площади по его фактической стоимости,
сложившейся на момент завершения строительства.
Денежные средства, полученные заказчиком
согласно заключенным договорам
на долевое участие в строительстве
конкретного объекта от предприятий-инвесторов
(дольщиков) или физических лиц, учитываются
у заказчика и расходуются
по целевому назначению. Таким образом,
указанные средства не являются авансовыми
платежами и не подпадают под
объект обложения налогом на добавленную
стоимость.
После ввода законченного строительством
жилого дома, т.е. физического возникновения
объекта недвижимости, застройщик передает
дольщику объект (часть объекта) недвижимости
по передаточному акту. В передаточном
акте четко идентифицируется объект
(его часть): местонахождение, общая
и жилая площадь, исполнение обязательств
по договору (в том числе произведенный
расчет), отсутствие взаимных претензий.
Королев А.Н. Правовое регулирование
долевого финансирования строительства//Право
и экономика 2006
Юридические лица или индивидуальные
предприниматели могут осуществлять
инвестиционную деятельность по строительству
многоквартирных домов или иных объектов
недвижимости, но без права уступки требования
жилых помещений гражданам. Уступка прав
требования по нежилым помещениям, а также
уступка юридическим лицам жилых и нежилых
помещений допускается.
Согласно ст.11 Закона N 214-ФЗ уступка
прав требований допускается только
по договору участия в долевом
строительстве участником этого
строительства новому участнику.