Землеустройство, мониторинг и земельный кадастр

Алтайский край (10 990 руб.), Республика Башкортостан (10 100), 

Приморский край (10 000 руб.), Новгородская область (7 620 руб.),

Красноярский  край (7 190 руб.) и Астраханская область (2 440 руб.). Самыми

малоценными признаны сельхозугодья Магаданской области, Ханты-

Мансийского и  Коми-Пермяцкого автономных округов  – всего 400 рублей.

В 2005 году приказом Минэкономразвития России были утверждены

Методические  рекомендации по государственной кадастровой  оценке земель

с/х назначения. Цель методических рекомендаций  – кадастровая оценка

земель с/х  назначения, включающая определение  удельных показателей 

кадастровой стоимости  каждой из 6 групп земель, в том  числе [32]:

- сельскохозяйственные  угодья;

- земли, занятые  внутрихозяйственными дорогами,  прогонами для

скота, коммуникациями, полезащитными насаждениями, зданиями,

сооружениями, нарушенными  землями;

- земли под  замкнутыми водоемами;

- земли под  древесно-кустарниковой растительностью  (за исключением 

полезащитных  лесополос), болотами;

- земли под  лесами, не переведенными в установленном 

законодательством порядке, в состав земель лесного  фонда;

- земли, пригодные  под оленьи пастбища.

Необходимо отметить традиционную особенность российского 

законотворчества. Указанные выше методические рекомендации по

государственной кадастровой оценке земель с/х назначения основаны на

устаревших нормативно-правовых документах 1999-2001 гг. [28, 29, 30,  31],

которые не учитывают  требования более поздних Федеральных  Законов РФ

[1, 2, 9, 10].

Таким образом, прежде чем говорить об уточнении  указанных 

методических  рекомендаций, необходимо рассмотреть  основные недостатки

существующих  методик  [32]. Основная цель методических рекомендаций

состоит в определении  кадастровой стоимости земель с/х назначения с целью

исчисления земельного налога. Кадастровая оценка земель с/х назначения

проводится по 6 группам земель, выделенных по функциональному 

назначению и  особенностям формирования рентного дохода.  Выделение 6

групп земель не учитывает экологической значимости различных угодий и не

объективно. Кадастровая  оценка включает:

- определение  интегральных характеристик с/х  угодий в границах 

административных  районов по плодородию и технологическим  свойствам 5

почв и местоположению. В число интегральных характеристик не входят

агроклиматические, геохимические и другие условия, без чего невозможно

объективно оценить  особенности почвенно-мелиоративных  и 

агротехнических условий;

- определение  оценочной продуктивности сельскохозяйственных

угодий путем расчета фактической урожайности основных с/х культур за

1966-1998 гг;

- определение  оценочных затрат на производство  с/х продукции по 

фактическим затратам за 1992-1998 гг;

- определение  цены производства путем сложения  оценочных затрат и 

минимально необходимого дохода в размере 7 % от оценочных затрат 1999 г;

- определение  рентного дохода как суммы  дифференциального и 

абсолютного рентных  доходов.  Дифференциальная рента  определяется как 

разность между  валовой стоимостью продукции и  ценой ее производства.

Абсолютная рента  принимается в размере 1 %  от стоимости  валовой 

продукции в  среднем по РФ.

Удельный показатель кадастровой стоимости с/х угодий определяется

путем умножения  расчетного рентного дохода на срок капитализации (33

года), а стоимость  земельного участка  – путем умножения удельной

кадастровой стоимости  на площадь участка.

Плата за землю  устанавливается Федеральным законодательством  и 

законами субъектов  Федерации [35].

Рассмотрим основные положения методических рекомендаций по

составлению земельного кадастра и их соответствие современному

законодательству  РФ.

