Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

     Сразу же стоит отметить, что обязанность  переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком не касается физических лиц, поскольку возможность предоставления в собственность граждан земельных  участков, ранее предоставленных  им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, установленная п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации»²⁵ (далее — Вводный закон), конкретным сроком не ограничивается.

     Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования  или пожизненного наследуемого владения, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном  наследуемом владении земельный  участок.

     Что же касается юридических лиц, у которых  земельные участки находятся  на праве постоянного (бессрочного) пользования, то их условно поделили на две категории.

     Первая  категория — государственные  и муниципальные учреждения, федеральные  казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления, которым в  силу п. 2 ст. 3 Вводного закона переоформлять  ничего не нужно.

     Вторая  категория — все остальные  юридические лица, для которых  ст. 3 Вводного закона установлено, что  они обязаны переоформить право  постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность; религиозные организации, кроме  того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2008 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

     Процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования должна включать в себя как минимум два этапа: отказ правообладателя от принадлежащего ему права и приобретение (возникновение) нового права на землю — аренды либо права собственности. При этом как прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, так и  вновь возникшее право на землю  в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным  законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»²⁶ подлежат государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. В связи с этим моментом исполнения требований ст. 3 Вводного закона следует считать дату внесения записи о новом праве на землю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

     Статьей 421 ГК РФ определено, что граждане и  юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному нормами ст. 445 ГК РФ, согласно которым, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В ситуации по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обязанность по заключению договора законодательством прямо не установлена.

     Кроме того, Земельным кодексом РФ (ст. 45) в  качестве оснований прекращения  права постоянного (бессрочного) пользования  не предусмотрено невыполнение требования о переоформлении названного права.

     Точку в обсуждаемом вопросе поставил Конституционный Суд РФ в Определении  от 25.12.2003 № 512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области  о проверке конституционности положения  абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»²⁷, указав следующее. Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Устанавливая предельный срок переоформления, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 02.10.2003 № 346-О, не может рассматриваться как нарушение конституционных прав.

     Ранее схожая правовая ситуация в части  требования о перерегистрации юридическими лицами права пользования землей была закреплена в ст. 7 Закона РСФСР  от 23.11.90 «О земельной реформе»²⁸, предусматривавшей для юридических лиц срок переоформления права пользования земельным участком до 01.02.93. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» сделал вывод, что не переоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР «О земельной реформе»²⁹ не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.

     В обоснование своей позиции Президиум  ВАС РФ привел следующее суждение. Не переоформление прав пользования земельным участком в соответствии с упомянутым Законом не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка. Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы.

     Анализ  действующего законодательства позволяет  сделать вывод, что не переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в установленный законом срок либо его пропуск не влекут прекращения данного вещного права и не являются основанием для его отмены. Более того, п. 3 ст. 20 ЗК РФ установлено, что ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования землей у граждан и юридических лиц сохраняется.

     Исходя  из норм ст. 216 ГК РФ, постоянное (бессрочное) пользование земельным участком как вещное право не может прекратиться по воле должностных лиц органов  государственной власти, оно защищено нормами ст. 305 ГК РФ: может быть ограничено на основании федерального закона и  только в той мере, в какой это  необходимо в целях защиты основ  конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 ГК РФ). Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком определены ст. 45 ЗК РФ.

     Итак, следует признать очевидным тот  факт, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком, за исключением оснований, указанных в ст. 45 ЗК РФ, может  осуществляться сугубо добровольно, по желанию самих правообладателей. Приведенные доводы находят свое подтверждение в судебной практике³⁰.

     В рамках исследуемого вопроса целесообразно  рассмотреть последствия сохранения у землепользователей права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком. Нужно отметить, что обладатели такого титула значительно скованы  в своих возможностях. Согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  ими. Наряду с этим запретом п. 6 ст. 3 Вводного закона установлен запрет на распоряжение правом постоянного бессрочного  пользования путем его внесения в уставные капиталы коммерческих организаций. Вместе с тем подобные ограничения  не влекут невозможность отчуждения недвижимости, расположенной на земельном  участке, и не ограничивают это право.

     По  данному вопросу мы можем сделать  определенный ряд выводов.

     Земельному  кодексу РФ предоставление участков гражданам на праве пожизненного пользования вообще не допускается, но такое право сохранено в отношении участков, полученных гражданами в силу норм ранее действовавшего законодательства. Землевладелец вправе однократно бесплатно приобрести такой участок в собственность (ст. 21 ЗК РФ).

     Выделяют  два способа возникновения права  собственности. Первый заключается в решении государственного или муниципального органа. Вторым способом является приобретение указанного вещного права при переходе права собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Земельный участок, предоставленный лицу в  постоянное пользование, имеет четко  установленные границы и местоположение, зафиксированные в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Право  постоянного пользования подлежит регистрации в установленном  порядке.

     Законодательство  для лиц, которым предоставлен земельный  участок на праве постоянного  пользования, имеют право только владения и пользования, распоряжаться  им они не могут.

     Обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком не касается физических лиц, поскольку возможность предоставления в собственность граждан земельных  участков, ранее предоставленных  им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение.

     Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования  или пожизненного наследуемого владения, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном  наследуемом владении земельный  участок. 
 
 
 
 
 
 
 

2.4 Основания прекращения  права постоянного  (бессрочного) пользования  земельным участком 

     1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

     2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

     1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса;

     2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

    3) не устранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

     Отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;³¹

     Нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

     Систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

     Систематическая неуплата земельного налога;³²

     4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

      5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;

     6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса;