Анализ практики участия территориальных органов Росреестра в судебных процессах за 2008 г. и первое полугодие 2009 г

 

Анализ практики участия территориальных  органов Росреестра

в судебных процессах за 2008 г. и первое полугодие 2009 г.

 при рассмотрении вопросов  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним 

 

Управлением государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проанализирована информация о количестве прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, зарегистрированных на основании судебных актов, за 2008 г. и первое полугодие 2009 г. в сравнении с аналогичными данными за 2006-2007 гг. (в основу анализа положены данные ведомственной статистической отчетности за соответствующие периоды).

В 2008 г. территориальными органами Росреестра было зарегистрировано 21 531 890 прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – права), из них 548 135 (или 2,6%) на основании судебных актов. По сравнению с 2007 г. и          2006 г. количество зарегистрированных прав увеличилось на 2 369 289  и                   2 838 296 соответственно, количество зарегистрированных прав на основании судебных решений также увеличилось на 97 465 и 71 219 соответственно. Процентное соотношение количества прав, зарегистрированных на основании судебных актов, к общему количеству зарегистрированных прав практически не изменилось и составило 2,4 % и 2,5 % соответственно.

В первом полугодии 2009 г. зарегистрировано 10 687 009 прав, из них                 311 468 (или 2,9 %) на основании судебных актов.

В целом  наблюдается стабильный рост количества прав, зарегистрированных на основании  судебных актов. При этом процентное соотношение количества прав, зарегистрированных на основании судебных актов, к общему количеству зарегистрированных прав существенно не изменяется и составляет в среднем 2,6 %.

Согласно данным, полученным от территориальных органов Росреестра, показатели процентного соотношения количества зарегистрированных прав на основании судебных решений к общему количеству зарегистрированных прав на территории конкретного территориального органа (приложение № 1) можно разделить на 5 групп:

низкие  показатели - 0,1-2 % (Калужская область, Республика Саха (Якутия), Республика Тыва, Челябинская область, Кабардино-Балкарская Республика, Москва, Республика Бурятия, Камчатский край, Сахалинская область, Ивановская область, Ульяновская область, Магаданская область и Чукотский  автономный округ, Республика Мордовия, Республика Дагестан, Чеченская Республика, Амурская область, Рязанская область, Чувашская Республика, Орловская  область, Республика Карелия, Брянская область, Архангельская область  и Ненецкий автономный округ, Республика Татарстан, Мурманская область, Республика Удмуртия,  Республика Коми, Республика Ингушетия, Тверская область, Красноярский край, Республика Калмыкия, Республика Марий Эл, Свердловская область);

средние показатели – 2,1-4 % (Забайкальский край, Курганская область, Пермский край, Иркутская  область и Усть-Ордынский автономный округ, Ростовская область, Республика Северная Осетия – Алания, Хабаровский край и Еврейская автономная область, Санкт – Петербург и Ленинградская область, Кемеровская область, Калининградская область, Саратовская область, Костромская область, Карачаево-Черкесская Республика, Нижегородская область, Вологодская область, Липецкая область, Томская область, Алтайский край, Волгоградская область, Республика Адыгея, Новгородская область, Кировская область, Республика Хакасия, Оренбургская область);

высокие показатели - 5-6 % (Краснодарский край, Смоленская область, Новосибирская  область, Самарская область, Тульская область, Тамбовская область, Ярославская  область);

рост  показателей (Республика Башкортостан, Владимирская область, Московская область, Тюменская область, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, Омская область, Приморский край, Курская  область, Воронежская область, Пензенская область, Ярославская область);

снижение  показателей (Ставропольский край, Белгородская область, Республика Алтай, Псковская  область, Астраханская область).

 

 

В качестве основной причины роста количества зарегистрированных прав на основании  судебных решений территориальные  органы Росреестра указывают на отсутствие иного установленного действующим  законодательством Российской Федерации  правового механизма признания  права, кроме как признания права  в судебном порядке, в случае:

утраты  собственниками правоустанавливающих документов (либо отсутствие надлежащим образом изданных правоустанавливающих документов: постановлений, актов, свидетельств и т.д.);

наличия ошибок в правоустанавливающих документах (в случае невозможности внесения соответствующих изменений во внесудебном  порядке);

несвоевременного  оформления правоустанавливающих документов в соответствии с нормами действующего законодательства;

приобретения  прав на самовольные постройки;

признания права собственности в порядке  наследования (в случаях, установленных  законодательством Российской Федерации);

признания сделки недействительной;

отсутствия  одной из сторон договора (либо обязания уклоняющейся стороны сделки зарегистрировать переход права).

