Право общей собственности

Содержание  права общей долевой собственности  составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении  права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет  один голос. Впрочем, практического  значения, как мы сейчас увидим, это  не имеет. Осуществление права общей  собственности должно происходить  по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение  последствий возникших разногласий  зависит от того, касаются ли они  осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если собственники не договорились относительно владения и пользования общим  имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший  спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при  осуществлении права распоряжения общей собственностью, должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно по этому, при осуществлении права общей собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (ст.248 и 249 ГК). Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время собственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование  собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением  права на долю в общей собственности  приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей  юридической природе это право  может быть отнесено к вещным. Такие  ситуации чаще всего возникают при  определении порядка владения и  пользования жилым домом, находящимся  в общей собственности двух и  более лиц. Если договор об определении  порядка владения и пользования  домом удостоверен нотариусом и  зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в  общей собственности.

Одним из оснований  возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц  в строительстве дома. Нередки  случаи, когда гражданин, которому для  строительства дома отведен земельный  участок, привлекает к участию в  строительстве членов своей семьи  или иных лиц. По окончании строительства  между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной  власти (местного самоуправления), возникает  спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен  земельный участок, или также  и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных  споров с учетом следующих условий:

во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве  дома, семейно-бытовые отношениями  или являются посторонними для застройщика  лицами;

во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших  участие в строительстве лиц  или в иных целях;

в-третьих, участию в деле, если он не выступает  в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, которые отводит  земельные участки, и выяснить его  отношение к возникшему спору.

Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями  или хотя бы и не связаны, но дом  возводился для обеспечения, как  тех, так и других лиц жильем, а  орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться  с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

Каждый сособственник  по своему усмотрению может распоряжаться  принадлежащей ему долей в  общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для  отчуждения, он не должен испрашивать  согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю. Вследствие указанных  и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя  прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве  покупки отчуждаемой доли.

При продаже  доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников  намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные  сособственники откажутся от покупки  доли или не приобретут доли в праве  собственности на недвижимое имущество  в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение  десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки  любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при  отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в  том же количестве и того же качества.

В случаях, предусмотренных законом, распорядиться  долей в общей собственности  можно лишь при соблюдении тех  или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Множественность субъектов прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся  как к односубъектной, так и  к общей собственности, последняя  характеризуется специфическими основаниями  ее прекращения, в первую очередь  такими, как раздел общей собственности  и выдел из нее. При разделе  общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей  собственности выделяется. Но выдел  может привести к тем-же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общее.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут  иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном, соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы не были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должен происходить соразмерно принадлежащим собственникам долям.

В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении  права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата  ее участнику остальными собственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с  его согласия. Вместе с тем в  отступление от этого правила  предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем, имуществе (п.1 ст.246; п.1 ст.247;п.п. 4 и 5 ст.252 ГК). В этом вопросе нормы ГК не согласованы с друг другом, поскольку правила о необходимости согласия всех собственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате собственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях может и не желать.

3. ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ  СОБСТВЕННОСТЬ.

3.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОВМЕСТНОЙ  СОБСТВЕННОСТИ.

     Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением  между ними. Согласие сособственников  предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них  ее не совершал.

Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено  лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности  является недееспособным, частично или  ограниченно дееспособным, то при  совершении сделок с его участием в целях защиты его прав и интересов  должны соблюдаться установленные  законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они  собственниками, сособственниками или  членами семьи собственников, в  том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (ч.2 ст.3 «закона о приватизации жилого фонда».

Если один из участников совместной собственности  совершил сделку по распоряжению общим  имуществом при отсутствии необходимых  полномочий, то она по требованию остальных  участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала  или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается  на сторону, которая требует признания  сделки недействительной; другая сторона  в сделке должна действовать умышленно  или, во всяком случае, проявить при  совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п.2 ст.167 ГК, то есть обе стороны возвращаются в первоначальное положение. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участниками совместной собственности при отсутствии необходимых  полномочий, может квалифицироваться  как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед  участниками совместной собственности  будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

Изложенные  правила о владении, пользовании  и распоряжении имуществом, находящимся  в совместной собственности, применяются  постольку, поскольку для отдельных  видов совместной собственности  Гражданским кодексом или другими  законами не установлено иное. Так, в развитии положений, закрепленных в п.3 ст.253 ГК и по существу воспроизведенных в пп. 2 и 3 ст.35 Семейного кодекса  предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей  нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном  законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.  

3.2 ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ  СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ.

     В ранее действовавшем законодательстве правовой режим имущества супругов был определен в семейно-брачном  законодательстве, причем проводился принцип раздельности добрачного имущества  супругов и принцип общности имущества, совместно нажитого супругами в  период брака, - указанное имущество  принадлежало супругам на праве общей  совместной собственности. Новое законодательство претерпело существенные изменения  в самом подходе к правовой регламентации имущественных отношений  между супругами. Во-первых, целый  ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в Гражданский кодекс. Во-вторых, супругам предоставлены достаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во время брака.