Понятие и содержание ипотеки

  3) Покупка  недвижимого имущества с условием  о рассрочке. В соответствии  с п.3 ст.489 ГК РФ к договору  о продаже товара в кредит  с условием о рассрочке применяются  правила, аналогичные случаю продажи  товара в кредит, т.е. товар,  проданный с условием о рассрочке,  признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.

  4)Ипотека  жилых домов и квартир, купленных  за счет кредита банка или  иной кредитной организации. Согласно  п.1 ст.77 Закона об ипотеке если  иное не предусмотрено федеральным  законом или договором, жилой  дом или квартира, приобретенные  или построенные полностью либо  частично с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого  займа, предоставленного другим  юридическим лицом на приобретение  или строительство жилого дома  или квартиры, считаются находящимися  в залоге с момента государственной  регистрации права собственности  заемщика на жилой дом или  квартиру. Закрепленная в п.1 ст.77 норма является диспозитивной,  поскольку предоставляет сторонам  право в договоре кредита предусмотреть  отсутствие ипотеки. В данном  случае стороны, предусматривая  отсутствие в кредитном договоре  условия о том, что ипотека  не возникает, подтверждают стремление  к переходу права собственности  на предмет купли-продажи, оплата  которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает  сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную  сделку, стремятся к наступлению  всех предусмотренных законом  последствий.²⁷

  До сих  пор идут споры о порядке заключения договора о покупке жилья с  привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор между  продавцом и покупателем, в котором  покупатель указывает на источник оплаты - средства банка, полученные по кредитному договору (в нем приводятся все  необходимые реквизиты, позволяющие  внести сведения о залогодержателе  и об условиях ипотеки в ЕГРП) Второй вариант - трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита.

  Ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита  банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами  являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости. Если заключаются два  самостоятельных договора (договор  купли-продажи между продавцом  и покупателем недвижимости и  договор о предоставлении банком кредита покупателю), то в этом случае зарегистрированная ипотека будет  не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  3. Функции ипотеки

  Ипотека в России выполняет следующие  функции:

  является  экономическим инструментом привлечения  финансовых средств в сферу материального  производства;

  обеспечивает  возврат заемных средств;

  стимулирует оборот недвижимого имущества, когда  иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или  юридически невозможны;

  формирует рынок закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др.

  В ипотеке  следует различать два аспекта: юридический и экономический.

  Юридическое содержание ипотеки состоит в  обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

  В экономическом  отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах  ипотека имеет свое место и  смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том  числе и в аграрном секторе, под  ипотекой понимается кредитование исключительно  в жилищной сфере. Во Франции право  на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным  аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в  себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

  Ипотечный рынок можно условно разделить  первичный и вторичный сегменты.

  В первичном  сегменте происходит реализация экономических  интересов участников ипотечных  отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного  рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

  По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

  1. Земельные  участки, за исключением указанных  в статье 63 Федерального закона "Об  ипотеке" земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

  2. Предприятия,  а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности.

  3. Жилые  дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат.

  4. Дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения.

  5. Воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические

  6. Объекты  незавершенного строительства недвижимого  имущества, возводимого на земельном  участке, отведенном для строительства  в установленном законодательством  РФ порядке.

  7. Право  арендатора по договору об  аренде недвижимого имущества  (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или  договором аренды не предусмотрено  иное.²⁸

   Пунктом 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.²⁹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

  На сегодняшний  день ипотека очень актуальна  и применяется для обеспечения  исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством  двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в  противном случае наступают неблагоприятные  для него последствия - обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

  2) при  неисполнении должником своих  обязанностей после реализации  заложенного имущества из его  стоимости кредитор получает  удовлетворение (компенсационная функция).

  Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

  Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают  два основания ее возникновения: на основании федерального закона при  наступлении указанных в нем  обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека  возникает в силу договора. К ипотеке  в силу закона применяются правила  о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом  не предусмотрено иное.

  При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в  силу закона возможно два варианта:

  1) ипотека  возникает независимо от воли  сторон;

  2) ипотека  носит диспозитивный характер, то  есть стороны имеют право предусмотреть  отсутствие ипотеки, указав это  в договоре.

  До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена  государственная регистрация ипотеки  в силу закона. Теперь же законная ипотека  подлежит государственной регистрации.

  Необходимо  сказать об изменившихся требованиях  к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной  регистрации, несоблюдение которой  влечет недействительность договора.

  Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг  за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Литература

1. Владимир Пономарёв.  Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2010.

2. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование  и его участники на рынке  жилья США.-- Екатеринбург: Урал. Гос.  Экон. Ун-т, 2009.--97с.

3. Н.Г. Журкина.  Современная ипотека: состояние,  проблемы, решения.//Финансы 2008, №6.

4. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2010, № 1

5. А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО 2009, № 8

6. М.П. Логинов. Ипотечное жилищное кредитование в России.// ЭКО 2010, № 9.

7. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному  закону «Об ипотеке (залоге  недвижимости)»

Нормативно-правовые акты

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
2. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4. Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"

5. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О  лизинге"

6. Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ "О  лицензировании отдельных видов  деятельности" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 178-ФЗ)

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"

8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и  дополнениями на 1 мая 1999 г.)

9. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О  рынке ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 182-ФЗ)

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах"

11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"

12. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации  страхового дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)

13. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"

14. Методические  рекомендации по применению профессиональными  участниками рынка ценных бумаг  Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утверждены Распоряжением  Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р

15. Основы  законодательства Российской Федерации  о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4460-1

16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 21