Кадастровый учет

При ведении  ГКН предусмотрено информационное взаимодействие органа кадастрового учета  с иными органами государственной  власти и органами местного самоуправления (ст. 15 Закона о кадастре недвижимости). В частности, орган кадастрового учета ежеквартально предоставляет в органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления кадастровые карты территорий. В свою очередь орган кадастрового учета получает копии актов об утверждении результатов кадастровой оценки (в течение пяти дней), сведения о границах субъектов РФ и муниципальных образований, о государственной границе, сведения из лесного и водного реестров. Органы государственной власти и местного самоуправления, ОТИ (БТИ) должны бесплатно в течение пяти рабочих дней предоставлять органу кадастрового учета по его запросу все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости (ч. 7 ст. 45 Закона о кадастре недвижимости).

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42⁸.

Согласно ст. 16 Закона о кадастре недвижимости кадастровый учет осуществляется в случаях:

1) образования  или создания объекта недвижимости - в форме постановки на кадастровый  учет;

2) прекращения  существования объекта - в форме  снятия с учета;

3) изменения  уникальных и дополнительных  характеристик объекта (в том  числе категории и разрешенного  использования земельного участка,  назначения здания, сооружения, помещения,  этажности, материала стен, почтового адреса собственника объекта недвижимости и землепользователя, землевладельца участка) - в форме учета изменений;

4) установления  ограничений, обременений вещных  прав на объект - в форме учета  частей объекта (ст. 25 Закона о кадастре недвижимости), в том числе для определения местоположения объектов недвижимости на участке (до 1 января 2013 г. - ч. 9 ст. 47 Закона о кадастре недвижимости).

При этом ч. 4 ст. 16 указанного Закона определено, что если иное не установлено Законом о кадастре недвижимости, никто не вправе требовать от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или иного лица, иначе как на основании решения суда, учета изменений объекта, в том числе в связи с совершением сделки.

Постановка  на кадастровый учет, снятие с учета  и учет изменений осуществляются в течение 20 рабочих дней со дня  получения органом кадастрового учета соответствующего заявления (ст. 17 Закона о кадастре недвижимости), учет измененного почтового адреса правообладателя - в течение пяти рабочих дней, а сведений, полученных органом кадастрового учета от органов государственной власти и местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, - в течение 30 рабочих дней.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 18 Закона о кадастре недвижимости).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Кадастровый паспорт объекта  недвижимости: понятие и содержание  сведений

Кадастровый паспорт также представляет собой выписку из кадастра, в которой содержатся уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные законом сведения об объекте недвижимости.

Формы кадастровых  паспортов здания, сооружения, объекта  незавершенного строительства, помещения, земельного участка были утверждены приказом Минюста РФ от 18.02.2008 N 32⁹.

В паспорте, в частности, указываются:

- кадастровый  номер объекта недвижимости - эта  строка не заполняется в переходный  период (до 1 января 2010 г.), если на территории субъекта РФ действует порядок осуществления государственного учета, установленный на день вступления в силу комментируемого Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда;

- государственный  учетный номер, присвоенный объекту  недвижимости органом (организацией) по государственному техническому  учету и (или) технической инвентаризации;

- индивидуальное  наименование здания, сооружения, если  оно имеется, в том числе  в проектных или правоустанавливающих  документах. При его отсутствии  указывается обобщенное наименование  соответствующего вида объектов, например: жилой дом, квартира, гараж,  объект незавершенного строительства,  линейно-кабельное сооружение связи  и т. п.;

- официально  присвоенный (почтовый) адрес;

- тип  основной характеристики объекта  недвижимости, его значение и  единица измерения:

- для  здания - общая площадь в квадратных  метрах с точностью до 1\10 квадратного  метра;

- для  сооружения основная характеристика  выбирается органом (организацией), изготавливающим и выдающим кадастровый  паспорт, исходя из следующих  принципов: для линейных сооружений - протяженность в метрах с  точностью до одного метра;  для подземных сооружений - глубина  (глубина залегания) в метрах  с точностью до одной десятой  метра; для сооружений, предназначенных  для хранения (например, нефтехранилищ,  газохранилищ), - объем в кубических  метрах с точностью до одного  метра; для остальных сооружений - площадь застройки в квадратных  метрах с точностью до одной  десятой квадратного метра;

- для  объекта незавершенного строительства  общая площадь застройки в  квадратных метрах с точностью  до 1\10 квадратного метра; степень  готовности в процентах по  информации, предоставленной правообладателем  объекта;

- для  здания указывается один из  видов назначений здания (нежилое  здание, жилой дом, многоквартирный  дом). Для сооружения назначение указывается на основании сведений проектных или правоустанавливающих документов;

- общее  число этажей здания или сооружения; отдельно в строке "количество  подземных этажей" указывается  число подземных этажей (этажей  при отметке пола помещений  ниже планировочной отметки земли  более чем на половину высоты  помещения) и уровней в подвале.

На ситуационном плане объекта недвижимости отображается контур (местоположение) здания, сооружения, объекта незавершенного строительства  в пределах земельного участка, на котором  расположен данный объект недвижимости. Ниже ситуационного плана объекта  недвижимости указывается масштаб.

