Понятие недвижимости и сделок с ней в гражданском праве РФ

Это обусловлено широкой практикой  применения закона о регистрации  прав на недвижимое имущество и главным образом тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа недвижимости, ее аренда, возведение новых объектов недвижимости и других, исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Она также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства. Вопросы, связанные с ней, затрагивают практически всех участников гражданского оборота и все аспекты их деятельности.

Не случайно практика применения ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ) не только обнаружила определенные его недостатки (вплоть до противоречия с основными нормативными правовыми актами Российской Федерации), но и очертила круг наиболее «проблемных» сделок с недвижимым имуществом, в правовом регулировании которых существуют значительные изъяны.

Наряду с общей проблемой совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый план выходят следующие проблемы, связанные с «ключевыми» этапами правового «жизненного цикла» объекта недвижимости.

• Законодательство не охватывает весь круг заключаемых сделок с недвижимостью или сопутствующих им сделок, например, совершенно не отражает правовую природу и вопросы правового регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при заключении так называемого «договора долевого участия в строительстве жилых домов», получившего на практике в настоящее время очень широкое распространение.

• При регистрации гражданско-правовых договоров в отношении объектов незавершенного строительства не решаются общие принципиальные вопросы, в  каких случаях эти объекты  могут быть отнесены к разряду недвижимого имущества и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Четкого и ясного ответа на этот основной вопрос законодательство не дает.

• Много вопросов возникает в  процессе заключения, исполнения и  государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в силу возникших правовых коллизий между нормативными актами субъектов Российской Федерации и федеральным законодательством, в частности, в сфере правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений.

• Проблемы возникают и в связи  с заключением, исполнением и  государственной регистрации договоров  купли-продажи предприятий в силу «сложности» предмета договора и  возможности разночтения термина  «предприятие» в гражданском  законодательстве.

Все указанные проблемы можно решить только путем внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты федерального значения и приведения в соответствие с ними актов субъектов Российской Федерации.

Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления  совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая такие как:

- устранение противоречий  в гражданском законодательстве  в части регулирования сделок с земельными участками;

- снятие запретов и ограничений, тормозящих оборот земли для обеспечения свободного оборота недвижимости в целом;

- уточнение понятия  «объект недвижимости»;

- введение принципа  защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества;

- установление четкого и единообразного порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом;

- устранение противоречий  в законе в части регистрации  сделок или отсутствия таковой;

- введение четких, единых  на территории Российской Федерации процедур регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, проводимая в Российской Федерации государственная  политика в области развития рынка  недвижимости должна быть направлена на совершенствование действующего законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом и возникающих на основании данных сделок прав.

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

                                             1. Нормативные правовые акты

 

1.1. Конституция Российской Федерации. - М., Закон 1996. - 96 с.

 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.

 Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

1.7. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

8. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. от 19.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 251.

 

2. Учебная и методическая литература;

 

1.  Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования недвижимости//Бюллетень нотариальной практики.-2005.-№ 3.- С.22.
2. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2004. - 782 с.
3. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. - 2000. - № 5. - С.38-39.
4. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав//Журнал российского права.- 2006.- № 10.- С.15.
5. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1.- С.40.
6. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты//Законодательство и экономика.-2006.-№ 2.- С.12-13.
7. Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения//Закон.- 2006.- № 8.- С.15.
8. Дружинина Л. Предприятие как объект//Эж-ЮРИСТ.- 2005.- № 35.- С.2.
9. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. - 1998. - № 1. - С.84.
10. Самигулина А.В. Понятие "предприятие" в российском гражданском праве// Гражданин и право.- 2006.- № 6.- С.16.
11. Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон//Эж-Юрист.-2005.-№ 2.- С.4.
12. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. М., Статут, 2006.- 190 с.
13. Чистякова Л. Государственная регистрация незавершенных дачных построек//ЭЖ-Юрист.-2006.- № 33.- С.3.
14. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации//Юрист.-2005.-№ 1.- С.34.
3. Материалы судебной практики

 

1. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2010.
2. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 2.
3. Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация. СПб., 2010.
4. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2010.
5. Григорьев Д. Пользование участком при покупке недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2009. N 45.
6. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-издат, 2010. 880с.
8. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2.
9. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2010. N 4.

 

¹ Ст. 209, п. 1 ГК РФ.

² Такая трактовка права собственности сформулирована еще в римском праве.

³ В случае, когда имеющиеся документы подтверждают право собственности на недвижимое имущество в полном объеме и не могут быть оспоренными, то такой титул называется «чистым». Если же право собственности может быть по каким-либо основаниям оспорено, такой титул носит название «с пятном» или «грязный».

⁴  Ст. 209, п. 2 ГК РФ.

⁵ Ст. 209, п. 4  ГК РФ

⁶ Ст. 210 ГК РФ

⁷ Ст. 211 ГК РФ

⁸ Ст. 129, п. 3 ГК РФ.

⁹ Так, например, нельзя возводить строение вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

¹⁰ Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М., 2001. С. 54.

¹¹ Бунич Г.А. Гражданское право М., 2010. С. 124.

¹² Гражданское право / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М., 2010. С. 214.

¹³ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-издат, 2010. С. 184.

¹⁴ Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009. С. 41.