Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

Федеральное государственное бюджетное  образовательное

учреждение высшего профессионального  образования

«Тульский государственный университет»

 

Кафедра «Финансы и менеджмент»

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка бизнеса»

 

 

на тему:

«Оценка рыночной стоимости  двухкомнатной квартиры»

 

 

 

Выполнил: студентка гр. 720691 Кондрашова Л.В.

^{(Фамилия  И.О.)}

Проверил: ассистент каф.«ФиМ» Ковалева О.В.

                                            ^{(должность)                 (Фамилия И.О.)}

 

 

 

 

Тула 2012

 

Содержание

 

 

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает: оценку бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие  в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся  данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Оценка недвижимого  имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке при целях налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цель данной курсовой работы – научиться оценивать объекты недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходами.

Предметом оценки является двухкомнатная квартира.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Дать характеристику  объекту недвижимости;

2. Определить наилучшее  и наиболее эффективное использование объекта оценки;

3. Оценить стоимость  данного объекта оценки затратным,  доходным и сравнительным подходами;

4. Согласовать полученные  результаты;

5. Определить рыночную  стоимость объекта оценки.

 

1. Краткое изложение  основных фактов и выводов

Таблица 1

Место нахождения объекта	Тульская область, г. Тула, пр-кт Ленина, д. 145, кв. 42
Тип объекта  недвижимости	2-х комнатная квартира, общей площадью 43 кв. м., 9-ый этаж 9-этажного дома
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  объекта
Оцениваемые права	Право собственности
Наилучшее и  наиболее эффективное использование	Жилое помещение
Дата оценки	17 октября 2012 года, дата  оценки совпадает с датой осмотра
Основания для  проведения оценки	Договор от 15.10.2012 между  Заказчиком Орловой Э.А. и Исполнителем Ашариным А.А.
Реквизиты заказчика	Гр. РФ Орлова Эмма Андреевна Паспорт:  7009 661722, выдан  РОВД г.Тулы, Центрального района 03.04.2009
Используемые  стандарты оценки	Федеральные стандарты  оценки №1,№2,№3 (Приказы Министерства  экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2010г., №№254,255,256)

 

Оценке подлежит рыночная стоимость объекта.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано  на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Из определения следует, что сделка совершается на определенную дату, и переход прав на имущество от  продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях:

• каждая сторона сделки хорошо информирована и действует в направлении наилучшего соответствия своим интересам;
• каждая сторона имеет типичную для данного рынка мотивацию к совершению сделки;
• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты в течение разумного срока;
• одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Объем и этапы исследования

 

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу: Тульская область, г. Тула, пр-кт Ленина, д.145, кв. 42.

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Cбop общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями  административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка  отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

3. Среда местоположения

 

Местоположение. В настоящее время Центральный район занимает центральную и юго-восточную части города. Он включает в себя 12 микрорайонов и 28 посёлков, которые со временем вошли в состав Тулы. Район является вторым по численности населения (82 097 чел.) после Пролетарского. В районе имеется крупный сектор частных домовладений.

Объект оценки расположен в Центральном районе города Тулы, вдоль центральной улицы –  проспекта Ленина, первая линия домов, в районе остановок общественного транспорта, в непосредственной близости от троллейбусного кольца.

Квартира находится  на 9-м этаже девятиэтажного кирпичного дома в Центральном районе. Площадь квартиры –43 м².

Окружение. Двор дома обустроен, имеется детская площадка, место для парковки личного автотранспорта, зеленые насаждения. Объект оценки находится в районе с развитой инфраструктурой. На расстоянии 300-400 метров находится детский сад и школа. Рядом с домом располагаются несколько крупных супермаркетов («Спар», «Магнит», «Дикси», «Семь столиц»), несколько круглосуточный продуктовый магазин, магазин хозяйственных товаров, магазин бытовой техники и овощные палатка. Также неподалеку находятся парикмахерские, магазины одежды, три аптеки, банк, магазин инструментов, в этом же доме находится супермаркет «Дикси» и магазин «СпецОдежда».

Преобладающая застройка данного района – многоквартирные  жилые дома.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, газопроводом, телефонной сетью, сетью Интернет, лифтовой шахтами и мусоропроводом. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации квартиры находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога с пр. Ленина. Общее удаление от транспортных путей – 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется высокой степенью застройки.

Характеристика  местности. Городская, расположена в Центральном районе г. Тулы.

Рельеф площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный, что характеризуется довольно тёплым летом со средней температурой июля +20°C и умеренно-холодной зимой. Средняя температура января составляет −10°C. Годовое количество осадков — 500—700 мм, Основное направление ветров — южное, западное и юго-западное. Глубина промерзания грунта -1,2. Преобладающее направление ветров – юго-западное.

Степень застройки  80%.

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая  привлекательность объекта оценки. Объект расположен в Центральном районе, на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобусы: 18, 25, 26, 28, 34, 38; автолайны: 29, 30, 35, 18, 33; трамваи: 12, 14). Объект может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

К достоинствам  объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект находится в центральном района;
2. объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
3. удобные подъездные пути;
4. незначительное удаление от маршрутов городского транспорта;
5. в квартире проведена телефонная сеть, кабельное телевидение, высокоскоростной интернет;

4. Описание основных параметров  здания

 

Техническое обследование проведено с целью определения  фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком (табл.2 ,3).

Таблица 2. Общие  данные

Год постройки  здания	1980
Площадь общая,	43
Жилая площадь,	28,5 (по комнатам = 19,9+8,6)
Площадь кухни,	5,3
Этаж/количество этажей	9/9

 

Таблица 3. Строительные характеристики

Фундамент	Бетонный
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Панельные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонное
Полы	Железобетонные плиты, ламинат в комнатах, плитка на кухне и в коридоре
Проемы оконные	Пластиковые
Внутренняя  отделка	Обои
Наружная отделка	-
Инженерное  обеспечение	Электроснабжение, водопровод, газоснабжение, система отопления, вентиляция, канализация, вывоз мусора, Интернет, домофон
Дополнительная  характеристика	Санузел раздельный, Потолки высотой 2,4 м.

 

Подъезд дома в хорошем  состоянии, оборудован металлической  дверью. Лестничная клетка в хорошем  состоянии. Мусоропровод на лестничной клетке. Один пассажирский лифт. Количество квартир на этаже – 6.