«Земельное
законодательство Германии»
Содержание
Введение 3
- Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю 5
2. Правовое
регулирование ограничения права собственности
на
земельные участки в интересах общества 12
Заключение 18
Список использованных
источников 19
Введение
Согласно
правопорядку Федеративной Республики
Германия предметы, прочно связанные
с земельными участками, прежде всего
здания и сооружения, а также произведенная
на данном земельном участке продукция
до тех пор, пока она прочно связана
с землей, являются существенными
составными частями земельного участка.
Они не могут быть предметом особых
прав, но разделяют правовую судьбу
земельного участка (особые случаи см.
п. 3 - наследуемое право застройки,
собственность на квартиру). Собственность
на землю охватывает всю территорию
Федеративной Республики Германия. Нет
"ничьей земли". Однако не каждый
земельный участок находится
на территории только одной общины.
В исключительных случаях имеются
так называемые не принадлежащие
общине земли, например, крупные лесные
массивы и внутренние озера, а
также полигоны для военных учений.
Такие территории являются, как правило,
собственностью Федерального правительства
или одной из федеральных земель
(субъекта Федерации), но они могут
также являться и собственностью
отдельного физического или юридического
лица.
Собственность,
в том числе и на землю,
регулируется в Германии исключительно
частным правом, преимущественно
Гражданским кодексом (ГК). Действие
частного права остается в
силе, как исключение, и в тех
случаях, когда собственником
является государство (Федерация,
федеральная земля, община).
Согласно
немецкому праву, собственность
на землю, благодаря ее закреплению
в определенном месте и ввиду
строгого правового нормирования каждого
случая перехода права собственности,
является особенно надежным средством
обеспечения долговых обязательств,
прежде всего кредитов в рамках двусторонних
правовых сделок. Это, в первую очередь,
касается долгосрочных кредитов, которые
очень часто обеспечиваются путем
предоставления ипотеки (ипотека, связанная
с долговым обязательством, или ипотечный
долг). Эти ипотеки регистрируются
в реестре земельных участков,
земельной (поземельной) книге, как
обременение определенного земельного
участка. Поскольку правильности записей
в земельной (поземельной) книге
можно безусловно доверять (общественное
доверие к земельной книге) и
земельные книги общедоступны для
каждого, кто выражает обоснованный
интерес к определенным сведениям,
то у кредитора, получившего такое
обеспечение кредита, имеется особая
уверенность в том, что он сможет
быть удовлетворен за счет стоимости
земельного участка, если кредит не будет
выплачен в срок.
Собственник
земельного участка ограничен
в свободе действий в отношении
своей собственности. Более того,
имеются законодательные ограничения
в интересах соседних землевладельцев.
Например, при утверждении строительных
планов необходимо соблюдать
определенное расстояние постройки
от соседних земельных участков; необходимо
придерживаться определенных ограничений
уровня шума и других норм в отношении
окружающей среды, растения, достигшие
определенной высоты, должны находиться
на установленном нормативами расстоянии
от границ с соседним участком.
Ограничения
использования права собственности
встречаются, прежде всего, в
федеральном, земельном и муниципальном
законодательстве о планировании.
В первую очередь эти ограничения
имеются в праве землеустройства
и земельного планирования, планирования
транспортных путей, планирования
использования территорий, планирования
застройки,
- ограничения
собственности путем введения
запрета на изменение уже существующего
использования земельного участка,
например, в отношении сельскохозяйственных
угодий имеется оговорка о
необходимости получения специального
разрешения; ограничение на засаживание
пахотных площадей деревьями;
ограничения на приобретение
сельскохозяйственных предприятий
лицами-нефермерами,
- ограничения
использования в интересах защиты
природы и окружающей среды,
например, ограничения при использовании
удобрений в так называемых водоохранных
зонах;
- договорные
ограничения права собственности
путем взимания пошлин при
повышении стоимости земельного участка
вследствие изменения основ планирования
(например, когда территория, где застройка
только планировалась, превращается в
строительную площадку). Такие пошлины
могут достигать 2/3 от суммы, на которую
возросла стоимость. Они взимаются в пользу
общины, а полученные таким образом средства
используются в плане "социально справедливого
пользования землей" для строительства
дорог, школ, детских садов или для разбивки
скверов и парков.
Немецкое
право в принципе не предусматривает
компенсаций за введение ограничений
и обременение будущего использования
земли. При введении ограничения
на какое-либо до сих пор
практиковавшееся использование
земельного участка выплачивается
финансовая компенсация за существенное
вмешательство в право собственности,
которое рассматривается как
аналогичное лишению права собственности.
Размер
компенсации равен сумме, на
которую снижается рыночная стоимость
земельного участка. Вмешательство
может быть обжаловано в суде
по административным делам.
При
лишении права собственности
выплата компенсации в соответствующем
размере предусмотрена уже в
Конституции.
1. Нормативно-правовая регламентация
регистрации перехода прав собственности
на землю
Приобретение
права собственности на землю возникает
в следующих случаях:
а)
Возможности перехода права собственности
Приобретение
права собственности на землю
может происходить следующим
образом:
- договор
купли-продажи, заключаемый в
присутствии нотариуса (эта специальная
форма договора купли-продажи называется
на юридическом языке нотариально заверенным
соглашением о передаче права собственности
на недвижимость), и регистрация нового
собственника в земельной книге;
- наследство;
- договор
дарения, заключаемый в присутствии
нотариуса, и регистрация в
земельной книге,
- лишение
права собственности и выплата
компенсации на основании общего
законодательства при приобретении права
собственности государством;
- отказ
от права собственности на
земельные участки и приобретение
этих прав Федерацией.
