3.1 Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности

     Риэлтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

     При представлении интересов клиента  по договору на оказание услуг, риэлтор фактические и юридические действия осуществляет в соответствии с законодательством и со своими обязательствами по договору.

     Риэлтор при встрече с клиентом обязан:

     1) подтвердить свой риэлторский  статус;

     2) сообщить клиенту информацию  о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

     3) заключать с клиентами письменный  договор на оказание услуг;

     4) информировать потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;

     5) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских  услуг для совершения сделки;

     б) представлять клиенту достоверную  и исчерпывающую информацию в  отношении объекта сделки, которая  может быть получена на основании  действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.

     Риэлтор не должен предпринимать действия по предоставлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны.

     При продаже собственности, которой  он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится. Без полномочий клиента риэлтор не вправе рекламировать объекты недвижимости.

     За  противоправные действия органов государственной власти риэлтор не несет ответственности.

     Риэлтор, при представлении клиента принимает  на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного  договора, заключенного между ними. Риэлтор может, но не обязан:

     - давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;

     - предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

     От  риэлтора не требуются специальные  знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

     Если  риэлтор желает заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлторских  услуг с продавцом, то он вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимость  объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риэлтора.

     На  первой встрече с клиентом риэлтор  должен предложить ему обсудить условия  получения и размер предполагаемого  вознаграждения по агентскому договору или договору поручения.

     Риэлтор, который действует от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором.

     Риэлтор, принимающий решение о размещении сообщения о продаже, аренде или обмене недвижимости, должен уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение.

     Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор  не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора.

     После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные  предложения клиентов продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора.

     Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом он вправе получить оплату своих услуг более  чем от одной стороны сделки, или  приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и с согласия всех сторон сделки.

     В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца - покупателя зафиксированного в предварительном  договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса РФ (части 1, 2, 3 в редакции от 30.12.2004 года).

     Риэлтору  необходимо сохранять в тайне  конфиденциальную информацию о клиенте  и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента.

     Разглашать  конфиденциальную информацию клиента можно в следующих случаях:

     - на основании запроса уполномоченных  органов государственного управления  или решению суда;

     - когда риэлтору стало известно  о намерении клиента совершить  противоправный поступок и раскрытие  этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;

     - когда риэлтор вынужден защищать  свои охраняемые законом права  от обвинения в противоправном  поведении.

     Деньги  клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риэлтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором или действующим законодательством.

     Риэлтор, представляющий интересы продавца при  заключении договора, должен сообщить ему:

     - о принципах и практике сотрудничества  риэлтора с другими риэлторами  для проведения сделки в возможно  короткие сроки;

     - о своем намерении вступить  в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обоих сторон.

     Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими  риэлторами, и оговаривая условия  получения и размер своих комиссионных, риэлтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства. Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре услуг (например, выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т. д.), желательно, чтобы риэлтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг.

     Риэлтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом.

     На  рынке риэлтора часто называют брокером, агентом или поверенным. Разберемся в этих понятиях.

     Брокерская  деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизинг объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество.

     По  мнению А. А. Батяева и И.А. Дубровицкой, брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее двухлетнего  стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью. Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество¹⁵.

     Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее  квалификационный аттестат агента и  представляющее интересы брокера, непосредственно  работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключенным сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельностью на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

     Должностные обязанности агента по недвижимости.

     К ним относится работа по покупке, продаже или аренде, мене недвижимости от имени и по поручению клиентов. Получение информации о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов. Агент изучает спрос и предложения на рынке недвижимости. Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключает эксклюзивные договоры между собственниками и агентством. Осуществляет поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты. Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи внаем, согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок. Обеспечивает своевременное получение платежных документов по окончании сделок. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям. Организует подписание договоров купли-продажи или передаче в аренду объектов недвижимости. Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность. Представляет интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующими в оформлении сделок, составляет установленную отчетность о выполненной работе.

     Агент по недвижимости должен знать: нормативные  правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и  документы, регулирующие операции с  недвижимостью; агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг; основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы экономики, психологии трудового законодательства; в том числе: правила внутреннего трудового распорядка, правила и нормы охраны труда.

     Термин  «агент по продаже недвижимости» вошел в язык как термин, ассоциирующийся с компетентностью, справедливостью и честностью, в результате преданного служения представителей этой профессии высокой цели нравственного поведения в бизнесе. Никакие стимулы извлечения прибыли или инструкции клиентов не оправдывают отступления от этой цели.

     В толковании этой обязанности для  агента по продаже недвижимости не существует более безопасного ориентира, чем передаваемое из поколения в  поколение на протяжении веков «золотое» правило: «Относись к другим так, как ты хотел бы, чтобы относились к тебе». Рассматривая эту общую норму как свою собственную, каждый агент по продаже недвижимости обязуется соблюдать ее на протяжении всей своей деятельности и вести дела в соответствии с положениями, приведенными ниже. В статьях 1-5 Кодекса этичного поведения агентов по продаже недвижимости отражены те идеалы, к которым агент по продаже недвижимости должен стремиться. В статьях 6-23 устанавливаются особые обязанности. Несоблюдение этих требований агентом по продаже недвижимости влечет за собой дисциплинарные меры¹⁶.

     Представительство: содержание и значение.

     Деятельность  риэлтора в качестве поверенного  осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителя) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

     Статья 182 ГК РФ четко описывает то, что  мы называем представительством. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Данная статья ограничивает действия представителя на совершение определенных сделок. При сделках с недвижимостью в качестве представителя обычно выступает риэлтор.

     Значение  института представительства трудно недооценить. Невозможно представить, как бы могла вообще развиваться  экономика любого государства, если бы не было института представительства. Особую социальную значимость в роли этого института подчеркивает название документа, который выдают в подтверждение полномочий – доверенность.

     Если  клиент не может совершить какое-либо действие, он вправе поручить его риэлтору, оформив на его имя доверенность. Представителями несовершеннолетних детей, как правило, выступают их родители (оформление доверенности в этих случаях не требуется).