Актуальные вопросы переустройства и перепланировки помещений

Содержание

Введение

 

      Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Миллионы россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности и т.д.

      Действующий Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ) формулирует материальные нормы, определяющие сущность переустройства и перепланировки жилых помещений.

      Так, в соответствии с частью 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Часть 2 указанной статьи определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Жилищный Кодекс не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

      Следует отметить, что данный нормативный  акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данное понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство".

      Одним из проблемных аспектов перепланировки и (или) переустройства жилых помещений является определение необходимых условий их осуществления.

      Следует отметить, что запреты на осуществление  переустройства и (или) перепланировки жилых помещений могут быть как  прямо сформулированы в законе, так  и вытекать из смысла разрешительных условий их осуществления. Если нормативные предписания при осуществлении переустройства и (или) перепланировки обязывают совершать определенные действия, представлять соответствующие документы, то игнорирование данных предписаний влечет невозможность их осуществления.

      Все вышесказанное говорит об актуальности изучаемой темы.

      Исследованию  данной темы посвящены труды таких  ученых-правоведов и юристов-практиков, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин  М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков  О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю. и др.

      Предмет исследования составляет действующее  законодательство, регулирующее отношения  переустройства и перепланировки жилого помещения.

      Объектом  исследования является переустройство и перепланировка жилого помещения

      Целью исследования является проведение комплексного анализа прав и обязанностей сторон, возникающих при переустройстве и перепланировке жилого помещения с учетом нового жилищного законодательства.

      Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

      - рассмотреть понятие жилого помещения  как объекта прав и обязанностей;

      - раскрыть понятие и виды переустройства  и перепланировки жилого        помещения;

      - изучить порядок согласования переустройства и (или) перепланировки;

      - рассмотреть отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки;

      - изучить завершение переустройства и (или) перепланировки. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения

      - представить судебную практику, связанную с переустройством и перепланировкой жилого помещения.

      Методологическую  основу работы составили методы познания, включая метод анализа, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового  регулирования.

      В области правовых исследований использовались такие способы толкования, как грамматический, логический, историко-правовой, а также конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов и судебной практики.

      Научно-теоретическую  основу исследования составили многочисленные научные труды по праву, гражданскому праву и жилищному праву.

      Работа  состоит введения, двух глав, списка литературы и приложения. 
 
 
 

1. Понятие жилого помещения и виды их переустройства и перепланировки

1.1. Жилые помещения как объекты прав и обязанностей

 

      В главе 2 Жилищного кодекса Российской Федерации определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

      Объектами жилищных прав являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 ЖК РФ.

      Часть 2 ст. 15 ЖК РФ содержит норму-дефиницию, определяющее юридическое содержание понятия "жилое помещение": жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

      Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным¹.

      Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием  помещения требованиям, которые  установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.

      Технические правила и нормы устанавливаются  в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании". Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации)².

      Технические правила и нормы устанавливаются  также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации³.

      Установление  санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". В соответствии с этим Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний.

      Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

      Право собственности и иные вещные права  на жилые помещения подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ЖК РФ.

1.2. Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения

 

      Регулирование отношений, связанных с переустройством  и перепланировкой жилых помещений (ст. 25-29 гл. 4 ЖК РФ), в настоящее время осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами⁴. К достоинствам ЖК РФ можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

      Обратим внимание, что ЖК РФ не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений. При этом вместо понятия "подсобное помещение" ЖК РФ в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

      В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Перепланировка  жилого помещения представляет собой  изменение его конфигурации, требующее  внесения изменения в технический  паспорт жилого помещения⁵.

      Важной  новеллой ЖК РФ является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

      Напомним, что понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 ЖК РФ. Это - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы.

      С 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ). До введения в действие ЖК РФ в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

      В настоящее время основным нормативным  актом, определяющим условия и порядок  переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.