Жилищная ипотека

Важно, что средства, привлеченные при эмиссии ипотечных облигаций, ограничиваются в использовании  на иные виды кредитования, поскольку  обеспеченные ипотекой требования должны составлять не менее 80% общей номинальной  стоимости облигаций. В то же время  определенным барьером для строительства  новых объектов служит предусмотренная  законом доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено (она не должна превышать 10% размера  ипотечного покрытия). Поскольку риск инвестирования на начальном этапе  строительства выше, то рейтинг облигаций  с ипотечным покрытием с высокой  долей незаконченных объектов будет  ниже, что позволит инвесторам самостоятельно составлять портфели ипотечных облигаций.

Покрытием ипотечных ценных бумаг являются денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров  займа, в том числе удостоверенных закладными или ипотечными сертификатами  участия. Таким образом, в случае дефолта эмитента облигаций с  ипотечным покрытием к владельцам облигаций переходит право на требования по закладным, служащим ипотечным  покрытием. Важно подчеркнуть, что  реализация недвижимого имущества, являющегося предметом первичной  ипотеки и обеспечением закладных, в случае банкротства эмитента облигаций  невозможна (при своевременной выплате  задолженности по первичным ипотечным  кредитам). Такой статус гарантирует  финансовую независимость лиц, приобретающих  недвижимость посредством ипотечного кредитования, и эмитента облигаций, предоставляющего долгосрочные финансовые ресурсы банкам,

Основная сумма долга  по обеспеченному ипотекой обязательству  по каждому договору или закладной  не должна превышать 70% рыночной стоимости  недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки. Кроме того, имущество, заложенное в обеспечение соответствующего требования, должно быть застраховано от рисков утраты или повреждения  в пользу кредитора по обеспеченному  ипотекой обязательству в течение  всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера обеспеченного  ипотекой требования. И все же все  риски исключить невозможно. Так, в законе отсутствует требование страхования риска от снижения рыночной стоимости имущества. То есть при  резком обесценивании недвижимости ипотечное покрытие может стать  недостаточным для уплаты всей суммы  долга, хотя такой сценарий мне представляется маловероятным.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, включаемые в состав ипотечного покрытия, должны быть подтверждены: выпиской из Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; договором  об ипотеке со специальной регистрационной  надписью, удостоверяющей проведение государственной регистрации в  соответствии с законодательством  Российской Федерации о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, или его нотариально  заверенной копией; кредитным договором или договором займа, из которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, или его нотариально заверенной копией; закладной со всеми приложениями к ней в случае, если имело место составление и выдача закладной; документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Такая норма обеспечивает правовую надежность ипотечного покрытия, сокращая возможность мошенничества и выпуска ипотечных бумаг под фиктивное покрытие.

Эмиссия облигаций с ипотечным  покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями, В поправках, внесенных  Правительством, предложено не допускать  банки к выпуску ипотечных  ценных бумаг. Такая позиция обосновывалась тем, что в случае банкротства  кредитной организации в первую очередь выплачивается задолженность  вкладчикам (физическим лицам), и держатели  ипотечных ценных бумаг не могут  рассчитывать на возврат вложенных  средств в первоочередном порядке.

С целью повышения гарантий владельцев ипотечных ценных бумаг  рассматривалась идея допустить  к ипотечному кредитованию только те банки, которые не вправе привлекать денежные средства физических лиц. Таких  банков немного, они не имеют широкой  известности, следовательно, их стабильность не может быть гарантирована, что  в свою очередь не позволит привлечь дешевые финансовые ресурсы в  ипотечную систему в достаточных  объемах. Поэтому при рассмотрении закона в Государственной думе был  предложен компромиссный, и, вероятно, наиболее рациональный подход - установить дополнительные требования к банкам, обладающим правом эмиссии ипотечных  ценных бумаг. В частности, будут  устанавливаться минимальные соотношения  размера предоставленных ипотечных кредитов и капитала, размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций. В законе определены лишь показатели, а конкретные значения коэффициентов устанавливаются Центральным банком. Нельзя не согласиться с такой схемой, поскольку регулирование банковской системы относится к компетенции Банка России.

