Основы земельного рынка

6

Земля как товар и ее основные свойства

Земля является основным базовым объектом недвижимости и занимает ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности людей и в самой их жизни, поскольку является единственным местом проживания, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

Земельные участки как товары  включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительную ценность земли составляет ее полезность, т.е. возможность использования для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, размещения производства) или личного потребления.

В отличие от других товаров земля имеет ряд особенностей:

-          земля – недвижимый товар (недвижимость), т.е. ее нельзя переместить к приобретателю, она продается и используется только там, где находится;

-          земля – многоцелевой товар и имеет спрос со стороны всех видов предпринимательской деятельности;

-          потребительная и меновая стоимость земли с течением времени не только не уменьшается, но и возрастает, при общей тенден­ции спроса к возрастанию и снижении объемов предложения, внедрении достижений научно-технического прогресса в процес­сы использования земли;

-          потребительная стоимость земли формируется в результате взаимодействия природного комплекса и общества;

-          меновая стоимость земли связана с затратами, касающимися не только конкретного участка, но и более обширной территории, где находится обслуживающая ее социальная и инженерная инфраструктура.

В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. Следует отметить, что сделки с землей представляют собой движение капитала, приносящего доход. В отличие от других объектов недвижимости (зданий и сооружений), имеющих нормативные сроки службы до 15-200 лет, земля не изнашивается, не разрушается и не теряет своих полезных свойств, а наоборот – улучшается при рациональном использовании. К тому же потенциально стоимость ее не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, инфляции и прочих факторов.

Так как земельные участки как товары потребляются (используются) по месту их расположения, то это создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, – изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие – нет. Таким образом, местоположение земельных участков существенно влияет на их ликвидность – возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; ее уровень обратно пропорционален времени, необходимому для продажи земли, так называемому времени экспозиции.

Понятие «земельный рынок», основные элементы рынка земли

Земельный рынок представляет собой средство перераспределения экономико-правовыми методами земельных участков между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Возникновение рынка земли связано с возникновением права собственности на землю и товарной системы хозяйства. Его функционирование обеспечивается посредством так называемого механизма «невидимой руки» и государственного регулирования.

Как саморегулируемая в установленной правовой среде система земельного рынка состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг), инфраструктура (юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, банковская, страховая) и деловые процедуры (тендер, оценка, аукцион, конкурс, внебиржевые операции).

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели (или арендаторы) готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на земельные участки под влиянием многочисленных факторов:

-        экономических – местоположение, размер и форма участка, темпы экономического роста, транспортные условия, степень обустроенности, уровень конкуренции, налогообложение;

-        социальных и демографических – структура и плотность населения, уровень занятости и деловой активности, доходы населения, миграция;

-        природно-климатических – водный и тепловой режим, тип и механический состав почв, запас питательных веществ в почве, микро- и макрорельеф, экология и др.

Предложение – это количество земельных участков и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы предоставить (продать, сдать в аренду) по определенным ценам за некоторый промежуток времени. На предложение влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Особенность земли как товара состоит в том, что ее количество ограничено самой природой, т.е. предложение земли неэластично. Поэтому цена земли в краткосрочном периоде определяется, в основном, спросом.

Основные функции земельного рынка

Земельный рынок оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

-        регулирующая функция состоит в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения (для современной экономики какое-либо устойчивое равновесие нехарактерно, т.к. ситуация постоянно меняется; как правило существует тенденция к росту цен на рынке из-за постоянного и трудно контролируемого увеличения размеров денежной массы, находящейся в обращении);

-        распределительная функция состоит в распределении пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка. (Конкуренция – от лат. concurrere – «сталкиваться» – представляет собой: 1) соперничество людей за средства и условия существования, 2) конкурс или сравнение для выявления наилучших из числа участников, представленных проектов использования и т. п. В условиях рынка выделяют также ценовую и неценовую конкуренцию, т.е. соперничество, основанное либо на разнице в цене, либо на иных способах привлечения участников к совершению сделки. При конкуренции существует большая угроза злоупотреблений, например: установление контроля над деятельностью конкурента, занятие господствующего положения, введение ограничительных условий, тайный сговор на открытых торгах, ложная информация и реклама, подделывание и др.);

-        коммерческая функция (от лат. commercium – «торговля») состоит в возможности реализации на рынке земель (или сдачи их в аренду) с целью получения прибыли на первоначально вложенный капитал;

-        инвестиционная функция (от лат. investio – «одеваю») выражается во вложении капитала в земельную недвижимость, являющуюся привлекательным способом его сохранения и увеличения. Земельный рынок способствует переводу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в реальный сектор экономики, так или иначе связанный с землей (строительство, сельское хозяйство) и таким образом приносящий доход его владельцу. При этом сама земля служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков;

-        санирующая функция (от лат. sanatio – «лечение», «оздоровление») состоит в очищении экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;

-        стимулирующая функция состоит в том, что конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей для управления земельной собственностью;

-        информационная функция состоит в распространении общедоступной объективной информации обо всех участниках открытого рынка и проводимых ими мероприятиях, позволяющая свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах;

-        посредническая функция выражается в том, что рынок является организующей системой для заключения торговых сделок между его участниками;

-        социальная функция проявляется в повышении стремлений некоторых граждан стать собственниками земельных участков и других капитальных и престижных объектов, а вместе с этим и росте их трудовой активности. Из собственников недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

Классификация земельного рынка и его маркетинговое обеспечение

В условиях высокой конкуренции развитого рынка земли, когда существует широкий выбор земельных участков, их реализация занимает довольно продолжительные периоды времени. Данное обстоятельство обусловливает важность маркетингового обеспечения системы земельного рынка. Результаты маркетинговых обоснований позволяют определить важнейшие стратегические приоритеты на основе прогноза длительных рыночных тенденций и решать многочисленные тактические задачи.

Основными задачами маркетинга на земельном рынке являются:

комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;

применение полученных знаний о рынке для раз­работки новых  проектов, необходимых рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;

использование знаний о рынке для осуществления продажи (перепродажи, сдачи в аренду) земельного участка, организации на нем строительства с целью достижения наибольшего коммерческого эффекта от реализации проекта.

Одним из важнейших инструментов маркетинга является стратификация рынка (или его сегментирование).

Стратификация (от лат. stratum – «слой») – это классификация рыночной информации о сделках с различными объектами по заранее определенным наиболее существенным признакам. Объектами сегментирования (стратификации) являются  покупатели, продавцы и сам товар – земля. Фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка, является признаком сегментирования.

Существенными признаками могут быть покупательные способности отдельных групп населения и отдельных лиц, графические и геометрические характеристики земельных участков, условия их транспортной доступности, экономической безопасности, коммунальные удобства, соображения социальной престижности. В результате такой классификации появляется возможность идентифицировать градации платежеспособного спроса и предложения земельных участков, выявить масштабы внутригрупповой конкуренции и индивидуальные факторы ценообразования.

В зависимости от выбранного критерия сегментирования земельные рынки можно классифицировать:

по категории земель и виду разрешенного использования (рынок сельскохозяйственных земель, земель поселений, садово-огородных и дачных участков и др.);

по размерам участка (рынки крупных массивов земель и мелких земельных участков);

по территориальному охвату (местный, региональный, национальный и международный рынки);

по степени ограничения конкуренции (совершенная конкуренция, монополия, монополистическая конкуренция, олигополия);

по видам сделок (купли-продажи, аренды, продажи прав аренды);

по типу (организованный рынок – биржевой, реализация земель на конкурсах и аукционах; и неорганизованный – рынок индивидуальных продавцов и покупателей);

по формам собственности (рынок частных земель и рынок государственных и муниципальных земель).

Согласно последнему критерию земельный рынок можно разделить на две состав­ляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок связан с экономической ситуацией, когда земля как товар впервые поступает на рынок. Основным продавцом в этом слу­чае выступает государство в лице своих федеральных, ре­гиональных и местных органов власти. В условиях же вторичного рынка земля выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадле­жащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Понятия «стоимость» и «цена», анализ рыночного механизма образования цен на землю

Проблемы цены и механизма ее формирования являются одними из самых сложных и фундаментальных, так как система цен в рыночной экономике играет роль основной организующей силы. В общем смысле цена определяется как определенное количество денежных единиц, получаемое за товар. В условиях функционирующего рынка особое значение имеет равновесная рыночная цена, которая является результатом взаимодействия цены спроса и цены предложения. Механизм данного взаимодействия по-разному рассматривается различными экономическими школами.

Исходной позицией неоклассической школы (основоположник – Альфред Маршалл, 1842-1924 гг.) является то, что силы спроса и предложения действуют свободно, широко развертывается свободная конкуренция, и таким образом на рынке с помощью механизма «невидимой руки» устанавливается равновесная рыночная цена. Формирование рыночной цены рассматривается в трех периодах времени, где параметры предложения имеют различную динамику. Соответственно этому различают мгновенное, кратковременное и длительное равновесие.

Однако в рыночной экономике на формирование равновесной цены также оказывают влияние процессы монополизации, система налогообложения, экономическая политика органов государства и другие факторы, что приводит к постоянным колебаниям спроса и предложения, а, следовательно, и рыночных цен. Между тем на определенном промежутке времени вариация рыночных цен происходит вокруг некоторой субстанции. Согласно теории Карла Маркса (1818-1883 гг.) такой субстанцией является стоимость товара, которая определяется общественно необходимыми затратами рабочего времени на его производство (марксистская школа экономики).