Сравнительный подход к оценки недвижимости

    Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходы из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

   Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

     Форма проявления стоимости в пользовании:

  -инвестиционная;

  -балансовая;

  -стоимость  для целей налогообложения.

     Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеют свою область применения и ограничения.

     Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость». 

    Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

    Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

  -одна из  сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая- не обязана  принимать исполнение;

  -стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

  -объект оценки  представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты;

  -цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки;

  -платеж за  объект оценки выражен в денежной  форме.

     Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости  расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

     Залоговая стоимость- стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.    

    Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы, недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

    Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

  - на дату  оценки объект не занят и  готов к сдаче в аренду на  условиях конкурентного рынка,  а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

  - период  экспозиции объекта недвижимости  достаточен для того, чтобы банк  был доступен для потенциальных  арендаторов, а также для согласования  величины арендной платы, заключения  договора об аренде и других  условий необходимых для сдачи  объекта в аренду;

  - состояние  рынка, динамика ставок арендной  платы и другие условия являются  типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

  - при определении  стоимости аренды не учитываются  предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным  арендатором, имеющим особый интерес  к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных  или деловых связях с арендодателем.

    Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

     Инвестиционная стоимость- стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

        В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

    Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении о реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

     Балансовая стоимость- стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

   Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)- устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

    Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. 

1.3.Основные  подходы и принципы  оценки недвижимости 

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис 1.2):

  1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

  2-я  группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

  3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

  4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

 
 

 

           Полезность          Вклада                                  Спрос и предложение    

           Замещение          Остаточная продуктивность      Конкуренция

           Ожидание            Сбалансированность                   Соответствие

                                         Разделение                            Изменение внешней среды

 

Рис 1.2. Принципы оценки недвижимости 

     Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости- принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости(например, эксплуатация земельного участка в особом режиме- заповедники), а также их престижность.

    Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

     С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

    С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости целесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

     С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

     Для некоторых видов недвижимости небольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы.

     Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объекты недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

    Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объекта недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство замещающей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

     Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

    Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спрос и предложение и конкуренции.

     Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

    Принцип вклада- для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

     Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земля), оборудования и технических средств (для незастроенного участка- также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

    Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

    Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. Могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл..