Страхование рисков при залоге

ВВЕДЕНИЕ

В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла.

Недвижимость  представляет собой особый объект права  собственности. Право владения, пользования  и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это  связано с тем, что такое право  на недвижимость затрагивает интересы широкого круга других граждан и  юридических лиц, органов государственной  власти и местного самоуправления. Кроме того, недвижимое имущество  по сравнению с другими вещами более энергоёмко, технически сложное  и связано с землёй, а также  обладает, как правило, более высокой  стоимостью.

Сделки с недвижимым имуществом представляют собой правовые действия, направленные на установление, изменение  передачу и прекращение прав на недвижимое имущество, предусмотренные гражданским  законодательством.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующее определение сделки: «сделками  признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей». Всякий договор - это гражданско-правовая сделка, ибо  всякая сделка устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содержание договора - это конкретные правовые обязанности сторон.

По договору ипотеки, который  является наиболее совершенной формой залога недвижимого имущества, переданная в залог вещь, остаётся во владении собственника и не переходит к  кредитору. Однако, основное ее назначение заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества.

 

 

 

1. Особенности заключения сделки.

Понятие залога предусматривает  гарантии выполнения обязательств, будь то возврат кредита или погашение займа.

В настоящее время в  теории права выделяется три вида залога: залог с передачей имущества  залогодержателю; залог с оставлением  имущества у залогодателя; залог  прав.

• Залог с передачей заложенного имущества залогодателю именуется закладом. Заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом но также владеть, пользоваться им и, соответственно, извлекать из него плоды труда и доходы.
• По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: например, право аренды, право на получение доходов в будущем и т.д. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денежную оценку.
• Ипотека (залог недвижимости) регулируется Законами РФ от 29.05.92 № 2872-1 "О залоге" и от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке"1 (залоге недвижимости). Залог жилого помещения и иного недвижимого имущества; далее - ипотека) могут обеспечить обязательства по кредитному договору или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре. При этом заложено может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право  постоянного пользования земельным  участком, на котором находится здание (жилой дом). При обращении взыскания  на такое здание лицо, которое приобретает  это имущество в собственность, приобретает право пользования  земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний  собственник недвижимого имущества.

Не может быть самостоятельным  предметом ипотеки часть недвижимого  имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения ее назначения. Исключения составляют квартиры в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Государственная регистрация  ипотеки проводится на основании  заявления залогодателя или залогодержателя  после государственной регистрации  вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации  ипотеки может быть отказано в  случаях, если ипотека указанного в  договоре недвижимого имущества  не допускается в соответствии с  законодательством Российской Федерации  и если содержание договора об ипотеке  или прилагаемых к нему необходимых  документов не соответствует требованиям  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации  ипотеки указываются данные о  залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость  обеспеченного ипотекой обязательства  или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.  
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  заключении договоров, а также положений  настоящего Федерального закона. 

 

 

2. Риски возникающие при заключении договоров.

Ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля.

• Риск изменения процентных ставок;

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора  этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный  по договору об ипотеке, из-за роста  инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов  и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью  получения кредита под меньшую  процентную ставку).

В классическом ипотечном  варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения  обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален  только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего  срока кредитования с фиксированной  процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным  покрыть свои затраты на выдачу кредита.

• Риск изменения валютного курса;

Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

• Риск неплатежа;

Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

• Риск ликвидности;

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов проводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

• Риск утраты трудоспособности;

Относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

• Риск досрочного погашения кредита;

Как правило, заемщикам  предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное  погашение на первые несколько месяцев  или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

• Имущественные риски

Имущественные риски - риски, имеющие  отношение к объекту залога. К  ним относятся риск повреждения  имущества и риск утраты титула собственности  на объект залога. Суть первого риска: если переданное в залог недвижимое имущество каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и потеряет свое функциональное назначение, обязательства  заемщика по возврату кредита формально  не прекратятся. Риск утраты титула собственности  наступает тогда, когда уже после  совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Следует учитывать, что даже при соответствии недвижимого имущества  всем требованиям ст. 5 - 6 Закона об ипотеке  принятие недвижимого имущества  в ипотеку сопряжено с большим  количеством юридических рисков.

