Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, с помощью чего достигается цель оценки.[11]

   Целью проведения исследования являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 01.03.2010 года.

Таблица 16.

Значение рыночной стоимости объекта оценки, полученные тремя подходами

    Методика ранжирования критериев стоимости – это методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом. На основе их ранжирования по критериям:

*Способность учитывать цель оценки.

*Способность учитывать конъюнктуру рынка (ситуации изменения на рынке). *Способность учитывать физические и экономические параметры объекта. *Качество информации.

Таблица 17.

Результаты обобщения итоговой стоимости

  Автором выбрана четырехбалльная система факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

  0 баллов – данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора.

  1 балл – данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, не вполне достаточной для доверия результатам данного метода;

  2 балла - данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать допустимой, средней, достаточной для доверия результатам данного метода;

  3 балла – данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного метода.

  Цель оценки:

  Затратный подход полезен в основном для оценки  объектов, уникальных по своему виду и назначению. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. Результат затратного подхода, отражает стоимость строительства за вычетом накопительного износа и намного ниже результата рыночного подхода, поэтому присвоен вес в 2 балла.

   Сравнительный подход – в данном подходе используется оценка жилой недвижимости методом сопоставимых продаж, а это дает наиболее объективный результат, поэтому присвоен вес данному подходу 3 балла.

Доходный подход не применялся в виду нецелесообразности 0 баллов.

  Конъюнктура рынка:

  В период преобладания предложения над спросом затратный подход в меньшей степени отражает конъюнктуру рынка и факторов ценообразования, поэтому присвоен вес данному подходу – 1 балл.

  В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере учитывает конъюнктуру рынка. Результат сравнительного подхода, рассчитанный на базе исходной информации по конъюнктуре рынка недвижимости является более достоверным и отражающим предложение оцениваемого объекта по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Поэтому сравнительному подходу присвоен наибольший вес 3 балла.

  Доходный подход не применялся в виду нецелесообразности 0 баллов.

  Учет физического и экономического параметра:

Затратный подход – данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени достаточной для доверия, вес 2 балла;

Сравнительный подход – для данного подхода очень важны физические и экономические параметры, так как имеется постоянная необходимость сравнивать аналоги с объектом оценки, а отсюда присвоен вес 3 балла;

Доходный подход не применялся в виду нецелесообразности 0 баллов.

  Качество информации:

  Затратный подход - данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени не вполне достаточной для доверия  результатам подхода – 1 балла.

  В сравнительном подходе был проанализирован достаточный объем рыночных данных. В приведенных расчетах использовались достаточно достоверные сведения о ценовой ситуации на рынке и исходные данные об аналогичных объектах. Учитывая это, надежность сравнительного результата по данному фактору установлена в  3 балла.

  Доходный подход не применялся в виду нецелесообразности 0 баллов.

Заключение

      В ходе написания курсовой работы были рассмотрены следующие аспекты: теоретические основы оценки недвижимости и ее особенности, характеристика рынка недвижимости города Осы, описание и анализ местоположения объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, методика расчета рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходом.

   На основании теоретического и практического материала можно сделать следующие выводы:

   Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования. [6]

    Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. [15; 5]

    Определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время, так как недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала.

   Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной неблагоустроенной квартиры, находящейся на 1 этаже 2-этажного брусчатого жилого дома, по адресу: Пермский край, г.Оса, ул.Володарского 97-2, определенная по состоянию на 01.03.2010 года, составляет: 348 554 (триста сорок восемь тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рублей, в т.ч. НДС.

   Данная рыночная стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, период действия настоящих расчетов с 01 марта 2010 года по 01 сентября 2010 года.

   В заключение можно сделать вывод о том, что поставленная цель достигнута.

Список литературных источников

1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г.

2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», Приказ МЭРТ РФ №256 от 20.07.2007 г.

3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», Приказ МЭРТ РФ №255 от 20.07.2007 г.

4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке», Приказ МЭРТ РФ №254 от 20.07.2007 г.

5.Ведомственные строительные нормы ВСН-53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». М.: Прейскурантиздат, 1988 г.

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.

7. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости».-М.: Финансы и статистика, 2003 г.

8. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. М., 1971 г.

9. Рутгайзер В. «Оценка рыночной стоимости недвижимости».-М.: Издательство «Дело», 1998 г.

10. Сборник № 26 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях".; М., 1970 г.

11.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Издательство СПбГУ, 1997 г.

12. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 70 с.

13.Фридман Д., Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Издательство «Дело», 1997 г.

14. Электронный ресурс: www.miel.ru

15. Электронное пособие: Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: метод.указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 32 с.