Земля как объект правового регулирования

Кроме права собственности, земельное законодательство также  предусматривает иные права на землю, которые являются производными от права  собственности.

Все права несобственников  земельных участков делятся на два  вида: вещные права и обязательственные  права.

К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком и сервитут. Вещные права  могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими  имущества - земельных участков. Переход  права собственности на это имущество  к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном  для защиты права собственности (ст. ст. 301 - 304 ГК).

Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с  п. 1 ст. 20 ЗК возникает на основании  акта о предоставлении.

Основания возникновения  права ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитута) являются различными в связи с  тем, что выделяются два вида земельных  сервитутов - частный и публичный. Основания возникновения частного сервитута согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ определяются в соответствии с гражданским  законодательством. Пункт 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает два основания  возникновения сервитута: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебное решение об установлении и условиях сервитута в случае недостижения указанными лицами соглашения. Публичный же сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Следующим основанием возникновения  прав на землю признается приобретательная давность. Согласно статье 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным  недвижимым имуществом в течение  пятнадцати лет приобретает право  собственности на это имущество (приобретательная давность). Данная норма  применима к земле как основному  виду недвижимого имущества. Чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо выполнить ряд обязательных условий. Требуется, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем.¹⁰

Согласно пункту 2 ст. 25 ЗК государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (статьи 4 и 14 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация прав и сделок удостоверяется путем выдачи правообладателю свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

3.2 Основания и способы прекращения  права собственности за землю.

Земельный кодекс РФ устанавливает  три случая прекращения права  собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК). Так, право собственности на земельный участок РФ прекращается:

1) при отчуждении собственником  своего земельного участка другим  лицам (заключение любого договора  отчуждения - купли-продажи, дарения,  мены и др.). Порядок заключения  договоров регулируется гражданским  законодательством с учетом особенностей, установленных в отношении земельных  участков. Более того, все договоры, предметом которых являются земельные  участки, подлежат обязательной  государственной регистрации уполномоченным  на то государственным органом.  Для сделок по отчуждению земельных  участков отдельных категорий  земельное законодательство устанавливает  дополнительные требования. Так,  например, в отношении земельных  участок сельскохозяйственного  назначения Законом "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" установлено преимущественное право  покупки таких земель органами  государственной власти и местного  самоуправления. Также Закон устанавливает  ограничение общей площади земельных  участков, которые могут находиться  в результате совершенных сделок  в собственности физического  лица и его близких родственников,  а также юридических лиц с  преимущественным участием в  них этого физического лица  и (или) его близких родственников  в пределах административно-территориального  образования;

2) при отказе собственника от  права собственности на земельный  участок. Статья 236 ГК РФ предусматривает  порядок отказа собственника  от земельного участка. Собственник  - гражданин или юридическое лицо  может отказаться от права  собственности, объявив об этом, либо совершив иные действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Таким образом, данное основание для прекращения права собственности на земельный участок не распространяется на таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Также собственник может выразить свой отказ двумя способами: объявить об отказе, что должно быть совершено при отказе от недвижимого имущества перед государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо совершить определенные фактические действия. Такие действия должны прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своих прав - владения, пользования и распоряжения. Отказ только от одного или двух прав недостаточен для признания полного устранения собственника от судьбы земельного участка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как "брошенный", или бесхозяйный, после чего право собственности на него приобретается в соответствии со ст. 225 ГК РФ (бесхозяйная вещь). Следует учитывать, что до тех пор пока какое-либо другое лицо не приобретет право собственности в отношении такого земельного участка, "бывший" собственник продолжает нести права и обязанности в отношении данного земельного участка.                                                             Таким образом, сам по себе отказ не является юридическим фактом, в связи с которым связывают прекращение права собственности. Само по себе объявление собственника об отказе от права собственности либо совершение фактических действий не приводит к изменениям. В первом случае изменения в государственный реестр не вносятся, поскольку в нем содержится информация о существующих или прекращенных правах на недвижимость. В случае уведомления государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником о своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такой земельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных недвижимых вещей. Совершение собственником фактических действий не носит окончательный характер, и до того как земельный участок приобретет в собственность другое лицо, "бывший" собственник может вернуться к осуществлению своих прав;¹¹

3) при принудительном изъятии  у собственника его земельного  участка в случае и в порядке,  предусмотренных гражданским законодательством.

Гражданский кодекс РФ указывает, что  принудительное изъятие земельного участка не допускается, за исключением  следующих случаев.

Обращение взыскания на имущество (в частности, земельный участок) по обязательствам собственника допускается  лишь на основании решения суда согласно статье 278 ГК РФ (иной порядок обращения  взыскания в соответствии со статьей 237 ГК РФ может быть предусмотрен законом  или договором в отношении  другого имущества). Право собственности  на земельный участок, на который  обращается взыскание, прекращается у  собственника с момента возникновения  права собственности на изъятое  имущество у лица, к которому переходит  это имущество.

Отчуждение земельных  участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу. Так, согласно ст. 5 Закона «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  в случае, если в собственности  лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения и это влечет за собой  нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Федерального закона, такие земельный  участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Те же требования применяются в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения был унаследован иностранным  гражданином (ст. 11 Закона).

Выкуп у собственника земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд. Условия, порядок  и основания такого выкупа регламентированы статьями 49 и 55 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Более подробно процедура выкупа, порядок определения выкупной цены регламентированы статьями 279 - 282 ГК РФ.

Изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его  использовании. ЗК РФ в статье 45 содержит основания изъятия земельных  участков в подобных случаях у  землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права  собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны  в статьях 284 и 285 ГК РФ.¹²

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

         На основании всего вышеизложенного, можно сделать следующие выводы.

        Земельным участком признается  часть земной поверхности, границы  которой определены в соответствии  с федеральными законами. Гражданский  кодекс устанавливает, что земельные  участки могут находиться в  собственности, и их собственники  обладают правом владения, пользования  и распоряжения в полном объеме  согласно действующему законодательству. Право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.

       Земельному участку как объекту права собственности, присущи следующие признаки:

• оборотоспособность земли, т.е. она может отчуждаться или переходить от одного лица к другому;
• земля юридически является недвижимым имуществом;
• земельный участок может быть признан делимой или неделимой вещью.

       Земельные правоотношения – это урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей.

       Субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: граждане (физические лица)  юридические лица. Перечисленные субъекты могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Законодательством определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

      В соответствии с нормами главы V  Земельного кодекса, можно сделать вывод, что существуют следующие основания возникновения права собственности на землю:

• по решению органов государственной власти и местного самоуправления;
• договоры и иные сделки с земельными участками;
• приобретательная давность;
• судебные акты.

        Земельный кодекс также устанавливает  случаи прекращения права собственности  на земельный участок:

• отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам (заключение соответствующего договора);
• отказ собственника от права собственности на земельный участок;
• принудительное изъятие у собственника его земельного участка в случае и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПУЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации. – Новосибирск.- Сиб. унив. изд-во.- 2008. – 64 с.
2. Воздушный Кодекс Российской Федерации. - Новосибирск.- Сиб. унив. изд-во.- 2010. – 92с.
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. - Новосибирск.- Сиб. унив. изд-во.- 2010. – 45с.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. - Новосибирск.- Сиб. унив. изд-во.- 2010. – 473с.
5. Земельный Кодекс Российской Федерации. - Новосибирск.- Сиб. унив. изд-во.- 2009. – 107с.
6. Лесной Кодекс Российской Федерации. - Новосибирск.- Сиб. унив. изд-во.- 2007. – 41с.
7. Закон РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-I «О Государственной границе Российской Федерации». - КонсультантПлюс.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – КонсультантПлюс.
9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». - КонсультантПлюс.
10. Федеральный закон от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве». -КонсультантПлюс.
11. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». - КонсультантПлюс.
12. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». - КонсультантПлюс.

 

Учебная литература:

1. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.- Книжный мир.- 2003. – 351 c.
2. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. - М.- ИНФРА-М.- 2000.- 415 с.
3. Дегтев А.В. «Земля - объект земельных и гражданских правоотношений».- «Право и экономика».- 2005.- N 8.
4. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебное пособие.- М.- Юрайт-Издат.- 2004. – 656 с.
5. Ерш А. «Земельный участок как объект гражданских прав».- «Хозяйство и право».- 2006.- N 4.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.- Проспект.- 2010.- 789 с.
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.И. Крассова. М.- Норма.- 2009.- 637 с.
8. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. – М.- Юрайт-Издат.- 2006. – 507 с.
9. Краснова И. О. Земельное право: Элементарный курс. – М.- Юристъ. -2001.- 395 с.
10. Крассов О.И. Земельное право: Учебник.- М.- Норма.- 2006.- 461с.
11. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Е.О. Суховой. М.- Гросс Медиа, РОСБУХ.- 2008.- 517 с.