Так, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю сообщило об увеличении количества зарегистрированных прав (в  первом  и втором полугодии 2008 г.) Российской Федерации на квартиры в многоквартирном доме. Решение суда о признании права федеральной собственности на все квартиры в многоквартирном доме вынесено судом              в 2001 г., Территориальное управление Росимущества по Приморскому краю обратилось за государственной регистрацией прав только в 2008 г. (в первом полугодии 2008 г. количество зарегистрированных прав составило 19, во втором полугодии – 35).

При рассмотрении показателей удельного веса количества прав на недвижимое имущество, зарегистрированных на основании судебных актов по отдельным  вопросам регистрации (согласно Вашему поручению), установлено следующее.

1. Государственная регистрация прав граждан в упрощенном порядке («дачная амнистия»).

В 2008 г. в упрощенном порядке было зарегистрировано 12 231 прав на основании судебных актов.

По сравнению  с 2006 г. и 2007 г. количество зарегистрированных прав в упрощенном порядке на основании решений судов увеличилось на 9 988 (или на 445 %) и 5 523 (или на 82 %) соответственно.

За I полугодие 2009 г. на основании судебных актов зарегистрировано                 9 145 прав данного вида, что составляет 75% от количества аналогичных регистрационных действий за весь 2008 г.

В среднем  по данному виду регистрационных  действий на протяжении анализируемых  периодов показатель удельного веса количества прав на недвижимое имущество, зарегистрированных на основании судебных актов, не превышает 1-2 %.

В ряде регионов отсутствует практика государственной  регистрации прав граждан в упрощенном порядке на основании судебных актов (Республика Алтай, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Республика Коми, Республика Тыва, Удмуртская Республика, Алтайский край, Красноярский Край, Хабаровский Край и Еврейская  автономная область, Брянская область, Волгоградская область, Вологодская  область, Иркутская область и  Усть-Ордынский автономный округ, Магаданская  область и Чукотский автономный округ, Томская область, Тульская область, Ульяновская область, Забайкальский  край, Москва).

При этом в Чеченской Республике данный показатель достаточно высок: 2007 г. – 5 %; 2008 г. – 11 %; 2009 г. – 7,8 %. Данный факт объясняется отсутствием в органах государственной власти, местного самоуправления, БТИ сохранившихся архивов, что, в свою очередь, приводит к необходимости установления фактов выделения земельных участков или фактов владения на праве собственности жилыми домами в судебном порядке.

Территориальные органы Росреестра сообщили, что участились случаи обращения с заявлениями  о государственной регистрации  доли в праве на указанный в  пункте 1 статьи 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»  (далее –  Закон о регистрации) земельный  участок в случае,  если к гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности  на расположенное на данном земельном  участке здание (строение) или сооружение в соответствии с пунктом 7 статьи 25.2 Закона о регистрации. При этом вместо документа, устанавливающего или  удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной  регистрации права собственности  такого гражданина на данный земельный  участок согласно названной норме Закона о регистрации могут быть представлены следующие документы:

свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или  сооружение;

один  из документов, предусмотренных пунктом 2 этой статьи и устанавливающих  или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Вместе  с тем государственная регистрация  права общей долевой собственности  граждан на земельный участок, не находящийся в собственности собственников расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется с учетом положений      статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК).

Так, согласно статье 35 ЗК в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии со статьей 36 ЗК:

граждане  и юридические лица, имеющие в  собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном  управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные  участки в соответствии с ЗК;

в случае, если здание (помещения в нем), находящееся  на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют  право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность  или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности.

Кроме того, на основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 245 ГК установлены особенности определения долей в праве долевой собственности:

если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество; отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

С учетом того, что в силу пункта 7 статьи 25.2 Закона о регистрации правоустанавливающими  документами гражданина на земельный  участок являются в том числе  документы, подтверждающие переход  права собственности на расположенное  на данном земельном участке здание или сооружение, государственная  регистрация права общей долевой  собственности на земельный участок  при обращении одного из участников долевой собственности в ряде случаев проводилась при условии, что заявленная доля на земельный  участок соответствует доле в  праве общей долевой собственности  на здание или сооружение, указанной  в правоустанавливающем документе.

Анализ  судебной практики по рассматриваемому вопросу свидетельствует о том, что такая государственная регистрация  признается судами недействительной.

Например, в Воронежской области решением одного из районных судов            г. Воронежа в 2008 г. признана недействительной государственная регистрация 12/20 доли в праве общей долевой собственности гражданина на земельный участок; определением Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области — без удовлетворения; определением судьи Воронежского областного суда в передаче надзорной жалобы Управления на решение районного суда г. Воронежа и определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда отказано. Решением другого районного суда г. Воронежа                     в 2008 г. признана недействительной государственная регистрация права собственности 31/100 доли и 32/100 долей в праве общей долевой собственности двух граждан на земельный участок; определением Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области — без удовлетворения; в 2009 г. судьей Воронежского областного суда вынесено определение об отказе в передаче надзорной жалобы Управления для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.