Статистико-экономический анализ рынка жилья Кировского района г.Перми

                                                Введение 

   Рынок Российской недвижимости - один из динамично  развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его  сегментом можно считать рынок  квартир.

   На  сегодняшний день очень остро  стоит задача найти экономико-математический метод расчета стоимости кв. м  общей площади квартир, продаваемых  на жилищном рынке, а также выявить  и научно обосновать влияние экономических  факторов на цену жилья.

   В Перми рынок жилья начал формироваться  довольно недавно, но он, все-таки, в  процессе функционирования накопил  некоторый опыт. Сложились определенные условия и выявились отдельные  закономерности. Поэтому именно Пермский жилищный рынок был выбран в качестве объекта исследования. Особенно важен  расчет кв. м для той части квартир, которые представлены к продаже  на вторичном рынке жилья Перми. Поэтому в работе анализировался вторичный рынок квартир. [2, c.7]

   Успешное  решение этой задачи в новых условиях формирования рыночной экономики в  нашей стране связано с дальнейшем совершенствованием рынка квартир  и приобретением им более цивилизованных форм для дальнейшего успешного  функционирования.

   Цель  и задача исследования. Целью работы является комплексный статистический  анализ вторичного рынка жилья в Кировском районе города Перми, а также методика оценки стоимости пермских квартир.

   Цель  работы ограничила круг и обусловила характер поставленных и решенных мной задач:

   • провести комплексный экономико-статистический анализ развития пермского вторичного рынка жилья и выявить основные тенденции и закономерности функционирования и дальнейшего развития данного  рынка в г. Перми;

   • изучить условия и факторы  формирования цен на жилье, на основе которых можно охарактеризовать степень развитости рынка жилых  помещений в Перми;

   Объектом  исследования является пермский вторичный рынок квартир - основной сегмент жилищного рынка. Без него сейчас уже трудно представить в целом рыночную экономику, т.к. вторичный рынок квартир занял прочную позицию в Российской экономике, оказывая влияние на развитие большинства экономических процессов в нашей стране.

   Предметом данного исследования является динамика цены на кв. м общей площади пермских квартир в зависимости от основных количественных и качественных показателей с учетом их взаимосвязи.

   Во  введении обосновывается актуальность выбранной теме, сформулированы цель и задачи проведенного исследования, определена практическая значимость результатов  работы.

   В первой главе «Статистика рынка  жилья», дается характеристика объекта  и предмета исследования, рассматриваются  вопросы конъюнктуры рынка недвижимости, определяются основные направления  изучения составных частей рынка  Пермских квартир.

   Во  второй главе  «Характеристика   рынка жилья Кировского района г.Перми», рассматриваются определяются факторы формирования цен на Пермскую недвижимость, разрабатывается система статистических показателей рынка квартир.

   В третьей главе  «Анализ стоимости  жилья Кировского района г.Перми», на основе статистической сводки и группировки, вариационного, корреляционного и  индексного анализа была получена модель расчета рыночной стоимости московских квартир и выявлены основные качественные и количественные показатели, наиболее влияющие на рыночную цену жилья.

   В заключении, на базе проведенного исследования изложены общие результаты работы, сделаны теоретические и практические выводы.

                                 1. Статистика рынка жилья

1.1 Характеристика  рынка жилья в России.

     По  данным Госстроя России на конец 2008 г. из всего «воспроизводимого жилищного  имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир  в России 56 миллионов. На каждого  гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров).

     Общая потребность населения России в  жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2008 г.). Потребность в строительстве  жилья составляет 46,1% от существующего  жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м.

     Создана основная правовая и институциональная  база рынка жилья (69,5% жилья находится  в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций  являются частными компаниями).    

     Вместе  с тем в очереди на улучшение  жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти  две трети россиян не удовлетворены  сегодня жилищными условиями. При  этом каждая четвертая семья живет  в плохих и очень плохих жилищных условиях. 

