Жилищная ипотека

Вторая группа кредитов— ипотечные кредиты с переменными выплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей.

К кредитам с определяемыми  при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты  с фиксированной выплатой основной суммы («пружинные» кредиты), «шаровые»  кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты  с обратным аннуитетом.

«Пружинные» кредиты» - эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Платежей по кредиту: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности по кредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования. Разновидностью «пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашения основного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев только процентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга и процентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.

«Шаровые» кредиты» - по-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.

Однако следует иметь  в виду, что при таком подходе  к построению графика погашения  кредита для банка усиливается  риск не возврата кредита. Поскольку  возврат основной суммы относится  на конец срока, велика вероятность  того, что за это время по тем  или иным причинам финансовое положение  заемщика изменится в худшую сторону. Кроме того, негативное влияние могут  оказать существующий риск не ликвидности  залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга  возвращается только в конце срока  и банк не имеет возможности регулярно  пополнять свою ресурсную базу в  виде платежей по основной сумме долга  кредита.

Кредиты с увеличением  платежей: ипотека с ростом платежей — рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2-5 лет производятся постепенно растущие платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, то есть основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.

Данный инструмент может  быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный  заемщик не соответствует требованиям, предъявляемым при получении  стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем его доходы вырастут (к примеру, это молодой перспективный  специалист с постоянно растущими  доходами, как было впервые предусмотрено  в 1977 году программой Федеральной жилищной администрации США).

Проценты и срок кредита  при расчете соответствуют устанавливаемым при обычном стандартном кредите. Так как первые платежи меньше, чем при стандартной ипотеке, то суммы месячных платежей недостаточно для погашения задолженности по процентным платежам. В результате происходит негативная амортизация, то есть невыплаченная часть процентов накапливается как основная сумма долга (такой платежный режим может действовать в течение, например, первых 2—5 лет). В последующие месяцы ежемесячные платежи растут в соответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж не будет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полную амортизацию кредита к концу установленного договором срока. Негативная амортизация прекращается, но платежи продолжают расти, пока не достигнут уровня аннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизация кредита за оставшийся срок. После этого момента до конца кредитного периода заемщик платит равные ежемесячные платежи.

Такая схема при правильном прогнозе роста доходов заемщика позволит сделать кредит более доступным. В то же время, если прогноз не оправдается, повысится кредитный риск не возврата кредита.

Кредит с гибким графиком платежей - это разновидность ипотеки с ростом платежей. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, что бы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизаия кредита. Ипотека с залоговым счетом. Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с ростом платежей для заемщика. В начале кредитного срока заемщик платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить, исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако в отличие от ипотеки с постоянно растущими платежами не возникает отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности осуществления платежей по кредиту.

Кредит под  залог существующего жилья с  обратным аннуитетом-этот кредитный инструмент применяется для узкого круга заемщиков — пожилых собственников жилья. Целью такого кредита является не приобретение жилья, а залог имеющегося жилья для получения постоянного дохода (в соответствии с договором кредитор производит периодические или разовые выплаты заемщику). При этом основная сумма долга не погашается, а увеличивается (при периодическом предоставлении части кредита), и так же накапливается сумма начисляемых процентов. Заемщик гасит кредит путем последующей передачи прав на жилье в установленный срок. Такой кредит является формой обеспечения текущих потребностей владельца жилья. Это пожизненная рента (срочная или бессрочная), при которой заемщик — владелец жилья — может получать от кредитора средства кредита ежемесячно либо единовременно.

Стандартный ипотечный кредит получил широкое распространение  в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как  для кредитора, так и для заемщика.

Однако при высокой  и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании  стандартного ипотечного кредита возникают  дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

• процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции начиная  с определенного момента перестают приносить кредитору реальную прибыль;

• остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

• кредитор стремится устанавливать  более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более  длительного срока;

• в свою очередь, высокий  уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности  для большинства потенциальных  заемщиков, так как существенно  возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В случае снижения рыночных процентных ставок по сравнению с  за фиксированными по кредиту следует ожидать большого процента досрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат в активы, приносящие более низкие доходы.

В настоящий момент в России многие кредиты с фиксированной  процентной ставкой выдаются:

• либо на заведомо льготных условиях (под процентную ставку ниже рыночной);

• либо на условиях компенсации  банку разницы в процентных платежах между рыночной и субсидируемой  процентными ставками;

• либо в твердой валюте (в долларах США). предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметь постоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентных ставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являются бюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средства предприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, что банки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие в операциях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно просто исключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (как это и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя их исключительно как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечное кредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах, определяемых возможностями бюджетов.

Если вся нагрузка, связанная  с субсидированием процентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных  уровней, инвестиционная привлекательность  программы в целом будет существенно  снижена.

Применение кредитов в  иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте позволяет  банкам в определенной мере гарантировать  доходность кредитных операций. Но это относится только к тем  периодам, когда курс иностранной  валюты растет по отношению к внутренней валюте или стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются с валютным риском, а также с проблемой досрочно го погашения кредитов.

1.3 Государственный  ипотечный кредит в дореволюционной  России до октября 1917 года

Российская ипотека имеет  достаточно богатую историю. Она  представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в  практическом, так как стартовые  условия формирования ипотечного рынка  в XVIII – XIX веках во многом схожи с  современными условиями. Большинство русских дворян жили по принципу: «Нужны деньги - заложи имение». Закладная - как форма ипотечного кредита – была широко распространена в России. Затем на целый век ипотека ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась, совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели.

Ипотека в России имеет  свои традиции. Она появилась примерно в 50-х годах XVIII столетия, а к 1917 году уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный  банк, Дворянский банк, Особый отдел  Государственного Дворянского банка  и 18 частных банков. Основными ипотечными организациями в России XIX века были городские кредитные общества, среди  которых выделялись четыре: Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В  их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов.7 На рубеже XIX – XX веков, в период активного городского строительства, права на сделки с городской недвижимостью получили также земельные банки.

Первоначально кредиты предоставлялись  государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре I в 1728г., а позднее – государственные  заемные банки. В 1754 году был создан Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный  заемный банк. 1797 год – год  создания Вспомогательного банка для  дворянства, а в 1802 году произошло  присоединение Вспомогательного банка  для дворянства к Государственному заемному банку.

У дворянства возникла потребность  в долгосрочных денежных ресурсах, появился и их первый источник в  лице государства, которое через  свои банки предоставляло ссуды  под залог имений вместе с крепостными  «душами».

При Екатерине II начали появляться сохранные и ссудные казны, приказы  общественного призрения. В течение  долгого времени в России практически  все кредитные учреждения, в том  числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. Действовавшие с 1785 года дворянские банки выдавали кредиты дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными  крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости  имущества.