Сравнительный подход к оценки недвижимости

Содержание

Введение……………………………………………………………………...............2

Глава 1.Теоретические основы оценки объектов недвижимости………………...4

1.1.Понятие недвижимости………………………………………………………….4

1.2.Стоимость  недвижимости и ее основные  виды……………………………….5

1.3.Основные подходы и принципы оценки недвижимости…………………….10

1.4.Основные этапы процесса оценки недвижимости …………………………..19

Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости………………………20

2.1.Сущность и методы сравнительного подхода в оценки недвижимости……20

2.2.Метод сравнительного анализа продаж………………………………………24

2.3 Метод валовой ренты………………………………………………………….24

Заключение………………………………………………………………………….26

Список использованной литературы………………………………………….......27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

      На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

     Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.

      Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

    Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого

использования должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

    Оценка- это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных

подходов, принципов  и методов, а также процедурных  и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

     В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

    Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

    Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного

значения стоимости  земельного участка практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности.    Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические условия и т.д.). Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1.Теоретические основы оценки объектов недвижимости

1.1.Понятие  недвижимости 

    Недвижимое имущество-это физические объекты с фиксированные месторасположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владение объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

   Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1 

 

 
 

 

Земля как физический объекты                     Обязательность государственной

и все, что с ней  непрерывно связано            регистрации

Земельные участки                                         Земельные участки 

Участки недр                                                   Участки недр

Обособленные  водные объекты                    Обособленные водные объекты

Леса                                                                  Леса

Многолетние насаждения                              Многолетние насаждения

Здания                                                              Здания

Сооружения                                                     Сооружения

                                                                          Морские суда

                                                                          Воздушные суда

                                                                          Суда внутреннего плавания

                                                                          Космические объекты 

Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса 

   Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  1.здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных  на этом участке, подземные  сооружения, относящиеся к данному  участку;

  2.инженерные  сооружения и сети, осуществляющие  подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры  квартала или города. Сюда же  относятся доли собственности  в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации  собственников недвижимости квартала  или города;

  3.стационарные  сооружения благоустройства территории  участка;

  4.элементы  хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ земельного участка;

  5.другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. 

1.2.Стоимость  недвижимости и  ее основные виды 

    Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

     Стоимость объектов недвижимости, как и любой товар, имеет две формы проявления: потребительскую и меновую стоимость.

    Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

    Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость объектов недвижимости.

    Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости- цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

     Полезность - форма выражения потребительской стоимости.

     Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

    Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.

     Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

    Нахождение в гражданской обороне- разрешенная возможность, передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданской обороне (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительской стоимостью для его пользователя.

     Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

    Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

    Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

  - международных  стандартов оценки;

  - перехода  казахстанской экономики на международные  требования бухгалтерского учета  и аудита;

  - принципов  финансового менеджмента и инвестиционного  проектирования.

    В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

  - стоимость  в обмене как выражение меновой  стоимости;

  - стоимость  в пользовании как выражение  потребительской стоимости.

     Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесение в уставные фонды предприятий и т.п.

     Формы проявления стоимости в обмене:

  -рыночная;

  -ликвидационная;

  -залоговая;

  -страховая;

  -арендная:

  -утилизационная.

     Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.