Товарищество собственников жилья

     Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья 

 Нормы о реорганизации  ТСЖ содержаться в ст. 140 ЖК РФ. При этом ч. 2 данной статьи предусмотрена возможность преобразования ТСЖ в ЖК или ЖСК. В Обзоре судебной практики верховного Суда РФ за 1 квартал 2007 г. Разъяснено, что избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должны перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества. При этом следует учитывать, что положение ГК РФ, предусматривающее порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применятся с учётом норм, содержащихся в ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым этот способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания ТСЖ; согласие на это остальных членов ТСЖ не требуется.

 Ликвидация  товарищества посвящена ст. 141 ЖК РФ. Порядок ликвидации ТСЖ как юридического лица определён ст. 61 ГК РФ. Товарищество может быть ликвидировано:

 • по решению общего собрания его членов, в частности в связи с истечением срока, на которое создано товарищество;

 • в связи со сносом жилого дома;

 • по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещённой законодательством, либо иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в других случаях, установленных ГК;

 • в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;

 • по основанию, предусмотренному ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, когда члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

 В указанной  статье не установлены последствия  непринятия общим собранием собственников помещений решений о ликвидации ТСЖ. В таких случаях товарищество может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов (ст. 61 ГК РФ).

 Ликвидация  товарищества считается завершённым, а товарищество – прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц.  Перечень документов, представляемых для государственной регистрации при ликвидации товарищества собственников, определено в ст. 21 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ « О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

 Создание  ТСЖ предусмотрено в ст. 142 ЖК РФ. Данное положение базируется на нормах ГК РФ. В соответствии со ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединятся в ассоциации (союзы) этих организаций. Такая ассоциация (союз) также является некоммерческой организацией. ТСЖ в этих случаях сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Правовое положение объединения ТСЖ (ассоциация или союз) определяется ст. 121 и 123 ГК РФ и ст. 11 и 12 Закона о некоммерческих организациях. 

 Правовое  положение членов товариществ собственников  жилья 

 Членство  в товариществе собственников жилья  и органы его управления

 Членство  в ТСЖ в многоквартирном доме определено в ст. 143 ЖК РФ. Установлено, что членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения.

 Членство  в товариществе прекращается с момента  подачи заявления о выходе из его  членов или с момента прекращения  права собственности члена ТСЖ  на помещение в многоквартирном доме.

 Из указанного следует, что членство в ТСЖ возникает  на основании заявления собственника, т. е. в добровольном порядке, и так  же на основании заявления собственника (или с момента прекращения  права собственности на помещение) его членство прекращается. Лицо, приобретающее помещение в доме ТСЖ, самостоятельно решает вопрос о членстве и товариществе. Иначе говоря, оно не должно быть в обязательном порядке ТСЖ. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с нормами Закона о государственной  регистрации прав.

 Право собственности  члена товарищества на помещение  в многоквартирном доме прекращается по основания, установленным ст. 235 ГК РФ, как в добровольном порядке, например в связи с заключением договора об отчуждении жилого помещения, так и в принудительном, например в случае обращения взыскания на данное имущество.

 Органы управления ТСЖ определены в ст. 145 – 149 ЖК РФ. К ним относятся:

 - общее собрание, которое является высшим органом  управления товарищества (ст. 145 ЖК  РФ);

 - правления  товарищества (ст. 147 ЖК РФ);

 - председатель  правления ТСЖ (ст. 149 ЖК РФ).

 В ст. 145 предусмотрено:

« 1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

  2. К компетенции  общего собрания членов товарищества  собственников жилья относятся:

  1) внесение  изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

  2) принятие  решений о реорганизации и  ликвидации товарищества, назначение  ликвидационной комиссии, утверждение  промежуточного и окончательного  ликвидационных балансов;

  3) избрание  членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

  4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

  5) утверждение  порядка образования резервного  фонда товарищества, иных специальных  фондов товарищества (в том числе  фондов на проведение текущего  и капитального ремонта общего  имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

  6) принятие  решения о получении заемных  средств, в том числе банковских  кредитов;

  7) определение  направлений использования дохода  от хозяйственной деятельности товарищества;

  8) утверждение  годового плана содержания и  ремонта общего имущества в  многоквартирном доме, отчета о  выполнении такого плана;

 9) рассмотрение  жалоб на действия правления  товарищества, председателя правления  товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

  10) принятие  и изменение по представлению  председателя правления товарищества  правил внутреннего распорядка  товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят  содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

  11) определение  размера вознаграждения членов  правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

  13) другие  вопросы, предусмотренные настоящим  Кодексом или иными федеральными  законами.

  3. Уставом  товарищества собственников жилья  к компетенции общего собрания  членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

  4. Общее собрание  членов товарищества собственников  жилья имеет право решать вопросы,  которые отнесены к компетенции  правления товарищества.

 Порядок организации  и проведения общего собрания членов ТСЖ определён в ст. 146 ЖК РФ.

 Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме  лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому  члену товарищества под расписку или посредствам почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В нём указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время его проведения, а также повестка дня. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

 В обязанности правления товарищества входят:

 •соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

 • контроль за своевременном внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

 • составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчётов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

 • управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

 • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

 • ведения списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности;

 • выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей (ст. 148 ЖК РФ).

 Председатель  правления товарищества избирается на срок, установленный ТСЖ. Председатель правления обеспечивает  выполнения решений правления, имеет право давать указания и распределения всем должностным лицам товарищества, исполнения которых для указанных лиц обязательно. Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требует обязательного одобрения правления товарищества или общим собраниемчленов ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ст. 149 ЖК РФ). 

  Для осуществления контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников жилья создается ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).

Финансовая  и хозяйственная  деятельность товарищества собственников жилья

  В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности  ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

  Средства  товарищества состоят из:

  1) обязательных платежей, вступительных  и иных взносов членов товарищества;

2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;
3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4. прочих поступлений.

  На  основании решения общего собрания членов товарищества в ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок их образования определяется общим собранием членов товарищества.

  Из  приведенных положений очевидно, что ст. 151ЖК РФ посвящена средствам и имуществу ТСЖ. Из данной статьи и гражданского законодательства (ст. 48, 50 и др. ГК РФ) следует, что товарищество является некоммерческой организацией (юридическим лицом) и имеет свое обособленное имущество. При этом необходимо иметь в виду, что источники образования имущества (поступления средств) могут быть различные (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).