Особенности режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости

    В новой главе Земельного кодекса Российской Федерации "Земельные участки", по сути, речь и идет о делимых и неделимых земельных участках, и законодательно закрепленные критерии делимости или неделимости также остались неизменными (например, не подлежит разделу, соответственно является неделимым, земельный участок, если в результате его раздела вновь образуемые земельные участки будут ниже минимального размера, установленного законодательством Российской Федерации). Поэтому из закона неоправданно исчезли определения делимого и неделимого земельного участка, которые логично раскрывались бы в новой главе Земельного кодекса.

    Зато  в ст. 6 не назван такой важный объект земельных отношений, как земельная доля. Между тем, учитывая тот факт, что в результате проведения земельной реформы большинство крестьян получили земельные наделы именно в качестве идеальной земельной доли, законодателю было просто необходимо закрепить земельную долю в качестве объекта земельно-правовых отношений.

    Можно определить, что объектами земельных имущественных отношений могут выступать:

    - земельный участок, который должен  быть сформирован в соответствии  с законодательством о кадастровом  учете объектов недвижимости <8>, в результате которого он обретает  индивидуальные характеристики, отделяющие его от других земельных участков;

    --------------------------------

    <8> Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 г. // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

- земельная доля, которая вообще не представлена в перечне объектов земельных отношений, хотя ее собственник обладает правом пользования, и распоряжения определенной долей земельного участка и, следовательно, является участником земельного правоотношения. Земельная доля не является индивидуально-определенной недвижимой вещью и представляет собой идеальную (не выделенную на местности в натуре) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Следует различать понятия "смежный земельный  участок" и "соседний земельный  участок". Соседний - расположенный  вблизи, рядом с кем-нибудь, чем-нибудь <*>. Нельзя не отметить, что иногда указанные термины используются в законодательстве без учета этого различия. Примером тому может служить ст. 274 ГК, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Вместо использования термина "соседний земельный участок" в данной фразе в первый раз следовало бы использовать термин "смежный земельный участок".

    --------------------------------

    <*> Ожегов С.И. Словарь русского  языка. М., 1963. С. 739.

    Характеристика  юридического понятия "земельный участок" будет неполной, если не определить понятие "смежный земельный участок". Практически всегда понятию "земельный участок" корреспондирует понятие "смежный земельный участок" <*>. Правовое значение взаимосвязанного использования этих двух понятий заключается в том, что с их помощью осуществляются индивидуализация земельного участка, постановка участка на кадастровый учет. Так, абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК предусматривает, что границы земельного участка устанавливаются с учетом границ смежных земельных участков (при их наличии).

    --------------------------------

    <*> Смежный, то есть находящийся  непосредственно рядом, имеющий  общую границу (Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1963. С. 723).

Иногда  используется не совсем понятный термин "сопредельный земельный участок". Так, ст. 3 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что градостроительная деятельность граждан и юридических лиц может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Таким образом, образование земельных участков возможно:

• во-первых, путем образования новых земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков;

Граждане, в том  числе являющиеся индивидуальными  предпринимателями, и юридические  лица в процессе осуществления хозяйственной деятельности достаточно часто сталкиваются с необходимостью образования (формирования) земельных участков. В большинстве случаев такая необходимость связана с оформлением прав на участки, в том числе занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности указанных лиц.

Эти объекты  могут выступать объектами гражданских  прав и имущественных отношений и участвовать в гражданском обороте, но с учетом того, что они являются составляющими всего земельного фонда, следовательно, их оборот должен осуществляться с учетом норм и принципов земельного законодательства.

    Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого  имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера (но не кадастровые номера). Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

    Признаками, которые присущи юридическому понятию  земельного участка, являются его границы  и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную  и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав.

    Заслуга собственника в деле создания земельного участка как недвижимой вещи заключается  в том, что именно он обладает исключительным правом принять решение о формировании нового земельного участка. При этом он может воспользоваться следующими способами образования новых земельных участков: выделение земельного участка из государственных или муниципальных земель (решение принимает орган государственной власти или местного самоуправления, представляющий интересы публично-правовых образований как собственников земель); разделение земельного участка на два и более; слияние земельных участков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Особенности  режима земельных участков, занятых отдельными объектами недвижимости.

2.1 Режимы  участков, занятых объектами недвижимости, находящихся в долевой собственности.

По своему правовому режиму земельные участки  можно подразделить на свободные  от недвижимого имущества и имеющие  на себе имущественную недвижимость, которая влияет на правовой режим  использования земельных участков. Так, ст. 552 ГК РФ предусматривает переход права собственности на здание, сооружение к покупателю одновременно с передачей права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. А в случае перехода права собственности на недвижимость нескольким собственникам происходит раздел доли права на земельный участок пропорционально долям собственности на здание

   Об  общей собственности приходится говорить, когда квартира, дом или другое недвижимое имущество принадлежит нескольким собственникам. Существует совместная и долевая собственность. Совместная собственность предусмотрена для супругов и для крестьянского фермерского хозяйства. В остальных случаях общая собственность является долевой, то есть каждому собственнику принадлежит определенная доля. Если размер доли не определен, то доли считаются равными.

   Государственная регистрация прав общей собственности  на недвижимое имущество. Недвижимое имущество, в том числе земельные участки, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Законом предусмотрены разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли общая собственность долевой или совместной. Напомню, что долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей.

Земельная доля - это не вещь, а потому она  не может быть передана в аренду или в иное пользование без  согласия остальных сособственников. Так, договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", должны были до 27 января 2007 г. приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 названного Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. До этого момента к таким договорам применялись правила о договорах доверительного управления имуществом. Государственной регистрации таких договоров Закон не требовал (ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

При обращении  одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации  перераспределения долей в праве  общей собственности необходимым  условием такой регистрации является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

    Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

    Следует обратить внимание на наличие норм, затрудняющих раздел имущества, находящегося в общей собственности.

    Так, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с последующими изм. и  доп.) <*> в ст. 30 предусмотрено, что земельные участки общего пользования разделу не подлежат (п. 1). Кроме того, раздел земельного участка, принадлежащего члену такого объединения, допускается до определенного предела: образующиеся при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 5).

    --------------------------------

    <*> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2000. N 48. Ст. 4632.

Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено  образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Гражданское законодательство указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Вместе с тем случаи возникновения совместной собственности предусмотрены и в иных законах и нормативных правовых актах.

    По  соглашению между собой участники  общей собственности могут избрать  не совместный, а долевой режим. В  отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст. ст. 3 и 42 Семейного кодекса РФ). Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства признается принадлежащим его членам на праве совместной собственности, только если иное не установлено законом или договором.

    В Указе Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" <*> предусмотрено следующее: если такой участок невозможно разделить, то при достижении согласия собственников на создание общей собственности участок может быть предоставлен им в общую или совместную собственность.