Ипотечным агентом является специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также закладных, обладающая правом осуществлять эмиссию облигаций  с ипотечным покрытием. В соответствии со статьей 8 Закона «Об ипотечных  ценных бумагах» ипотечный агент  имеет гражданские права и  обязанности, но не может иметь штат сотрудников. Это требование означает, что фактическое управление ипотечным  агентом передается сторонней организации. Цель такого подхода ясна - снизить  риски банкротства ипотечного агента, повысить его прозрачность, гарантировать  ограничение спектра его деятельности только приобретением закладных  и эмиссией облигаций с ипотечным  покрытием. Однако это ведет к  возрастанию издержек. В связи  с этим представляется правильным разрешить  ипотечному агенту иметь штат сотрудников, установив при этом ограничение  расходов (по аналогии с ограничением вознаграждения управляющего ипотечным  покрытием). Кроме того, следует установить также размер уставного капитала ипотечного агента.

Для контроля качества обеспечения  достаточно того, что денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, включаемые в состав покрытия, заносятся  в специальный реестр обеспечения  и учитываются на отдельном балансе. В случае банкротства эмитента это  позволит вывести покрытие ипотечных  ценных бумаг из общей конкурсной массы, гарантируя тем самым права  владельцев облигаций с ипотечным  покрытием. Согласно закону размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное  покрытие облигаций, не может быть менее 80% от общей номинальной стоимости  облигаций. На момент представления  документов для государственной  регистрации выпуска облигаций  с ипотечным покрытием размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее общей номинальной  стоимости и суммы процентов  по этим облигациям. Эти шаги предпринимаются  для привлечения средств на ипотечное  кредитование. Однако установленный  размер обеспеченных ипотекой требований (80%)

Ипотечные сертификаты участия - это принципиально иные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в  праве общей собственности на ипотечное покрытие. Владельцы сертификатов согласно закону становятся учредителями доверительного управления этим имуществом, а доверительное управление автоматически  предоставляется эмитенту. Особенностью ипотечных сертификатов участия  является и то, что сертификат не является эмиссионной ценной бумагой  и не имеет номинальной стоимости. Однако, по моему мнению, ипотечные  сертификаты участия - это все  же ценные бумаги, обладающие некоторыми признаками обычных акций, владельцы  которых вкладывают средства в определенное имущество - требования по обеспеченным ипотекой обязательствам. По сути, владельцы  ипотечных сертификатов являются залогодержателями  объектов недвижимости. Многие специалисты  отмечают некоторое сходство конструкции  ипотечных сертификатов участия  и паев в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ).

Закон устанавливает недопустимость раздела и выделения доли в  натуре из имущества, составляющего  ипотечное покрытие. Эта норма  гарантирует заемщикам возможность  распоряжаться заложенным имуществом при своевременном исполнении обязательств. Выдача ипотечных сертификатов участия  может осуществляться только организациями, имеющими лицензии на осуществление  деятельности по управлению инвестиционными  фондами, паевыми инвестиционными  фондами и негосударственными пенсионными  фондами. Управляющие компании осуществляют доверительное управление ипотечным  покрытием, а полученные средства направляют владельцам ипотечных сертификатов. В случае ухудшения экономической  конъюнктуры и падения доходов  риски несет не управляющая компания, а владельцы сертификатов,

Сложно согласиться со специалистами, полагающими, что владельцам ипотечных сертификатов участия  важен доход и его надежность, а не объекты инвестирования. Владельцы  сертификатов приобретают право  общей собственности на заложенное имущество, при этом возможно сконструировать  ситуацию, когда они являются и  собственниками заложенного имущества. Рассмотрим это на примере строительства  крупного объекта, в частности, бизнес центра. У инвестора недостаточно средств, и он закладывает имущество, но не одному владельцу, а многим - именно для этого создается управляющая  компания, и выпускаются ипотечные  сертификаты участия. Инвестор сам  может приобрести сертификат с тем, чтобы участвовать в общих  собраниях владельцев ипотечных  сертификатов участия. Возникает общая  собственность на ипотечное покрытие. Если первоначальный инвестор не выполняет  свои обязательства в силу различных  причин, то по решению собрания владельцев ипотечных сертификатов участия имущество может быть реализовано, а полученные средства использованы для погашения обязательств перед владельцами ипотечных сертификатов.

Сравнивая два вида ипотечных  ценных бумаг (облигации с ипотечным  покрытием и ипотечные сертификаты  участия), следует подчеркнуть различный  механизм взаимосвязи владельцев бумаг  с первичными кредиторами. Требования владельцев облигаций с ипотечным  покрытием удовлетворяет эмитент  облигаций. Эмитент не заинтересован  в задержках выплаты долга  и процентов по нему, поэтому в  случае возникновения незначительных задержек платежей от первоначальных заемщиков он может использовать собственные финансовые ресурсы  и не прибегать к продаже имущества. Держатели ипотечных сертификатов более тесно связаны с заемщиками, поскольку управляющая компания лишь распределяет средства, поступающие  от первоначальных заемщиков, и не может  использовать собственные источники. Ипотечные сертификаты участия  сконструированы как бумаги прямого  владения, и держатели сертификатов полностью несут риски, связанные  с возвратом долга.

Предполагалось, что ипотечные  сертификаты участия позволят банкам, осуществляющим ипотечное кредитование, трансформировать долгосрочные ипотечные  кредиты в ликвидные активы, улучшив  тем самым свои показатели ликвидности. Например, банк обладает пулом закладных  как собственных, так и приобретенных  у других банков. Банк выпускает  ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат указанные  закладные. Права собственности  на ипотечное покрытие переходят  к держателям сертификатов, значит, из баланса банка исчезают ипотечные  кредиты. В то же время, банк становится доверительным управляющим, контролируя  поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков, улучшает свои показатели ликвидности и наращивает объем кредитных операций.

Отметим, что управляющий  ипотечным покрытием вправе выдавать ипотечные сертификаты участия  только при условии государственной  регистрации правил доверительного управления. Юридическое лицо, обладающее лицензией на профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг по ведению  реестра владельцев именных ценных бумаг, осуществляет ведение реестра  владельцев ипотечных сертификатов участия, содержащего информацию о  количестве принадлежащих сертификатов конкретному владельцу. Учет, контроль и хранение имущества, составляющего  ипотечное покрытие, осуществляется специализированным депозитарием. Вознаграждение управляющей компании, специализированному  депозитарию, держателю реестра  владельцев ипотечных сертификатов участия не должно превышать 5% суммы  исполненных обязательств.

Таким образом, закон обеспечивает надежные принципы функционирования системы  ипотечных ценных бумаг, отвечающей современным требованиям. Тем не менее полагаю, что сложность конструкции не позволяет рассчитывать па ускоренное развитие рынка ипотечных сертификатов участия. Вполне вероятно, в ближайшем будущем увеличатся объемы облигаций с ипотечным покрытием на фондовом рынке, эмитентами которых станут коммерческие банки. Однако рост рынка ипотечных облигаций переоценивать не стоит. Дело в том, что крупные банки могут и так привлечь средства за счет эмиссии обычных облигаций, а средним и мелким банкам помимо дополнительных требований к нормативам придется размешать ипотечные облигации с достаточно высоким процентом, что противоречит природе этих бумаг. Скорее всего, наиболее успешно смогут развиваться ипотечные агенты, если их учредителями будут выступать государственные структуры, в частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Определенного законодательного регулирования требуют вопросы  привлечения средств пенсионной системы для ипотечного кредитования. Именно пенсионные фонды обладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать  в облигации с ипотечным покрытием. Вероятно, следует установить определенный максимальный показатель инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные  ценные бумаги, хотя этот вопрос должен устанавливаться законом, регулирующим деятельность пенсионных фондов. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 1 П-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» устанавливает возможность инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размер инвестиций не установлен. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию предполагают, что основным инвестором, приобретающим ценные бумаги Агентства, станет Пенсионный фонд Российской Федерации. Ожидаемый высокий рейтинг бумаг Агентства будет, сопоставим с суверенным рейтингом Российской Федерации, что позволит рассчитывать на минимальные процентные ставки.