Определение оптимального местоположения склада

Когда определен район размещения складских  мощностей, нужно выбрать конкретное место застройки. Различают три  типа участков для размещения складов: коммерческая (торгово-промышленная) зона; внешняя зона, куда имеет доступ только автотранспорт; центральная  зона (внутригородские районы).

 
Главными факторами при выборе местоположения являются доступность  услуг и издержки. Важнейший фактор — величина затрат на пополнение запасов. Не обязательно размещать склад  в основной промышленной зоне. Во многих городах склады расположены в  окружении промышленных предприятий  и в районах концентрации тяжелой  и легкой промышленности. Любопытно, что с точки зрения законов  о зонировании городской застройки  в этом нет необходимости, потому что размещение складов регулируется теми же правилами, которые распространяются на любую коммерческую недвижимость.

 
Помимо затрат на пополнение запасов  следует оценить также строительные и эксплуатационные расходы на создание автомобильных и железнодорожных  подъездных путей, на подключение к  энергоснабжению, водоснабжению и  канализации, расходы на уплату налогов  и страховку. Например, недавно компания, занимающаяся сбытом продуктов питания, отказалась от очень удобного места  под склад только из-за стоимости  страховки. Дело в том, что участок  располагался на самом конце водопроводной  линии. Большую часть суток воды было вполне достаточно для эксплуатационных нужд и для соблюдения правил безопасности. Перебои в водоснабжении могли  возникнуть только с 6:30 до 8:30 утра и  с 5 до 7 часов вечера, когда из-за большого расхода воды давление в  трубах падало, и в случае пожара могли появиться проблемы. Этот, казалось бы, незначительный риск предопределил  столь высокий уровень страховых  платежей, что компании пришлось отвергнуть во всех других отношениях выгодный вариант.

 
Прежде чем покупать земельный  участок, нужно учесть еще ряд  требований. Вокруг должно быть достаточно места для возможного расширения мощностей. Нужен доступ к линиям энерго-, водоснабжения и канализации. Почва должна выдержать вес сооружений, а место застройки должно быть достаточно высоким, чтобы можно было соорудить систему дренажа. В зависимости от особенностей конструкции могут возникнуть и другие требования. Словом, выбирать место для строительства следует на основе тщательного и детального анализа . 
 
 
 

 
 
 

Крайне важным вопросом при начале работ по логистической  экспертизе является определение потребителей складских площадей. От этого зависит, как будут использоваться возводимые объекты. Основными вариантами использования  складского комплекса могут быть:

• сдача площадей в аренду;
• продажа складских площадей;
• оказание складских услуг по обработке товаропотоков;
• обработка собственных товаропотоков.

При этой, чтобы  сдать склады в аренду или продать, они должны быть универсальными, все  технологии хранения и отбора - реализуемыми, а само складское здание должно соответствовать  общепринятым риэлтерским оценкам, востребованным на сегодняшний день. В данном случае потенциал участка  необходимо использовать по максимуму, ведь именно от этого будет зависеть дальнейшая прибыль.

Чтобы работать со своими товаропотоками, технология должна быть рациональна. Для этого нужно предварительно описать все процессы, посчитать ресурсы, разобрать ситуации. Размер склада, а следовательно, и участка в этом случае определяется, исходя из анализа товаропотоков.

Все эти требования учитываются в ходе проектирования - в любом случае складской комплекс должен соответствовать целям, для  которых он возводится.

Шаги  экспертизы

Итак, рассмотрим последовательно шаги логистической  экспертизы для выбора участка, отвечающего  требованиям заказчика. Они таковы:

1. определить и проанализировать местоположение участка;
2. выявить и проанализировать имеющиеся ограничения (наличие «красных линий», зон отчуждения и санитарно-защитных зон, иных обременении, ограничений в застройке) по исходным данным;
3. определить пятно застройки и состав объектов, необходимых на участке;
4. разработать возможные варианты размещения складского комплекса и сопутствующих объектов складской инфраструктуры на территории застройки;
5. оценить логистические характеристики каждого варианта размещения;
6. выбрать наиболее подходящий по критериям вариант застройки и проработать его.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Анализ  исходных данных

Прежде всего, необходимо выбрать местоположение участка. В случае, если склад необходим  под свой товаропоток, выбор участка должен быть обусловлен, прежде всего, минимизацией эксплуатационных затрат (с учетом первоначальных инвестиций) за выбранный временной горизонт планирования.

Предположим, что  основной бизнес заказчика расположен в столице. У него есть выбор: приобрести участок необходимой площади  в непосредственной близости от городской  черты либо (вдвое-втрое дешевле) - на значительном расстоянии от нее. Даже если предположить, что участки полностью идентичны, это вовсе не значит, что нужно сразу останавливаться на более дешевом. Не стоит забывать о последующих транспортных расходах.

В условиях постоянного  роста цен на топливо перевозка  товара со склада к месту назначения становится с каждым днем дороже. Поэтому, приобретая за меньшие деньги удаленный  участок, заказчик обрекает себя на постоянные расходы впоследствии. Зависимость  эксплуатационных затрат от удаленности  склада от точки, в которую должен доставляться товар, показана на Рис. 1. Как видно из графика, первоначальная выгода от покупки более дешевого удаленного участка с течением времени  теряется. Здесь важно определиться с горизонтом планирования бизнеса  будущего владельца склада. Если же комплекс строится для продажи/сдачи в аренду, выбор участка будет обусловлен маркетинговыми исследованиями, проведенными в данном регионе.

