1 Сделки

     1.1 Понятие и значение сделки

     Гражданское право регулирует отношения экономического оборота, которые разнообразны и  подвержены периодическим изменениям. Поэтому гражданские права и  обязанности чаще всего возникают  в результате целенаправленных и правомерных действий организаций и граждан, являющихся участниками экономического оборота. Заключение договора, его исполнение, расчеты, составление доверенности, завещания и другие действия субъектов гражданского права влекут за собой определенные гражданско-правовые последствия.

     Сделками  признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом Конституция Российской Федерации. - М.,1995. - 61 с.

       Помимо того, сделки могут быть  совершены другими участниками  регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, муниципальными образованиями.

     Поскольку закон связывает с совершением  сделки установление, изменение или  прекращение гражданских прав и  обязанностей, сделки относятся к  категории юридических фактов.

     Как юридические факты они представляют собой наиболее распространенную группу правомерных действий, т.е. действий, отвечающих требованиям закона и  других актов. Этим сделки отличаются от неправомерных действий-деликтов (гл. 59 ГК РФ), а также неосновательного обогащения (гл.60 ГК РФ), если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Несоответствие сделки предписанным законодательством требованиям влечет ее недействительность, последствия которой применительно к отдельным видам таких сделок различны (§ 2 гл. 9 ГК).

     Сделки  всегда представляют собой волевые  акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота.

     Сделка - это действие, направленное на достижение определенного правового результата. Направленность воли субъекта, совершающего сделку, отличает ее от юридического поступка. При совершении такого поступка правовые последствия наступают только в силу достижения указанного в законе результата независимо от того, на что были направлены действия лица (находка потерянной вещи - ст. 227-229 ГК, обнаружение клада - ст. 233 ГК и др.).

     Сделки, как один из видов юридических  актов, должны быть отграничены от другого  вида этих актов - от административных актов. Например, решение государственных  органов о реквизиции или конфискации собственности или выдаче ордеров на жилое помещение. Такие акты также создают гражданско-правовые последствия, но влекут, прежде всего, возникновение административно-правовой обязанности выполнить соответствующее решение, а правомерность и действительность такого решения будут расцениваться с точки зрения предписаний административного права.

     В системе гражданско-правовых институтов сделки занимают ведущее место, так  как часто применяются и влекут важные правовые последствия. Заключение и исполнение договора - последовательная цепь совершаемых организациями и гражданами гражданско-правовых сделок: вступление в договор, его исполнение, уточнение его условий, прекращение или пролонгация на будущее. Распространены и односторонние сделки: объявление конкурса, составление доверенности, завещания и др. Гражданско-правовые сделки становятся главным основанием возникновения имущественных правоотношений Полный Гражданский кодекс России с комментариями. Москва 1995г.

     Круг  совершаемых сделок не ограничен  теми типичными правовыми действиями, которые названы в ГК и других актах гражданского права. Согласно п. 1 ст. 8 ГК, гражданские права и обязанности возникают из действий граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотренных гражданским законодательством, но не противоречащих ему. Поэтому по инициативе сторон возможны и иные сделки. Так, допустимы смешанные договоры, содержащие в себе элементы различных гражданско-правовых сделок. 
 

     1.2 Виды сделок 

     С объектами недвижимости могут заключаться  следующие виды сделок:

     1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

     Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

     • уплаты оговоренной в договоре цены;

     • оплаты цены объекта недвижимости и  процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

     • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

     При этом продавец обязан:

     • передать объект недвижимости свободным  от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

     • в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

     • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии  объекта недвижимости третьим лицом;

     • передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

     Покупатель  вправе требовать:

     • своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;

     • уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

     • при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который  он имел при заключении договора купли-продажи:

     а) соразмерного уменьшения цены сделки;

     б) безвозмездного устранения недостатков  в определенный (разумный) период;

     в) возмещения своих расходов на - устранение этих недостатков;

     г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

     д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

     При этом покупатель обязан:

     • принять по акту переданный ему объект недвижимости;

     • оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

     • оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

     Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

     Субъектами  сделки могут быть граждане и юридические  лица.

     Если  при сделке оказывается, что в  соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

     Если  сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила  о встречном исполнении обязательств.

     Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

     Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

     • объект недвижимости в собственность;

     • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

     Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

     Для сделки дарения имеются ограничения. Если обьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

     В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

     Дарение объекта недвижимости обязательно  оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

     Р е н т а. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

     Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

     Рента имеет несколько подвидов:

     а) постоянная;

     б) пожизненная;

     в) пожизненное содержание с иждивением.

     Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

     По  требованию получателя постоянной ренты  она может быть выкуплена в  следующих случаях:

     а) при нарушении плательщиком своих  обязательств;

     б) при неплатежеспособности плательщика  ренты;

     в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

     г) в других случаях, предусмотренных  договором.

     Пожизненная рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма  не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

     Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты