Особенности рассмотрения жилищных споров

заключенного договора совершается  в той же форме, что и основной договор (ст. 452 ГК РФ).

Все это совсем не исключает возможность  признания права на жилую площадь  в судебном порядке за лицами, которые  не зарегистрированы (прописаны) на площади  спорной квартиры и не включены в  договор социального найма.

Такого рода разъяснение по затронутой проблеме содержится в п. 27 постановления  Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года N 14.

Тут важно учитывать, что с точки  зрения закона несоблюдение простой  письменной формы совершения сделки не влечет за собой ее недействительность.

В таких случаях в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ заинтересованные лица в подтверждение  сделки и ее условий, в частности, согласия на вселение других членов семьи  и наймодателя, не могут ссылаться на свидетельские показания, но не лишены права приводить письменные и другие доказательства (объяснения ответчиков, третьих лиц, переписку, квитанции по квартирной плате, выписки из финансового лицевого счета и т.п.).

При таком подходе появляется возможность  определить юридический статус лиц, проживающих в квартире, и проводить  единую судебную практику при рассмотрении дел данной категории.

С принятием нового ЖК РФ меняется отношение и к довольно распространенной категории дел, именуемых на практике как иски "о признании неприобретшими права на жилую площадь". В основе обращения в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что зарегистрированное на спорной жилой площади то или иное лицо на самом деле на нее не вселялось, проживало по другому адресу и семейных отношений с ним не поддерживалось, а следовательно, это лицо права на жилую площадь не приобрело. На смену этим делам должны прийти другие споры - о признании недействительным договора социального найма в части внесения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюдены требования закона, к примеру, не получено согласие заинтересованных лиц. При удовлетворении иска о признании договора социального найма в части недействительным, соответственно, следует указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание, в частности, об аннулировании регистрации ответчика по спорной жилой площади (п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Изменение договора социального  найма жилого помещения (раздел жилых  помещений)

Как уже отмечалось, вселение нанимателем  новых членов семьи ведет к  изменению договора найма жилого помещения. Помимо этого, изменение  договора найма жилого помещения  возможно также в ряде других случаев.

По ранее действующему законодательству в качестве наиболее распространенной формы изменения договора найма  жилого помещения выступал раздел жилой  площади.

Такой раздел по ст. 86 ЖК РСФСР допускался по требованию совершеннолетнего члена  семьи, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым  помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В результате раздела бывший член семьи, заключив отдельный договор  найма 

жилого помещения, становился самостоятельным  нанимателем выделенного ему  жилого помещения. Соответственно, замена одного договора найма двумя или  более вела к превращению отдельной  квартиры в коммунальную.

Кроме раздела жилой площади, ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания  нанимателем другого члена семьи (ст. 87, 88 ЖК РСФСР). Два последних  случая изменения договора найма  жилого помещения, по которым практически  споры не возникают, воспроизведены и в новом Жилищном кодексе (ст. 82 ЖК РФ).

Что касается изменения договора найма  по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, то такая возможность действующим  ЖК не предусмотрена. Исключает ли это  в настоящее время раздел жилых  помещений, при том, что закон  по этому поводу прямого запрета  не содержит? Ответ на этот вопрос дан  в ст. 67 ЖК РФ, в соответствие с  которой наниматель имеет те жилищные права, которые прямо предусмотрены  Жилищным кодексом, федеральными законами либо договором социального найма. В настоящее время этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. Таким образом, пока не будут приняты  нормативные акты, содержащие положения, допускающие возможность раздела  жилого помещения и изменения  в связи с этим договора социального  найма, правовых оснований к этому  в настоящее время не имеется.

Вместе с тем была высказана  противоположная точка зрения, сторонники которой исходили из того, что разрешено  все, что прямо не запрещено законом. По их мнению, ЖК РФ не содержит запретов на раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, поэтому  такой раздел возможен. Тем более, как они полагали, нет оснований  для отказа в разделе помещений, которые были предоставлены до 1 марта 2005 г.

С такой позицией не согласился Пленум Верховного Суда РФ, разъяснив в  п. 31 постановления от 2 июля 2009 г. N 14, что требования членов семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и  членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ, удовлетворению не подлежат.

Обмен жилыми помещениями  по договору социального найма 

Право на обмен жилых помещений  всегда являлось наиболее важным и  существенным среди других жилищных прав нанимателя. Обмен жилыми помещениями  позволял гражданам решать многие житейские  проблемы - от приближения к месту  работы, садоводческому участку, даче до улучшения жилищных условий и  разъезда с бывшими членами семьи.

Представляя из себя соглашение двух или более сторон о взаимной передаче жилищных прав и обязанностей, обмен  жилых помещений может выступать  в различных формах с точки  зрения предмета и круга его участников.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального  найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Из содержания данной нормы видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что любой иной обмен по

новому ЖК невозможен, к примеру, на приватизированную или кооперативную  квартиру, не говоря уже о жилом  помещении, предоставленном по договору коммерческого найма.

Между тем, по ранее действовавшему жилищному законодательству субъектами обмена могли быть не только наниматели в домах государственного жилищного  фонда, но и наниматели жилых помещений  в домах, принадлежащих гражданам  на праве личной собственности, а  также члены ЖСК и даже собственники жилых помещений. Так, наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилого помещения и проживающих  с ним совместно совершеннолетних членов семьи передать права и  обязанности по договору найма этого  помещения собственнику частного жилищного  фонда взамен приобретения права  собственности на жилой дом или  квартиру (ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах  федеральной жилищной политики")*(28).

Другая особенность обмена по новому ЖК имеет отношение к предмету обмена жилых помещений, который  прежде не ограничивался отдельными квартирами или жилыми комнатами. По так называемому "внутрисемейному (или родственному) обмену" совершеннолетний член семьи нанимателя на основании  ст. 70 ЖК РСФСР был вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь  с другим лицом при условии  его вселения в качестве члена  семьи нанимателя этого помещения. В этом случае обменивалась не конкретная жилая площадь, а доля в ней  или, точнее даже, доля в праве пользования  жилой площадью совершеннолетнего  члена семьи нанимателя.

С учетом того, что нормы, аналогичной  ст. 70 ЖК РСФСР, новый Жилищный кодекс не содержит, такой обмен в настоящее  время невозможен.

Анализ ст. 72 ЖК РФ, посвященной  обмену жилых помещений, предоставленных  по договору социального найма, позволяет  прийти к выводу, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Как и ранее, не имеется препятствий  для обмена жилых помещений между  двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных  как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст. 72 ЖК РФ).

С принятием ЖК РФ изменился и  сам порядок оформления обмена жилыми помещениями, который ранее регламентировался  Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом министра коммунального хозяйства  РСФСР от 9 января 1967 г. N 12*(29). Обмен  жилых помещений считался завершенным  со дня получения обменивающимися  сторонами обменных ордеров, выдаваемых местной администрацией.

В настоящее время для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом  предусмотрено, во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений. Во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно - заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.

Если между нанимателем и  членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них  вправе потребовать в судебном порядке  принудительного обмена на жилые  помещения, предоставленные по договору социального найма,

находящиеся в разных домах или  квартирах (п. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Осуществление одним или несколькими  членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов  нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому  при рассмотрении в суде конкретного  варианта обмена, на который получено согласие наймодателя, необходимо проверять, заслуживают ли внимания доводы и возражения членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться  судом по таким делам, рассматривала  наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым  в порядке обмена жилым помещением (п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых  вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса  РСФСР").

Представляется, что и в настоящее  время эти разъяснения продолжают сохранять свое значение при разрешении дел данной категории.

Наряду с нанимателем и членами  его семьи с вариантом предложенного  обмена может быть не согласен и  наймодатель. Однако, в отличие от них, отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела. Согласно ст. 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе либо капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в п. 5 ст. 72 ЖК и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой  договор обмена и не требует дальнейшего  согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма.

Суммируя изложенное, можно прийти к следующему:

1. По новому ЖК лицо, вселенное  нанимателем на свою жилую  площадь в качестве члена семьи,  приобретает права и обязанности,  а также статус сонанимателя  этого жилого помещения при  условии внесения его в договор  социального найма жилого помещения. 

Несоблюдение простой письменной формы при согласовании процедуры  вселения нового члена семьи не влечет за собой недействительность такого вселения. В этом случае при возникновении  спора заинтересованное лицо в подтверждение  своих жилищных прав не может в  силу закона ссылаться на показания  свидетелей, но не лишено права приводить  другие доказательства.

2. Действующим ЖК РФ не предусмотрена  возможность изменения договора  социального найма жилого помещения  по требованию совершеннолетнего  члена семьи нанимателя (раздела  жилой площади).

Ранее такой раздел по ст. 86 ЖК РСФСР  допускался, если в соответствии с  приходящейся на него долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым  помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение в виде одной или нескольких комнат.

3. Положения ЖК РФ допускают  обмен жилыми помещениями, но  только между