Аренда земельных участков

Требования о понуждении к заключению договора следует отличать от требований, сформулированных как обжалование отказа уполномоченного органа на заключение договора.

Когда отказ от заключения договора нельзя оспорить в судебном порядке, возникает вопрос о том, какой способ защиты необходимо использовать. В силу статьи 12 ГК РФ присуждение к исполнению обязательства в натуре — самостоятельный способ защиты гражданских прав, который применятся с целью реального исполнения должником своего обязательства.

Можно ли определить иск о понуждении заключить договор как разновидность иска о присуждении к исполнению обязательства в натуре или это — самостоятельный вид иска? Подобную дискуссию цивилисты ведут уже достаточно давно[24]. Мы не будем углубляться в теоретические обоснования, поскольку не от этого зависит практический аспект оценки правомерности предъявления требования о понуждении к заключению договора. Важнее рассмотреть основания, с которыми законодатель связывает возникновение такого права.

Так, А. Г. Карапетов отмечает один из таких случаев, когда законодатель прямо предусматривает право на предъявление иска об исполнении обязательства в натуре. Он пишет: «Речь идет об иске, вытекающем из нарушения стороной обязанности заключить договор. Как абсолютно справедливо отмечают многие авторы (И. Б. Новицкий, В. С. Толстой, М. М. Агарков, О. С. Иоффе), такого рода обязанности, когда они установлены в законе или следуют из соглашений сторон (например, из предварительного договора), нужно рассматривать как самостоятельные обязательства, в которых наличествует и предмет обязательства (совершение обязанной стороной действий по заключению договора), и конкретный кредитор — контрагент должника по будущему договору, потребовавший заключения договора. Если мы признаем, что отношения, связанные с обязанностью одного лица заключить договор и корреспондирующим ей правом требования другого лица, носят характер самостоятельного обязательства, абсолютно очевиден ответ на вопрос о правовой природе иска о понуждении заключить договор. Данный иск, хоть он и обладает определенными особенностями, тем не менее является частным случаем иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре. Данный вывод отражен в целом ряде доктринальных исследований»[25].

Позиция о том, что иск о понуждении заключить договор — самостоятельный способ защиты, опирается также на то, что в ГК РФ нормы, регулирующие заключение договора в обязательном порядке, выделены в отдельную статью — 445 ГК РФ. А статья 12 ГК РФ предусматривает, что среди способов защиты могут быть иные, не поименованные в ней, но прямо предусмотренные в законодательстве РФ.

Таким образом, по нашему мнению, иск о понуждении заключить договор является иском об исполнении обязанности в натуре.

Критерий, который позволяет говорить об идентичности исков о понуждении заключить договор и об исполнении обязанности в натуре, — их суть, требование, лежащее в основе иска и ожидаемый результат при его удовлетворении. В обоих случаях таким результатом является совершение обязанной стороной возложенной на него обязанности.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре. Если же срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Следует отметить, что в судебной практике встречаются различные подходы к толкованию указанной нормы.

Преобладающей является точка зрения о невозможности понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок (подробнее о ней — ниже)[26]. Данная позиция представляется обоснованной с учетом буквального толкования нормы. В статье 621 ГК РФ речь идет не о возможности понуждения к заключению договора аренды на новый срок, а о переводе прав и обязанностей нового арендатора к арендатору, чье преимущественное право было нарушено.

Хотя следует констатировать и наличие иной практики. При этом суды в качестве оснований, позволяющих требовать заключения договора на новый срок, указывают на наличие у последнего преимущественного права и его добросовестность[27]. На наш взгляд, делая подобные выводы, суды смешивают иск о понуждении заключить договор и иск о переводе прав и обязанностей. Очевидно, что предмет доказывания по таким делам отличен и условием удовлетворения иска будет факт заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором.

Однако, как мы сказали, особого внимания заслуживает позиция о том, что невозможно понудить арендодателя заключить договор на новый срок. Аргументы в ее защиту следующие.

1. Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, у которого есть преимущественное перед другими лицами право на заключение такого договора

Так, в деле, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа[28], истец, являясь добросовестным арендатором, пытался понудить арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Суд отказал в иске по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ, на который ссылается истец, не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее арендованного имущества. Этим правом можно воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права.

Статья 621 ГК РФ не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает иные способы защиты нарушенных прав арендатора. Истец же избрал ненадлежащий способ защиты права.

К аналогичным выводам приходили суды и других округов[29].

3. Арендатор может реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, только если арендатор передал спорное имущество третьему лицу в аренду. Приведем пример судебного дела8 в подтверждение сказанного.

Предприниматель и ООО с 1995 года по 2006 год ежегодно заключали договоры предоставления торгового места на рынке для торговли. В 2006 году ООО направило предпринимателю договор, предметом которого являлся выкуп права на заключение договора долгосрочной аренды в крытом торговом ряду. Не согласившись с его условиями, предприниматель направил ООО протокол разногласий, который не был подписан ООО. Предприниматель обратился в суд с иском к ООО о понуждении заключить договор аренды.

Суд отказал в иске, указав следующее. Ссылка предпринимателя на то, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, несостоятельна. Предметом иска являлось понуждение ООО заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с другим лицом, тем более что из материалов дела не следует, что общество заключило договор аренды спорного торгового места с иным лицом[30].

В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной практике возникает именно по причине досрочного расторжения договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении договора аренды таковы, что при их разрешении суды прежде всего руководствуются положениями гражданского законодательства, регулирующие этот круг отношений. Нормы земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: который гласит что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривается иное.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка может прекращаться по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" [31](далее - Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Остановимся на них подробнее.

По общему правилу, по требованию арендодателя, договор аренды расторгается судом досрочно в тех случаях, когда арендатор:

1) существенно нарушает условия договора при пользовании имуществом или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним в данном случае понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2) Наносит существенный вред арендованному имуществу. Под существенным вредом арендованного имущества следует понимать такое ухудшение и изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более чем двукратно подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 26 названного Обзора суд принимает во внимание то, что в договоре аренды может быть указана возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по факту разового невнесения арендатором арендной платы в срок, которым установлен договором.

Однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды. Частью 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи, иные основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть указаны в договоре аренды.

Наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 ст. 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения стороны могут определить в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В частности, в п. 25 Обзора отмечено, что судебная практика в настоящее время исходит из того, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Имеется в виду, что все основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ, касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, в то время как согласно ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что ч. 1 указанной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;