Особенности правового режима земель населенных пунктов

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Зонирование земель населенных пунктов

 

Земельные участки в составе  жилых зон предназначены для  застройки жилыми зданиями (индивидуальными, малоэтажными, средне- и многоэтажными), а также объектами культурно-бытового и иного назначения, объектами  здравоохранения, культовыми зданиями, стоянками автотранспорта и иными  объектами, связанными с проживанием  граждан и не оказывающими негативного  воздействия на окружающую среду (пп. 2 и 3 ст. 35 ГрК). В пределах каждой из жилых зон могут быть установлены определенные параметры земельных участков: минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальная протяженность (длина) участка со стороны улицы, предельная высота застройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка и т.п. (ст. 38 ГрК). Например, в Казани Правилами застройки и землепользования определены следующие виды жилых зон: зона индивидуальной жилой застройки, зона малоэтажной смешанной застройки, зона среднеэтажной смешанной застройки, зона многоэтажной жилой застройки в 3 - 10 этажей, зона многоэтажной жилой застройки в 6 - 20 этажей. Основными видами разрешенного использования для зоны индивидуальной жилой застройки являются отдельно стоящие односемейные дома, отдельно стоящие блокированные двухсемейные дома, блокированные многосемейные дома. Сопутствующими основным разрешенными видами использования признаны, например, строения для содержания мелких домашних животных, теплицы, оранжереи, резервуары для хранения воды, отдельно стоящие или встроенные в жилой дом гаражи. Специального согласования в этой зоне потребует размещение детских садов, школ, аптек, спортзалов, поликлиник, небольших магазинов, торгующих товарами первой необходимости. Установлены максимальная высота строений до конька крыши (12 м), максимальная высота стен (9 м), отступы от боковых и задней границ участка (в большинстве случаев - 5 м). Совершенно иной состав видов разрешенного использования установлен для зоны среднеэтажной смешанной жилой застройки: к основным видам отнесены блокированные жилые дома, многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей, многоквартирные жилые дома в 3 - 5 этажей, детские сады, школы начальные и средние, спортплощадки, клубы, бани, магазины, кафе и многие другие объекты бытового обслуживания. Как видно из приведенного перечня, количество основных видов разрешенного использования резко увеличивается с повышением плотности и этажности застройки.

Земельные участки в составе  общественно-деловых зон предназначены  для застройки административными  зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами. В Казани они называются "центральные деловые и коммерческие зоны" и включают в себя зону Государственного историко-культурного и художественного музея-заповедника "Казанский Кремль", где кроме исторических памятников располагаются здания центральных органов исполнительной власти Республики Татарстан; зону делового ядра центра города, зону коммерческого ядра центра города, зону коммерческой и деловой активности и зону обслуживания населения. Список основных видов разрешенного использования недвижимости на земельных участках в пределах зоны коммерческой и деловой активности включает, например, жилые единицы в зданиях смешанного использования, на верхних этажах над помещениями, используемыми для бизнеса и торговли, таким образом, чтобы ни на одном этаже указанных зданий не смешивались разные виды использования недвижимости; гостиницы и центры обслуживания туристов; вокзалы и автостанции; вузы; библиотеки и информационные центры; музеи, выставочные залы; танцзалы и дискотеки; кинотеатры; театры и концертные залы; объекты торговли и общественного питания; офисы, административные здания; банки; телевизионные и радиостудии и т.п. В качестве сопутствующих основным видам разрешенного использования указаны парковки легковых автомобилей и коммерческие подземные и наземные гаражи.

Земельные участки в составе  производственных зон предназначены  для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами  согласно градостроительным регламентам. В Казани в число этих зон включены зона коммунально-складская, в том  числе ее подвид - зона коммунально-складская  на территориях действия ограничений  по условиям охраны памятников истории  и культуры; зона предприятий V класса вредности (в том числе и для  территорий с ограничениями в  целях охраны памятников), с санитарно-защитной зоной 50 метров; зона предприятий II-IV классов  вредности с санитарно-защитной зоной 100 и более метров. Разрешенными видами использования в указанных  зонах в первую очередь будут  предприятия указанного класса вредности, административные здания, офисы и  конторы, научные, проектные и исследовательские  организации, авторемонтные предприятия, автозаправочные станции и т.п. При специальном согласовании с  соблюдением порядка публичных  слушаний в таких зонах можно  размещать магазины товаров первой необходимости, кладбища, тюрьмы, а  также в ряде случаев отдельные  предприятия более высокого класса вредности и т.п. Размеры земельных  участков, предоставляемых для указанных  целей, определяются в соответствии с утвержденными в установленном  порядке градостроительными нормами  или проектной документацией. Размещение на этих землях построек и сооружений, а также проведение работ по благоустройству осуществляются по согласованию с городской администрацией (администрацией поселка, сельского поселения).

Земельные участки в составе  зоны инженерной и транспортной инфраструктур  предназначены для застройки  объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам. Сюда могут быть отнесены, например, зона железной дороги и полосы ее отвода, зона аэропорта, зона морского или речного  порта, включая участки, зарезервированные  для их развития, и т.п.

Земельные участки в составе  рекреационных зон, в том числе  земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан  и туризма. Так, например, в парковой зоне к основным разрешенным видам  использования будут относиться создание парков и уход за ними, размещение спортивных комплексов и стадионов. В качестве сопутствующих видов  разрешенного использования допускаются  игровые площадки, аттракционы, танцплощадки, дискотеки, летние театры и эстрады  и т.п. Специального согласования потребуют  пляжи, киоски, лоточная торговля. Правила  застройки г. Иркутска выделяют в составе рекреационных зон зону пассивного отдыха, зону активного отдыха и дачную зону. Наименьший перечень видов разрешенного использования установлен для зоны пассивного отдыха. Основными видами использования в ней являются лесопарки, парки, скверы, бульвары, сады, в том числе ботанические, рощи, водоемы. При соблюдении определенных условий допускаются регулируемая рубка леса, пляжи, зоопарки, зооуголки, специализированные детские, спортивные, мемориальные и иные парки, временные павильоны розничной торговли и обслуживания, автостоянки, аптеки и т.п. Земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами, подлежат особой охране. Они служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей природной среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии почв. Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях городских и сельских поселений, в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства, как правило, не включается в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд. Субъекты Российской Федерации самостоятельно регулируют охрану городских лесов и иной древесно-кустарниковой растительности в поселениях. Так, Законом г. Москвы "О защите зеленых насаждений"¹⁴, к которым отнесена древесно-кустарниковая и травянистая растительность естественного и искусственного происхождения, включая городские леса, парки, бульвары, скверы, сады и т.п., предусмотрено, что зеленые насаждения подлежат защите вне зависимости от форм собственности на земельные участки, на которых они расположены. Использование озелененных территорий и зеленых массивов, несовместимое с обеспечением жизнедеятельности зеленых насаждений, не допускается. Во всех случаях повреждения или уничтожения зеленых насаждений обязательным является компенсационное озеленение. Озелененные территории, а также участки земли, предназначенные для развития озелененных территорий, застройке, не связанной с их целевым назначением, не подлежат.

В пределах черты поселений могут  выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и  иное особо ценное значение. Как  уже отмечалось, такие земельные  участки используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 - 100 ЗК РФ. Особенность земель этой территориальной зоны состоит в том, что наличие ее в поселении неизбежно вызывает установление ограничений на использование смежных с ней земельных участков либо влечет их полное или частичное исключение из хозяйственного использования (например, при установлении охранной зоны).

В составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях находятся  земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а  также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, оказавшимися в черте городского поселения при расширении границ города. Земли сельскохозяйственного  использования закрепляются за расположенными внутри городской (поселковой) черты  сельскохозяйственными и иными  предприятиями, учреждениями, организациями  и гражданами преимущественно для  ведения сельского хозяйства. В  городах это чаще всего овощеводческие и цветоводческие хозяйства, парниково-тепличные  комбинаты. При необходимости изъятия  данных земель для нужд развития поселения  они изымаются в обычном порядке, так как особой охране не подлежат, поэтому используются в целях  ведения сельскохозяйственного  производства до момента изменения  вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений  и правилами землепользования и  застройки.

Земельные участки общего пользования  согласно ЗК РФ не подлежат выделению в самостоятельную зону, могут включаться в состав различных территориальных зон. Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий. Эти земли, как правило, не подлежат передаче в частную собственность. Уставом города Москвы, например, закреплено, что земли общего пользования: площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, заповедники, скверы, сады, бульвары - являются достоянием населения города Москвы и не подлежат отчуждению (ст. 28)¹⁵. Земельные участки из состава этих земель редко закрепляются за отдельными пользователями и служат удовлетворению потребностей всех проживающих в данном поселении. Поэтому пользование землями общего пользования в основном осуществляется жителями бесплатно. На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целью использования этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски, притротуарные стоянки автомобилей и т.п.). Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

--------------------------------

 

ЗК РФ (п. 4 ст. 85) ввел на федеральном уровне новый инструмент правового регулирования использования земель в поселениях - институт "несоответствующего использования", получивший дальнейшее развитие в ст. 36 ГрК. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости будут признаны не соответствующими установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, так как в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные и не противоречащие друг другу виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования эти прежние виды использования станут "несоответствующими". Для них ЗК РФ устанавливает общее правило, что не соответствующие установленному использованию земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. При необходимости может быть установлен запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом. Такое решение принимается органом местного самоуправления. В случае если использование несоответствующих земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на их использование (п. 10 ст. 36 ГрК).

Ранее аналогичный правовой институт был закреплен на уровне законодательства субъекта РФ в Градостроительном  уставе Казани. Кроме двух признаков несоответствующего использования, закрепленных теперь и на уровне федерального законодательства, к несоответствующим были отнесены объекты недвижимости, которые расположены в пределах красных линий, установленных утвержденными проектами планировки для прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций (ст. 31). Постановлением Главы администрации г. Казани может быть придан статус несоответствия производственным предприятиям и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы зон их расположения и функционирование которых наносит несоразмерный вред владельцам иных объектов недвижимости. Для этих объектов указанным постановлением устанавливается срок приведения их в соответствие с градостроительными регламентами, нормативами и стандартами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительными регламентами, нормативами и стандартами.

 

 

Выводы

 

Анализ законодательства, регулирующего  использование земель населенных пунктов, позволяет сделать вывод о том, что за последние годы был разработан целый ряд новых правовых институтов, позволяющих в условиях рыночной экономики упорядочить использование земель этой категории. Однако не все новеллы законодательства получили достаточное развитие на практике. Правовое регулирование использования земель населенных пунктов требует дальнейшего совершенствования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемых источников:

 

Нормативные правовые акты:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ// Российская газета. 2001. 30 сентября;
2. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
3. О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст.
4. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».// СЗ РФ. 2001. № 44. Ст.4148. 
5. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». // СЗ РФ. 2001. № 30. Ст.3060.
6. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации // СЗ РФ. – 1997. - № 30. – Ст.3595.
7. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности». СЗ РФ. 1996. №8. Ст.740.

 

 

Литература:

1. Крассов О.И. Земельное право: Учебник – М.: ЮРИСТЪ, 2004.
2. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 52.
3. Комментарий к Земельному кодексу РФ // Крассов О. И. – М: Норма, 2009.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Эти вопросы рассматриваются также в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

²Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 (п. 3) Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.