Ценообразование на рынке недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ  
 
 
 
 

                                   Кафедра «Экономики предприятия

 и  бизнес-технологий в АПК»

                                                                                                    

     
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

по ценообразованию 

На  тему:

«Ценообразование на рынке недвижимости» 
 
 
 
 

                                                         

                                                    Выполнила:

                                                                             Студентка 4 курса 2 группы

                                                                              Экономического факультета

                                                                           
 

                                                                                 Проверила: ст.преподаватель

                                                                                

                                                                        
 
 
 
 

Ставрополь, 2010 г.

                                             Содержание                                                          стр.                                                    

Введение                                                                                                                3                                                                

   1. Недвижимость как объект ценообразования                                            4                                                     

  1.1. Понятие  недвижимости. Рынок недвижимости  в экономической системе                                                                                                                4                                                                                                           

  1.2. Методы определения стоимости недвижимости                                 9                                 

   2. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Ставрополе за период 2008-2009 г.                                                                                                            14

 Заключение                                                                                                           19

 Список литературы                                                                                               20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

       При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность.

       Поэтому рынок недвижимости принципиально  отличается от других рынков. Ему присущи  по крайней мере две характеристики, отличающие его от других рынков: ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов; более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки. Поэтому ценообразование на рынке недвижимости также будет иметь свои определенные особенности. Поэтому изучение данной темы реферата актуально в период становления и развития рынка недвижимости в России.

     Цель  написания реферата – изучить порядок и методы ценообразования на рынке недвижимости и проанализировать недвижимость в г. Ставрополе.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Недвижимость как  объект ценообразования

Понятие недвижимости. Рынок  недвижимости в экономической 

системе

       Согласно  ГК РФ ст. 130  «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

       К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

       Недвижимость является финансовым активов, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

       Недвижимость  представляет собой финансовую категорию  и является формой вложения капитала.

       В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

• земельный участок;
• недра;
• замкнутый водный объект;
• жилое помещение (дом, квартира, комната);
• нежилое помещение;
• предприятие;
• здание и сооружение;
• участок лесного фонда;
• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

       Объектом  рынка недвижимость становится тогда, когда образуется система, в которой  с помощью механизма цен совершается  товарообмен между покупателями и продавцами. Основными участниками рынка недвижимости  являются покупатели (собственники, инвесторы), посредники рынка (банки, страховые компании, налоговая служба, агентура приватизации, прокуратура, суды, предприятия по оценке и продаже имущества), продавцы (физические и юридические лица).

       В странах с переходной экономикой недвижимость постепенно (не только количественно, но и качественно) становилась объектом рынка. И этот процесс имеет противоречивый характер. И этот процесс имеет противоречивый характер.

       Принято считать, что рынок недвижимости тесно взаимосвязан с финансовыми рынками, а также с рынками строительных работ, стройматериалов, трудовых ресурсов, товаров потребления. Так, с одной стороны, с ростом активности рынка недвижимости формируется повышенный спрос на финансовые ресурсы, стройматериалы, строителей.  С другой стороны, доходность финансовых активов, более низкий риск инвестиций, состояние банковской системы могут влиять на развитие рынка недвижимости. Во многих странах Запада деятельность, связанная с недвижимостью, составляет примерно 25-30% всех сделок, осуществляемых в хозяйственной сфере.   В США недвижимость составляет 30-40% национального богатства. Однако действительная роль недвижимости для экономики недооценивается как в развитых, так и в развивающихся странах.

       Представители «реальной экономики» утверждают, что инвестиции в недвижимость отвлекают финансовые ресурсы от других отраслей хозяйства и в конечном счете могут привести к застою экономики. Для подтверждения такой позиции используются кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики (рис.1). 

 

Рис.1. Кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики 

       Кривые  циклов развития рынка недвижимости и развития экономики во времени  не совпадают. Упадок рынка недвижимости обычно фиксируются раньше, чем начинается упадок всей экономики. В случае его роста соотношение остается одинаковым. Основа функционирования подобного механизма объясняет следующим образом. Повышение ценности денег и уменьшение денежной массы в финансовом секторе вынуждают потребителей отказаться от долгосрочных инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, предопределяет уменьшение спроса на рынке недвижимости. Предложение недвижимости не может быстро реагировать на изменившееся условия, т.е. определенное время превышает спрос. Соответственно падают цены на недвижимость, сокращается строительство и т.д. Таким образом, последствия падения цен с рынка недвижимости «переходят» на другие рынки. Наконец, когда рынок недвижимости достигает низшей точки цикла, он «перестраивается» - изменяются технологии, начинается строительство в других районах и т.п. Позже, с увеличением денежной массы в обороте и под влиянием других факторов, спрос на недвижимость начинает увеличиваться и рынок постепенно оживает. На этом участке цикла рынок недвижимости на самом деле действует как фактор, стимулирующий экономический рост.

       Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать в качестве показателя состояния экономики: если ситуация на этом рынке ухудшается, возможен упадок всей экономики; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, можно ожидать подъема всей экономики.

       Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т.д.

       Купля-продажа  объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара народного  потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

       Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.

       Купленный жилой дом или квартиру можно  точно также продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.

       Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить  инвестору доход в результате работы данного предприятия.

       Вложение  средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных  сделок с недвижимостью и способствует концентрации земель в руках владельца, выведении земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.

       К особенностям рынка недвижимости относят  следующие:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.);
2. Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4. Вложения капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:
• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
• ежегодный налог на владение недвижимостью;
• налоги и сборы  на сделки с недвижимостью.