Оформление  кадастрового паспорта на бумажном носителе может производиться с применением  технических средств, а также  ручным или комбинированным способом. Все записи, за исключением установленных  законодательством случаев, производятся на русском языке, числа записываются арабскими цифрами. Внесение текстовых  сведений вручную (от руки) производится разборчиво, пастой (тушью, чернилами) синего цвета. Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в документе исправления не допускаются. Кадастровый паспорт оформляется на одной стороне вертикально расположенных одного или более листов формата А4; ситуационный план объекта недвижимого имущества может оформляться на листе большего формата. Каждый лист кадастрового паспорта, в том числе оформляемый на отдельном листе ситуационный план объекта недвижимого имущества, заверяется подписью руководителя выдавшего его органа (организации) или уполномоченного в установленном порядке лица и оттиском печати такого органа (организации). На каждом листе кадастрового паспорта проставляются номер листа и общее количество листов, которое содержит кадастровый паспорт.

С 1 марта  2010 г. утратила силу ст. 19 Закона о кадастре недвижимости, устанавливавшая государственную пошлину за кадастровый учет. Но даже в период действия данной статьи в НК РФ отсутствовали нормы о пошлине за кадастровый учет. Таким образом, кадастровый учет должен осуществляться бесплатно.

Согласно  ст. 45 Закона о кадастре недвижимости государственный кадастровый учет земельных участков и государственный технический учет, проведенные до вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными. В соответствии с ч. 1 данной статьи считаются учтенными в ГКН следующие объекты:

1) земельные  участки, поставленные на кадастровый  учет в соответствии с Законом о земельном кадастре (на которые имеются кадастровые планы);

2) здания, сооружения, помещения и объекты  незавершенного строительства, учтенные  ОТИ (БТИ) до 1 марта 2008 г. и учитываемые ими в переходный период (с 1 марта 2008 г. и до 1 января 2013 г.);

3) объекты  недвижимости, не прошедшие кадастровый  или технический учет, но права  на которые зарегистрированы  в ЕГРП (с присвоением условного  номера) и не прекращены;

4) участки  лесного фонда, кадастровый учет  которых не осуществлялся, но  вещные права на которые и  их ограничения (обременения), в  том числе аренда, зарегистрированы  в ЕГРП (такие участки лесного  фонда считаются лесными участками  - ч. 6 ст. 47 Закона о кадастре недвижимости).

Тем самым Законом о кадастре недвижимости обеспечена преемственность кадастрового учета земельных участков, проведенного до 1 марта 2008 г. в соответствии с Законом о земельном кадастре, и технического учета зданий, сооружений, помещений (объектов капитального строительства).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы кадастрового учета  объектов недвижимости

Существующее  определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, нельзя назвать удачным с точки зрения кадастрового учета. Во-первых, объекты недвижимости, отнесенные к таковым в силу закона, такие как морские и воздушные суда, космические корабли, не могут быть объектами такого учета (п. 6 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости). Не распространяются положения рассматриваемого Закона и на участки недр, поскольку только их значимость для государства позволяет выделить их в отдельную от земельного участка категорию недвижимого имущества. Во-вторых, согласно п. 5 ст. 1 Закона государственный кадастровый учет осуществляется в отношении объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе, таких как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, существует целая категория объектов капитального строительства, отнесение  которых к недвижимому имуществу  имеет все основания, но на которые  не распространяется Закон о кадастре недвижимости. К ним относятся воздушные и морские суда, используемые в качестве кафе и ресторанов, капитальные сооружения, не имеющие фундамента, заглубленного в землю, и т.п.

Также под  категорию недвижимого имущества  попадает такая правовая фикция, как  предприятие как имущественный  комплекс. При этом кадастровый учет осуществляется в отношении каждого  земельного участка и объекта  капитального строительства, входящего  в данный комплекс.

Эти проблемы кадастрового учета объектов недвижимости требуют внесения изменений в  гражданское законодательство с  позиции пересмотра теоретических  подходов к недвижимому имуществу.

Невозможно  повышение эффективности кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства без  реформирования законодательства о  регистрации прав на недвижимое имущество.

Например, определенные проблемы кадастрового учета  объектов недвижимости выявляются при  регистрации договоров аренды части  здания. Представляемый в качестве приложения к договору аренды части  нежилого помещения кадастровый  паспорт объекта недвижимости в  соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости представляет собой выписку из такого кадастра, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в целях государственной регистрации договора аренды части помещения вместе с договором необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте.

До вступления в силу закона о кадастре недвижимости решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку соответствующей части помещения).

Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду ввиду  отсутствия детального регламентирования  законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени  фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота.

После вступления в силу Закона о кадастре недвижимости судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения. Так, решением Арбитражного суда Оренбургской области удовлетворено заявление ООО "ЕМС", а также признано незаконным решение УФРС по Оренбургской области об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного заявителем с арендодателем (ЗАО "ТГК "Салют") на аренду нежилого помещения (дело N А47/9763-07). Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению суда, сведения, описывающие непосредственно часть помещения (ее местоположение, размер площади), не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении индивидуализировать объект не позволяет, что противоречит положениям ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав. Правомерным Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал и вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости¹⁰.