б)
Приобретение путем заключения
договора купли-продажи
Переход
права собственности имеет две
правовые предпосылки:
- наличие
нотариально заверенного договора
купли-продажи между продавцом
и покупателем;
- регистрация
нового собственника в земельной
книге и вычеркивание из нее
прежнего собственника.
Для
того чтобы обеспечить правовой
статус нового собственника еще
до окончательной регистрации
его в земельной книге, нотариус,
как правило, ходатайствует о
предварительной записи в земельной
книге нотариально заверенного
соглашения о передаче права
собственности на недвижимость.
Тем самым в земельной книге
отражается тот факт, что прежний
собственник уже не вправе
еще раз продать этот земельный
участок как собственник, а
другой покупатель уже больше
не может приобрести собственность
на этот земельный участок
в рамках добросовестной сделки.
Этому препятствует общественное
доверие к земельной книге
и к содержащимся в ней записям.
Существует
формальный реестр земельных участков:
а)
Предварительное замечание
Определения,
касающиеся земельных участков,
записываются в Германии в
два реестра.
Один
реестр, который называется кадастром
недвижимости, содержит данные по
отдельным земельным участкам, установленные
с помощью землемерных методов,
и данные, которые можно установить
при осмотре участка.
Второй
реестр основан на данных кадастра
недвижимости, но в нем перечислены
права, которые имеются в отношении
данного земельного участка, или
которыми обременен земельный участок.
Этот реестр называется земельной книгой
и носит материально-правовой характер.
б)
Кадастр недвижимости
- Форма
и содержание
Кадастр
недвижимости состоит из кадастровой
картотеки и кадастровых книг.
В кадастровой картотеке на
карточках отражены земельные
участки, включая здания, в едином
масштабе. Земельные участки и
здания кратко описаны в кадастровых
книгах. Кадастр недвижимости содержит
данные об использовании земельного
участка, его доходности и отграничении
его от земель, используемых в
сельскохозяйственных целях и
в качестве садово-огородных участков,
включая результаты оценки состояния
почвы. Кадастр недвижимости в
обязательном порядке содержит
сведения о форме, размерах
и местоположении земельного
участка.
Изменения,
касающиеся размера земельного
участка, вида его использования,
а также зданий, расположенных
на земельном участке, вносятся
в кадастр недвижимости. Владелец
земельного участка обязан ставить
в известность о таких изменениях
компетентные землемерные ведомства
и при необходимости не препятствовать
проведению землемерных работ
на своем земельном участке.
В
кадастре недвижимости отдельным
частям земельных участков присваиваются
номера. Один земельный участок
может состоять из нескольких
участков, каждый из которых имеет
свой номер. Такие участки маркируются
с помощью межевых камней, которые
должны быть достаточно большими,
чтобы их было трудно сдвинуть
с места. Размещение межевых
камней отражается в кадастровой
картотеке.
Землемерные
работы должны регулярно проводиться
государственным землемерным (кадастровым)
управлением. В отдельных конкретных
случаях к землемерным работам
могут привлекаться самостоятельные
землемерные бюро. Правовую основу
для решения всех вопросов, связанных
с измерением земельных участков
и ведением кадастра, составляют
законы и указы соответствующих
федеральных земель.
- Публичность
и доступность, а также обязательность
кадастра недвижимости
Кадастр
недвижимости является публичным
реестром, в который занесены
все земельные участки и здания.
Он имеет юридически обязательную
силу в отношении размеров
и формы каждого отдельного
земельного участка. Эта юридически
обязательная сила кадастра недвижимости
не действительна в отношении
сведений, которые переносятся в
кадастр недвижимости из других
реестров, в частности, из земельной
книги (например, перенесенные из
земельной книги сведения о
собственнике), а также недействительна
в отношении результатов оценки
состояния почвы, названий улиц
и номеров домов.
В
соответствии с характером публичного
реестра каждому лицу, которое
имеет достоверно обоснованную
заинтересованность, предоставляется
возможность ознакомления с картами и
книгами кадастра недвижимости и выдается
справка, если это не противоречит интересам
общественного благополучия. За определенную
плату по заявке заинтересованного лица
делаются выписки и копии, и организацией,
ведущей кадастр, производится нотариальное
заверение соответствия их оригинальному
реестру. Германии высказываются пожелания
в будущем вносить в кадастр также проложенные
под поверхностью земли коммуникации
(водоснабжение, канализация, газ, электричество,
телефонные линии и т.д.) на принадлежащих
государству землях (например, участках,
занятых под транспортные пути), что должно
способствовать лучшей координации необходимых
ремонтных работ и облегчать ремонт коммуникаций.
Однако для осуществления этой идеи потребуется
значительное время.
в)
Земельная книга
Все
земельные участки в Германии
внесены в земельные книги,
которые служат для регистрации
права собственности и в некоторых
случаях его ограничению соответствующим
соглашением. На каждый земельный
участок, который имеет определенного
собственника, в земельной книге
заводится так называемый "лист
поземельной книги", имеющий определенный
номер. При делении земельного
участка этот лист делится
на несколько листов земельной книги.
•
Законодательные основы
Форма
и содержание земельной книги
и ее отдельных листов определяются
Федеральным законом (так называемое
"Положение о ведении земельных
книг"). Создание новой земельной
книги и ведение земельных
книг находится в ведении ведущих
эти книги учреждений, которые
создаются федеральными землями
при судах нижней инстанции.