Земельный кадастр

Понятие о системе земельно-рыночных работ, методы и роль земельно-рыночных работ  в системе земельного кадастра.

Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики.

Данные оценки земель влияют на объемы земельных  платежей, повышение эффективности  использования земель различного назначения.

Цели  государственной  кадастровой оценки 

       В современном  обществе  кадастровая   оценка  земель  используется  в

следующих целях:

    . в  фискальных  целях  для  налогообложения   недвижимости,  установления

      ставок земельного налога и  величины арендной платы;

    . для  информационной  поддержки  рынка   земли,  фондового  рынка   ценных

      земельных бумаг и ипотеки;

    . для  оценки эффективности существующего   функционального  использования

      территории,  расчетной  поддержки   проектных  разработок  генерального

      плана   города   и   в   планировании   крупномасштабных   мероприятий

      общегородского характера;

    . для  информирования широкого круга   заинтересованных  лиц  о   стоимости

      городских земель для осуществления  их прав и обязанностей в   отношении

      принадлежащей им недвижимости  и планируемых сделок с недвижимостью.

       Кадастровая  оценка  городских   земель  является  массовой   оценкой,

которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать

следующие основные этапы:

       Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и

нормативной информации;

       Этап 2 — функциональное зонирование  территории города;

       Этап  3  —  исчисление  стоимостных   показателей  кадастровой   оценки

земель;

       Этап 4 — ценовое зонирование  территории города;

       Этап 5 — оформление результатов  кадастровой оценки  городских   земель

(цифровых и  графических).

       Результатом кадастровой оценки  является кадастровая  стоимость   земли

оценочной  зоны,  определяемая  как  рыночная  стоимость   единицы   площади

типичного для  данной  зоны  земельного  участка,  установленная  по  уровню

текущих рыночных цен на аналогичные земельные  участки.

       На стоимость  земель  влияют  характеристики  объектов  недвижимости,

расположенных на соответствующих  земельных  участках,  место  расположения,

соседство, экология, обременения и  ограничения,  физические  характеристики

грунтов и многие другие факторы.

       Кадастровая оценка  земли   проводится  одновременно  по  всем  землям

административно-территориального образования.

       Показатели кадастровой стоимости  не должны превышать уровня  рыночных

цен  или  предельных  значений  базовой  стоимости  на   земельные   участки

аналогичного  целевого  использования,   устанавливаемых   органами   власти

субъекта Федерации  по оценочно-территориальным зонам,  различным  городам  и

поселкам. 

Экономическая оценка - земли

Экономическая оценка земель характеризует их производительную способность как средства производства с помощью системы натуральных  и стоимостных показателей. 
Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования. 
Экономическая оценка земель как заключительный этап земельно-оценочных работ в составе земельного кадастра определяет сравнительную ценность земли как средства производства в сельском хозяйстве. Конечная цель экономической оценки земель направлена на создание предпосылок для объективного решения вопросов рационального использования и охраны земельных ресурсов, совершенствования экономического механизма хозяйствования в народном хозяйстве. 
Экономическая оценка земли может быть выражена и в ценах на единицу ее площади ( 1 га), исходя из данных ее бонитета, учета местоположения, конкретного почвенного ресурса, возможных к возделыванию культур и других условий. 
Экономическая оценка земли состоит из общей и частной оценок. Первая оценка предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, характеризующих эффективность использования земли при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Она производится на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых сельскохозяйственных культур. Результаты этой оценки нужны при планировании мероприятий по рациональному использованию земельных ресурсов. 

КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ 
И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ 
ПИСЬМО 
от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240 
 
О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ 
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

Результаты  земельно - оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.

В данных Методических рекомендациях изложены основные положения  методов оценки стоимости земли, учитывающие реальную интенсивность  рынка недвижимости, базирующиеся на кадастровой информации о землях административно - территориальных  образований и привлекаемой информации из других источников, характеризующей  рынок земли и иной недвижимости.

Единая методологическая основа земельно - оценочных работ позволит создать систему оценки земли, которая включает в себя следующие основные элементы:

информация  кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках  земельных участков;

привлекаемая  из иных источников информация о сделках  с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

кадастровая оценка стоимости земли по оценочным  зонам и земельным участкам;

кадастровые карты и регистры стоимости земли.

