-Ст. 609 ГК гласит:

« 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

               2. Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной           регистрации, если иное не установлено законом. 

               3.  Договор аренды имущества  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной  для договора купли – продажи такого имущества»

             Статья 609 ГК устанавливает ряд  важных специальных правил о  форме договора аренды. По мимо  общих требований к форме всякого  договора, законом для договора  аренды установлены и специальные  требование. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».

               Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом,  как в отношении зданий и  сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения ) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов: 

          «Если формально юридически –  подходить к толкованию текста  Закона о регистрации прав, то  он однозначно предусматривает,  с одной стороны, договор аренды  недвижимого имущества, с другой  стороны, права аренды. Так в  ст.4 Закона о регистрации прав говориться, что «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит ограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее как сказано в ст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

         Каким же образом соотнести регистрацию договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договора аренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

         В проведении различия между  этими понятиями вовсе нет  игнорирования связи такого права  и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор сделку и договор правоотношения.

             Договор как сделка – юридический  факт, влекущий возникновение, изменение  или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

             В данном случае подлежит регистрации  именно договор аренды, возникшее  из договора – сделки, причем  регистрируется оно именно как  ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

             «Обременительный» характер права  сделки, прежде всего, с такими  его особенностями ( характерным  прежде всего, для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и правом аренды.»⁶

           Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли – продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

             Для многих видов аренды существуют  особые правила о форме договора  и его государственной регистрации.

     Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требование об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

     При изменении договора обязательства  сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.