Основным документом, регламентирующим земельные отношения  в 

России , является Земельный кодекс, который определяет основные

принципы учета  земельных ресурсов, в том числе [10 cт. 1]:

  - учет значения  земли как основы жизни и  деятельности человека,

согласно которому регулирование отношений по использованию  и охране

земли осуществляется исходя из представлений о земле  как о природном 

объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы,

природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в 

сельском хозяйстве  и лесном хозяйстве и основы осуществления 

хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и 

одновременно  как о недвижимом имуществе, об объекте права

собственности и иных прав на землю;

- приоритет охраны  земли как важнейшего компонента  окружающей 

среды и средства производства в сельском  хозяйстве  и лесном хозяйстве 

перед использованием земли в качестве недвижимого  имущества, согласно

которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляется

собственниками  земельных участков свободно, если это не наносит ущерб 

окружающей среде;

- приоритет охраны  жизни и здоровья человека, животных  и растений,

согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и 6

охране земель должны быть приняты такие решения  и осуществлены такие 

виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни 

человека или  предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье

человека, даже если это потребует больших затрат;

- единство судьбы  земельных участков и прочно  связанных с ними 

объектов, согласно которому все прочно связанные с  земельными участками 

объекты следуют  судьбе земельных участков, за исключением  случаев,

установленных федеральными законами;

- приоритет охранения  особо ценных земель и земель  особо 

охраняемых территорий, согласно которому  изменение целевого назначения

ценных  земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда,

занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных

территорий и  объектов, земель, занятых объектами  культурного наследия,

других особо  ценных земель и земель особо охраняемых территорий для 

иных целей  ограничивается или запрещается  в порядке, установленном

федеральными  законами. Установление данного принципа не должно

толковаться как  отрицание или умаление значения земель других категорий;

- платность использования  земли, согласно которому любое 

использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев,

установленных федеральными законами и законами субъектов  Российской

Федерации;

- деление земель  по целевому назначению на  категории, согласно 

которому правовой режим земель  определяется исходя из их

принадлежности  к той или иной категории и разрешенного использования в

соответствии  с зонированием территорий и требованиями законодательства;

- сочетание интересов  общества и законных интересов  граждан, 

согласно которому регулирование использования и  охраны земель

осуществляется  в интересах всего общества при обеспечении гарантий

каждого гражданина на свободной владение, пользование  и распоряжение

принадлежащем ему земельным участком.

Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и 

деятельности  народов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами,

обеспечивающими сохранение экологических систем, способности  земли 

быть средством  производства в сельском хозяйстве  и в лесном хозяйстве,

основой осуществления  хозяйственной и иных видов деятельности  [10,   cт.

12].

Сопоставление положений Земельного кодекса с  основными 

принципами Методических рекомендаций по государственной кадастровой 

оценке земель с/х назначения показывает, что они, как и следовало ожидать,

существенно различаются. Основной целью Земельного Кадастра является,

по существу, обеспечение экономического и социального  развития, т.е. свод

документальных  сведений о правовом режиме земель и определение их

кадастровой  стоимости, необходимой для исчисления земельного налога.

Таким образом, существующий Земельный Кадастр  носит фискальный 7

характер. В нем  не содержатся показатели, характеризующие  экологические 

функции почв в  ландшафтах, а также показатели, обеспечивающие охрану

жизни и здоровья населения, животных и растений, т.е. то, что записано в

статье 1 Земельного Кодекса и в статье 2 Закона «О  техническом 

регулировании» [1, 10].

Такой необоснованный подход к оценке важнейшего компонента

биосферы  –  почвы, нашел отражение в самом  неопределенном понятии  –

«земля». Под  термином «земля» понимается часть  поверхности земли (в том 

числе поверхностный  слой), границы которой описаны  и удостоверены в 

установленных уполномоченным государственным органом, а также все, что 

находится под  поверхностью земельного участка, если иное не

предусмотрено федеральными  законами о недрах, об использовании 

воздушного пространства, или иными федеральными законами.

Необходимость уточнения термина «земля» обусловлено  требованиями

оценки влагообмена  между почвенными и грунтовыми водами, который, во-

первых, определяет процессы почвообразования и, во-вторых  –

интенсивность геологического круговорота, а следовательно, загрязнение 

поверхностных и подземных вод.

В состав интегральных характеристик с/х угодий включены

плодородие почв (балл бонитета), технологические свойства почв