1. Риски, связанные с  правовым режимом предмета ипотеки. 
Эти риски связаны с правовым режимом предмета ипотеки. Так, например, риск признания предмета ипотеки самовольной постройкой характерен для зданий и помещений; риски, связанные с возведением объектов недвижимости, присущи земельным участкам и т.д. и т.п. 
2. Риски, связанные с отсутствием у залогодателя права собственности на предмет ипотеки или с возможностью утраты им права собственности. 
Эта группа рисков возникает в следующих случаях: 
- право собственности залогодателя на предмет ипотеки не зарегистрировано и отсутствуют документы, подтверждающие регистрацию права собственности залогодателя в органах, осуществлявших государственную регистрацию прав на недвижимое имущество до создания регистрирующих органов; 
- при наличии оснований для признания договора, из которого возникло право собственности залогодателя, недействительной сделкой; 
- при наличии оснований для виндикации предмета ипотеки; 
- при отсутствии в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и (или) в правоустанавливающих документах сведений, позволяющих идентифицировать объект недвижимости и (или) его собственника (например, при отсутствии в указанных документах паспортных данных лица, у которого возникает право собственности); 
- при наличии расхождений в правоустанавливающих документах и в свидетельстве; 
- при наличии у залогодателя неисполненных обязательств по договору, из которого возникло его право собственности (в частности, по оплате предмета ипотеки), и, соответственно, при наличии у лица, у которого предмет ипотеки был приобретен залогодателем, права на расторжение этого договора. 
3. Риски, связанные с запретом на передачу имущества в ипотеку. 
Эти риски существуют, если имущество не может быть заложено, например, если законодательством установлен запрет на передачу данного имущества в ипотеку. 
4. Риски, связанные с обременением имущества предшествующей ипотекой. 
Данные риски существуют в случае наличия предшествующей ипотеки, возникшей как на основании договора, так и на основании закона. 
5. Риски, связанные с обременением имущества арендой, безвозмездным пользованием или доверительным управлением. 
Данные риски могут возникнуть как до заключения договора ипотеки, так и после заключения и возникают в случае, если предмет ипотеки обременен арендой, безвозмездным пользованием или доверительным управлением. 
6. Риски, вытекающие из ограничения полномочий лиц, подписывающих договор ипотеки. 
Данные риски существуют в следующих случаях: 
- лицо, подписавшее договор, вообще не обладало полномочиями по заключению договора ипотеки (например, подписывает договор как единоличный исполнительный орган юридического лица, но таковым не является; или подписывает лицо по доверенности, не дающей права на заключение договоров ипотеки); 
- лицо, подписавшее договор ипотеки, действует с превышением своих полномочий. 
7. Риски, связанные с ненадлежащим описанием условий ипотеки. 
Данные риски существуют в случаях: 
- невозможности надлежащего описания предмета ипотеки в связи с ненадлежащим описанием предмета ипотеки в документах, представляемых на государственную регистрацию (отсутствие точного адреса и (или) иных данных, позволяющих однозначно идентифицировать предмет ипотеки, расхождение в различных документах адресов, площадей, кадастровых (условных) номеров и т.д.); 
- отсутствия или ненадлежащего описания в договоре ипотеки какого-либо из существенных условий. 
8. Риски, связанные с изменением обеспечиваемого обязательства. 
Данные риски возникают в случае, если в обеспечиваемое ипотекой обязательство внесены изменения, а в договор ипотеки изменения не внесены. 
9. Риски, связанные с обременением имущества последующей ипотекой. 
Данные риски возникают в случаях, если после заключения договора ипотеки предмет ипотеки передан в последующую ипотеку третьему лицу.

 

 

 

 

 

 

3. Управление рисками.

• Имущественные риски;

Риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

• Риск ликвидности;

Регулирование этого риска  осуществляется в законодательном  порядке путем установления специальных  нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

• Риск неплатежа;

Для снижения риска неплатежа  применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% .

• Риск изменения валютного курса;

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

• Риск изменения процентных ставок;

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных  с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Страхование наиболее вероятных рисков

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в  обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и  здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.