     Общий объем жилищного строительства  в 2007 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная  с 2001 года, происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2008 г. составила 47,8%.  Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства жилья, так в России в январе-апреле 2009 г. введено в действие 8,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2008 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2009 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья - на 14,8% больше показателя апреля 2005 г.  Но в целом в 2009 году предложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следствие, на 40% выросли цены.

     Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных  сумм, выделяемых государством на покупку  жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных  программах, таких как государственные  жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека  для военных. Все программы правительства  на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не на увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают этого. А это  ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра  на рынке жилья.

         Также рост цен может быть  обусловлен искусственного сдерживания  предложения монополистами, административных  барьеров, сложного доступа к  строительству и дефицита земельных  участков.

     Подавляющая часть жилищного строительства  финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты  долгосрочного кредитования граждан  на приобретение и строительство  жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.      Сегодня лишь 9% российских семей  имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов. По данным статистики ежегодно приобретают  новое жилье только около 1,5 % российских семей. [1, c.345] 

1.2. Причины  роста цен на рынке жилья.

     С точки зрения нынешнего соотношения  спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен  и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном  и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность  населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей  стоят в очереди на улучшение  жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

     Но  рыночная стоимость квадратного  метра и покупательная способность  населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен  на жилье и доходов людей у  строителей нет возможности и  необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня  не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или  по ипотечным схемам.

     Что мешает применять в России давно  известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации  и оздоровления в сфере жилищного  строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения  его доступности для населения  у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста  цен на рынке жилья. Почему жилье  в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного  бизнеса, инвесторы и конечные потребители  жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать  генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что  в Москве и других крупных городах  пора в корне менять экономическую  политику участников строительного  бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного  строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и  представители территориальных  администраций. Каждый из участников этого  бизнеса преследует свои цели: администрация  территории (города) заинтересована в  получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном  этапе жилищных проектов; инвесторы  должны внести эти деньги в течение  года после заключения инвестиционного  контракта, не считая расходов на участие  в инвестиционном конкурсе; застройщики  вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

     Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение  средств частных инвесторов до момента  получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и  инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются  только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным  положением, дополнительно поднимают  и без того высокие цены. И все  же остановить рост цен на новое  жилье можно:

- предоставив  застройщикам рассрочку в выплате  доли города на весь период  строительства; 

- комбинируя  долю города в натуральном  (по площади) и стоимости выражении; 

- кредитуя  за счет государственных целевых  программ предприятия строительной  индустрии, а не инвесторов  – покупателей жилья, что увеличит  предложение на рынке жилья,  а не спрос на него;

- упростив  и четко регламентировав саму  достроительную стадию: инвесторы  должны быть хорошо информированы  обо всех её этапах, о лицах,  ответственных за решение возникающих  в ходе проекта проблем.[5, c.5]  

1.3. Формирование  средних цен и индексов цен  на рынке жилья.

     Наблюдение  за средними ценами и индексами цен  на реализуемое жилье организовано с целью изучения ценовых процессов  на рынке недвижимости. Результаты наблюдения представлены оценками средних  цен 1 квадратного метра общей  площади квартир на первичном  и вторичном рынках и темпов их изменения.

     Информация  о средних ценах жилья используется для определения его рыночной стоимости при определении выплат различного вида субсидий за утраченное жилье. Показатели динамики цен на рынке  жилья используются для сравнительного анализа цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т. е. для проведения межвременных и  межрегиональных сопоставлений. Кроме  того, индексы цен 1 квадратного метра  общей площади квартир используются при исчислении темпов изменения  валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей. Индексы  цен на рынке жилья используются при проведении ретроспективного анализа  и прогнозирования, а также в  научных исследованиях.

     Средние цены на первичном и вторичном  рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней  цен на жилье в отдельных регионах. Они формируются под влиянием многообразных ассортиментных, структурных  и территориальных сдвигов, а  также сезонных колебаний и других факторов.

     Индексы цен на рынке жилья исчисляются  на основе постоянной структуры весов  и позволяют определить динамику цен за отчетный период, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья.

Построение  индексов цен на рынке жилья состоит  из следующих этапов: