Оценка недвижимости

 

 

Таблица 5

Склад строительных материалов

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	432 м2
Строительный объем	2592 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные
Каркас	Сборные, железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Наружные стены	Легкобетонные стеновые панели.
Покрытие	Плиты перекрытия, ребристые.
Полы	Бетонные
Проемы	Ленточное остекленение с металлическими переплетами; ворота.
Кровля	4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона
Отделка	Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение от существующих сетей.

 

Таблица 6

Цех гидравлики

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	144 м2
Строительный объем	864 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные.
Каркас	Сборные железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Покрытие	Сборные железобетонные ребристые плиты.
Стены	Легкобетонные стеновые панели.
Полы	Бетонные
Проемы	Окна: ленточное остекленение с металлическими переплетами; Ворота.
Кровля	4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона.
Отделка	Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение от существующих сетей.

 

Таблица 7

Гараж

Год постройки	1976 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	36 м2
Строительный объем	108 м3
Фундамент	Железобетонный ленточный монолитный.
Стены	Кирпичные, толщиной мм.
Покрытие	Сборные железобетонные плиты.
Кровля	4 слойная рулонная по бетонному основанию.
Полы	Бетонные
Отделка	Внутренняя и наружная: штукатурка цементно-песчанным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение

 

Таблица 8

Проходная

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	9 м2
Строительный объем	27 м3
Фундаменты	Бетонный ленточный, монолитный.
Стены	Кирпичный, толщиной 380 мм.
Покрытие	Сборные железобетонные плиты.
Проемы	Окна: деревянные остекленные переплеты Дверь: щитовая, однопольная.
Полы	Линолеум по цементному основанию
Кровля	Шиферная по деревянным стропилам.
Отделка	Внутренняя и наружная: штукатурка, окраска известковым составом.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение от электрических сетей.

 

Ограждение территории

Железобетонное ограждение сплошное из железобетонных плит, протяженностью 800 м, высотой 2 м.

Установлены пропускные металлические ворота.

Благоустройство территории

Большая часть свободной территории асфальтирована и размечена под стоянку строительной техники предприятия. Площадь благоустройств а - 14800 м².

На момент обследования установлено, что здания имущественного комплекса загружены не на полную производственную мощность, из-за отсутствия заказчиков на выполнение механизированных работ.

Состояние всех строений - удовлетворительное.

 

3. Затратный метод определения стоимости объектов недвижимости

 

3.3.1 Расчет стоимости земельного участка

Согласно имеющимся данным, ставка платы за землю, продаваемой в частную собственность в г. Талдыкоргане составляет 137-274 тенге/м² в зависимости от местоположения участка. Для рассматриваемого земельного участка стоимость 1 кв. метра составляет - 137 тенге/м².

Учитывая размер участка, найдем его стоимость:

37500 м² х 137 = 5137500 тенге.

(Пять миллионов сто тридцать семь тысяч пятьсот тенге).

 

2. Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений

Согласно творческой части данной работы, при затратном подходе существует два основных метода определения стоимости недвижимости:

• Метод определения полной стоимости воспроизводства;
• Метод определения полной стоимости замещения.

Для оцениваемого объекта отдадим предпочтение методу определения полной стоимости воспроизводства.

Наиболее точным способом определения стоимости воспроизводства является составление сметы строительных работ, но, учитывая тот факт, что это трудоемкий, сложный процесс, более целесообразно определить восстановительную стоимость на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Для расчета стоимости нового строительства использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

В соответствии с «Общей частью» к сборникам УПВС в восстановительную стоимость единицы измерителя включены все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, а также все расходы связанные с организацией строительства.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

 

ПВС= C х V х K (в ценах 1969 года) (3)

 

Где С - стоимость 1 м³ (м²) объекта аналога

V - расчетный объем (площадь)

К - коэффициент корректировок

На дату оценки ПВС объекта оценки рассчитывается по формуле:

 

ПВС¹= ПВC х К₁ х K₂ х К₃

 

Где ПВС - полная восстановительная стоимость в ценах 1969 года.

К₁ - индекс перехода к ценам 1984 года;

K₂ - индекс перехода цен к 1991 году;

К₃ - индекс перехода к ценам на дату оценки.

Определение восстановительной стоимости административно-хозяйственного блока проводилось на основе сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов, для расчета стоимости цеха РММ, склада запчастей, склада строительных материалов и цеха гидравлики применен сборник 7 УПВС (таблица 10, вариант 1); для оценки гаража, проходной, ограждений и благоустройства применялся сборник, № 1 УПВС зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете для переоценки основных фондов.

Административно-хозяйственный блок

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта - аналога - 21,9 руб/м³ (Сборник УПВС № 36) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость административно-хозяйственного здания составит:

 

ПВС = 5400 х 21,9 х 1,07 х 1,16 х 104,662 = 29957341 тенге

 

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. К уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Цех РММ

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта аналога (при объеме до 100 000м³) в ценах 1969 года составляет 8,4 тенге/м³.

Полная восстановительная стоимость цеха составит:

 

ПВС = 23328м³ х 8,4 х 1,07 х 1,03 = 215962 тенге (в ценах 1969 г).

 

На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение (панельные стены вместо кирпичных)

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 г.

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к дате оценки (значения индексов по данным Национального Агенства по статистике).

Материальный склад

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость склада составит:

 

ПВС = 1200 м³х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге

 

Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.

Склад строительных материалов

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м³ (сборник № 7, таблица 10).

Восстановительная стоимость склада составит:

 

ПВС = 2592 м³ х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.

 

Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;

1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Гараж

Восстановительная стоимость 1м³ объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость гаража составит:

 

ПВС = 108 м³ х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Проходная

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м³ в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость проходной составит:

 

ПВС = 27 м³ х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге

 

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.