Не  допускается ипотека следующего имущества:

    1) изъятого из оборота;

    2) имущества, на которое в соответствии  со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном  производстве" не может быть  обращено взыскание (оно указано  в Перечне видов имущества  граждан, на которое не может  быть обращено взыскание по исполнительным документам);

    3) имущества, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация которого запрещена.  Данная норма применима в отношении  жилых помещений, предоставленных  гражданам по договорам социального  найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы, и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

    На  первый взгляд все просто и понятно. Но в данном процессе значительно больше вопросов, нежели ответов на них. На рассмотрении наиболее часто встречающихся мы остановимся ниже.

    А пока несколько слов о том, почему все, что так или иначе связано  с ипотекой, становится интересным широкому кругу граждан страны.

    Сложность реализации конституционного права  на жилье является болезненным вопросом для большинства людей в России. Старые методы и подходы и раньше были малодейственны, а ныне попросту не работают. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиры, отвечающие современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

    Жилищное  кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

    Необходимы  действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

    1. Нужны, во-первых, финансовые механизмы,  позволяющие улучшать жилищные  условия не только за счет  сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов  людей, а во-вторых, ясные правовые  условия для развития долгосрочного  жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

    Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей  со средними доходами. Разумеется, нужны  и другие формы финансирования, такие  как участие граждан в долевом  строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

    2. Необходимо разрушить монополию  на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

    3. Принципиальный вопрос - гарантии  права собственности добросовестных  приобретателей жилья. Сделки  на его рынке должны проходить  только по прозрачным, понятным  людям и, что немаловажно, недорогим  процедурам.

    4. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

    Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны.

    Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную  молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки. 

Ипотека в  России до 1917 года.

     Российская  ипотека, существовавшая до 1917 года, имела  совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.

     Дореволюционная Россия располагала разветвленной  кредитной инфраструктурой. Она  включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.

     Начало  ипотечного кредитования в России можно  отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

     Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и  гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

     По  мере развития крепостного права  при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих  имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

     Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

     Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления  Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего  развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

     В связи с этим, 28 июня 1786 года был  издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых.

     С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с   дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

• 1863 год – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.
• 1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
• 1868 год – принятие устава сельских банков
• 1872 год – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
• 1883 год – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
• 1884 год – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
• 1885 год – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

     К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Современная история ипотеки  в России.

     Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту  заложена законодательная база для  функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

• Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавли­вающие «ипотеку в силу закона», что сущест­венно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
• Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
• Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налого­вые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплатель­щиков, а также при строительстве или приобре­тении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствова­ниям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

     Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются  следующими законами:

• "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• "Закон об акционерных обществах"
• "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• "Гражданский кодекс"
• "Налоговый кодекс"
• "Жилищный кодекс"

   В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
• "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
• "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" -- закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья
• "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
• "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

       Усилия  законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу. Поскольку  развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.