IX. Кадастровая оценка  рыночной стоимости  земли

9.1. Определение  кадастровой стоимости 

9.1.1. Результатом  кадастровой оценки является  кадастровая стоимость земли,  определяемая как рыночная стоимость  собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно  интенсивный рынок и наиболее  вероятная цена продажи на  открытом и конкурентном рынке  собственно земельных участков, по которым рынок еще находится  в стадии становления. 

Кадастровая оценка стоимости земли проводится одновременно по всем землям административно - территориального образования на начало года.

9.1.2. Кадастровая  стоимость земельного участка  - это рыночная стоимость (наиболее  вероятная цена продажи) свободного  от улучшений земельного участка  (прав на него) или вклад земли  в рыночную стоимость (наиболее  вероятную цену продажи) земельного  участка с его улучшениями  (прав на них).

Оценку кадастровой  стоимости земли рекомендуется  выполнять периодически с интервалом в 3 - 5 лет или в иные сроки, устанавливаемые  органами исполнительной власти субъектов  Российской Федерации и местного самоуправления. Первые два тура кадастровой  оценки земли рекомендуется провести с интервалом в 1 - 2 года. В годы между  турами оценки проводится индексация кадастровой стоимости в зависимости  от соотношения спроса и предложения  на земли различного качества и местоположения, уровня инфляции.

Выполнение  земельно - оценочных работ одновременно по всей территории административно - территориального образования позволяет с минимальными затратами использовать массовые данные о сделках (купли - продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными земельными участками, посредством которых проводится оценка всех земель.

9.1.3. Основное  требование к организации работ  по определению кадастровой стоимости  земли заключается в том, что  затраты на ее проведение могут  составлять до трех процентов  от ее величины.

9.2. Дифференциация  земель и иных объектов недвижимости  для целей кадастровой оценки 

9.2.1. Для целей  кадастровой оценки стоимости  земли территория субъекта Федерации  дифференцируется на отдельные  группы земель: земли городов,  поселков, сельских населенных пунктов,  садоводческих товариществ, земли  сельскохозяйственного назначения, земли промышленных предприятий  вне населенных пунктов, земли  лесного и водного фондов.

9.2.2. При выполнении  земельно - оценочных работ объекты недвижимости условно подразделяются на две основные группы.

Первая группа объектов (группа А), по которым сформировался  достаточно интенсивный рынок, имеются  цены предложений и совершенных  сделок и имеется соответствующая статистика по ним. Эта группа объектов подразделяется на подгруппы: земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими сооружениями и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения, незастроенные земельные участки для жилищного, дачного, коттеджного, гаражного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и т.д.

Вторая группа объектов (группа Б), по которым рынок  только формируется, включает: застроенные  и незастроенные земельные участки  объектов производственного назначения, участки сельскохозяйственного  использования в границах населенных пунктов, земли сельскохозяйственного  назначения и незастроенные земельные  участки для промышленного строительства  вне границ населенных пунктов.

9.2.3. В силу  объективных различий в характере  использования и в учете признаков  земельных участков, влияющих на  их стоимость, в методическом  плане следует выделять: оценку земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, и оценку земель, используемых в качестве поселений, промплощадок и в иных целях.

9.2.4. Для обеспечения  взаимной согласованности результатов  оценки в условиях недостаточной  информации о рынке земли основной  территориальной единицей первых  туров кадастровой оценки стоимости  земель сельскохозяйственного назначения  следует принимать территорию  субъекта Федерации, а земель  поселений - все поселения и  садоводческие товарищества на  территории субъекта Федерации  или на территории административного  района.  

IV. Основные принципы  оценки рыночной  стоимости недвижимости

4.1. Теоретической  основой оценки стоимости недвижимости  является унифицированный набор  оценочных принципов, выработанный  в процессе мировой и отечественной  практики участниками рынка недвижимости.

Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения, сбалансированности и соответствия, ожидания.  

Выводы

1.1. Социально-экономическая  необходимость проведения  земельно-

оценочных работ заключается в определении и проведении налоговой политики

государства; в  обосновании определения размера  земельного налога, арендной

платы и кадастровой  стоимости земель, определении рыночной стоимости

земельных участков      различного целевого назначения и использования;

установления  государственных пошлин при совершении сделок по отчуждению

земельного участка; для государственного планирования и регулирования