Цели и задачи операций с недвижимостью

 
Обслуживаемые инженерные системы во время инженерной эксплуатации зданий и их эксплуатации  
• электроснабжение и освещение  
• водоснабжение и водоподготовка  
• вентиляция и кондиционирование воздуха  
• отопление и теплоснабжение  
• канализация и очистные сооружения  
• диспетчеризация и слаботочные сети  
• грузоподъёмные механизмы  
• охранно-пожарная сигнализация  
• автоматизированные системы жизнеобеспечения здания  
• холодоснабжение и холодильное оборудование  
• компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости. 

Сервис-план эксплуатирующей  компании отражает услуги, которые она берется  оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение  безопасности на объекте, администрирование и др. 

Самая важная управленческая задача при использовании  объекта

недвижимости  – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг

(они называются  «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности

инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы

такая работа планировалась и выполнялась  эффективно и систематически. Здесь  рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием

деятельности  и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе

должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-

риалов, определен  объем контрактных и иных работ  и представлен в виде

постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование  этих расходов позволит принять решение о том,

возможно  ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.

Если это  невозможно, то работы и виды деятельности должны быть

сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического

состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет:

1 заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или

замене отдельных  элементов;

2 разработка концепции технической эксплуатации;

3 определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

4 составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

5 определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;

6 разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

7 определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых  и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок

и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование  технического обслуживания зданий и  объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-

графиков  работ по техническому обслуживанию.

В программе  по технической эксплуатации указаны  все элементы

объекта, для  которых планируются эксплуатационные работы. Каждому

такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литература 
 
 
 
 
 

1. Комков В. А., Рощина С.И., Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. 

2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ

ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ» 

3. Интернет сайты