 
Рис. 1 Зависимость эксплуатационных расходов от удаленности склада 

Определившись с местом расположения, необходимо проанализировать прилегающие к  участку территории с целью выявления  объектов или коммуникаций, имеющих  зоны отчуждения. Согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (СанПиН), а также Строительным нормам и правилам (СНиП), для ряда объектов установлены санитарно-защитные зоны, в пределах которых запрещено строительство капитальных зданий и сооружений, а в особых случаях - и проведение подъездных путей и дорог.

К примеру, на Рис. 2 изображен участок, по соседству  с которым находятся линия  электропередач, промышленный комплекс и жилая зона. Согласно СанПиН, размеры санитарно-защитных зон для данных объектов составляют:

• для ЛЭП - до 55 м (в зависимости от напряжения);
• для жилой зоны - 50 м;
• для промышленного комплекса - от 50 м (в зависимости от типа производства).

Как видно из рисунка, за вычетом этих зон полезная площадь участка (т.е. площадь, используемая непосредственно под строительство  здания) существенно уменьшается. И  это необходимо учитывать еще  на этапе проектирования, иначе последствия  несоблюдения законодательства могут  повлечь за собой большие расходы.

Такой анализ может  по-разному влиять на развитие проекта. Если склад планируется строить  для своих товаропотоков, основным требованием к нему является достаточная емкость. Значит, возможно строительство автоматизированного склада большой высоты, что позволит сократить площадь застройки, сэкономив на покупке земли. В таком случае выбор участка должен происходить, исходя из необходимой площади под застройку (учитывая, конечно же, все ограничения).

 
Рис. 2 Санитарно-защитные зоны соседних объектов на участке под застройку 

А вот склад, возводимый для продажи/сдачи в  аренду, высокий уровень автоматизации  делает не универсальным и, следовательно, менее ликвидным. Поэтому «в высоту»  его строить не стоит, для получения  наибольшей выгоды необходимо максимально  использовать потенциал участка. И  чем меньше зон отчуждения будет  через него проходить, тем большей  площади здание можно будет построить.

Немаловажным  фактором при выборе участка является его рельеф, поскольку полы в складе, согласно нормативным документам, должны быть абсолютно ровные. Для решения  данной проблемы логистическая экспертиза предлагает несколько эффективных в каждом конкретном случае вариантов.

Когда земля  слишком дорогая, можно оптимально использовать рельеф при устройстве складского здания на свайном основании. Тогда под складом появляется площадь, которую можно использовать, к примеру, для парковки автотранспорта (Рис. 3.1).

 
Рис. 3 Варианты использования рельефа 

Если пользователей  складского комплекса будет несколько, возможен вариант ступенчатой организации  здания, когда у каждого пользователя склад на своей высоте (Рис. 3.2). Ступени  поддерживаются подпорными стенками. Сами складские здания могут быть отдельно стоящими (каждое здание на своем уровне-ступеньке) или соединенными в единый комплекс разноуровневых зданий.

Наиболее простым  с технологической точки зрения вариантом использования рельефа  является выравнивание с выполнением  баланса грунтовых масс - перемещение  грунта с высоких участков на низкие. Это требует устройства откосов грунта по периметру площадки (Рис. 3.3). Как правило, они выполняются с уклоном не менее 30°, что существенно уменьшает площадку застройки, поэтому данный вид работ приемлем при большой площади участка.

В качестве разновидности  данного варианта возможно устройство подпорной стенки (Рис. 3.4), что увеличит полезную площадь участка. Однако и  затраты на данный вид выравнивания гораздо выше.

Пятно застройки и состав объектов

После выявления  всех возможных ограничений, как  внутренних, так и внешних, можно  определить пятно застройки участка. На данном этапе логистической экспертизы необходимо помнить о противопожарных  нормах, а именно о необходимости  объездной дороги вдоль границ участка  для подъезда противопожарной техники. В нашем случае пятно застройки  может выглядеть, к примеру, так, как изображено на Рис. 4.

 
Рис. 4 Пятно застройки участка 

Однако перед  тем, как начинать разрабатывать компоновочные решения вариантов застройки, следует позаботиться об инфраструктуре комплекса (вода, тепло, электричество и т.д.). Для этого необходим ряд инженерных объектов, состав которых варьируется в зависимости от потребности в них. Обычно это:

• котельная;
• газораспределительный пункт (ГРП);
• трансформаторная;
• водопроводная насосная станция (БНС);
• пожарная насосная станция;
• пожарные резервуары;
• канализационная насосная станция (КНС).

Крайне важно, чтобы расположение объектов на участке  выполнялось согласно нормативным  и технологическим требованиям  к зданиям, сооружениям и прилегающей  территории. Большинство из них имеют  санитарно-защитные зоны, которые стоит  учитывать при планировании застройки, чтобы избежать конфликтов с различными государственными инстанциями (экологами, пожарниками, электриками и пр.).

Разработка  вариантов размещения складского комплекса

Теперь можно  приступать к разработке компоновочных  решений генплана складского комплекса. При этом учитываются качественные, количественные и технологические  требования заказчика к складскому комплексу, принятые согласно техническому заданию. И снова приходится обращаться к вариантам использования объекта.

 
Рис. 5 Варианты компоновочного решения  генплана 

Так, компании может  быть интересна концепция строительства  нескольких небольших по площади (а следовательно, ликвидных) складских блоков для дальнейшей их продажи или сдачи в аренду (Рис. 5.1). Или, напротив, для обработки собственных товаропотоков больше подойдет размещение на участке единого складского здания (Рис. 5.2).