Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение  накопительного периода происходит формирование кредитной истории  клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

       В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

       В настоящее время существуют три  типа ссудо-сберегательных учреждений.

1. Полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как например, строительные сберегательные кассы, Bausparkasse в Германии).
2. Относительно закрытого типа (строительные общества – Building societies в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции), где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики.
3. Полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США – saving and loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке¹⁶.

2.Усеченно-открытая  модель

 
 

       Наиболее  простой и одновременно совершенной  системой ипотечного кредитования следует  считать усечено-открытую модель.

       Первой  принципиальной характеристикой этой модели служит то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том  числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся  на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

       Второй  характерной особенностью модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния  экономики страны, которая оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.

       Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы  для ипотечных ссуд, банк данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные  в качестве обеспечения под эти  ресурсы.

       Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усечено-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение  во многих странах мира и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную шишу на рынке ипотечных  услуг и в развитых странах, таких, как Англия, Франция, Испания, Израиль  и др.

       На  практике при применении данной системы  редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и стоимости), обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости  от конкретных факторов. Причем  в  странах, где отсутствую иные. Более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

       Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном  этапе близок к усечено-открытой модели¹⁷.

3.Расширенная  модель

 

       Данная  модель основана на выпуске ипотечных  ценных бумаг, и основной приток кредитных  ресурсов поступает со специально организованного  для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

       Ипотечная облигация – долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение  недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент.

       Расширенная модель ипотечного кредитования может  быть одноуровневой и двухуровневой.

       Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает  ипотечные ценные бумаги под обеспечение  выданных им кредитов. Такая система  действует в ряде европейских  стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и др.)

       В качестве инвесторов могут выступать  другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды. А также население.

       Ипотечные облигации обращаются и на внутренних,  и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации  составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и  других финансовых институтов.

       В большинстве европейских стран  заниматься ипотечным кредитованием  за счет выпуска ипотечных облигаций  могут только ипотечные банки. Единственное исключение – Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

       Несмотря  на свою долгую историю, модель ипотечных  облигаций достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции – около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах – Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии – модель, основанная на использовании ипотечных облигации, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

       Двухуровневая модель предполагает наличие специальных  посредников на вторичном ипотечном  рынке, в роли которых могут выступать  крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae); в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC); в России – Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане – Компания жилищного финансирования (КЖФ)¹⁸.

       Как свидетельствует мировой опят, инициатива создания специализированной ипотечной  структуры в большинстве стран  принадлежит государству. Однако при  дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в  частные руки. Особенно ярко это  проявилось в США.

       Идея  заключается в том, что первичный  кредитор (банк), выдав ипотечный  кредит, тут же продает его специальной  организации – ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит  на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников при ипотечным ссудам не изменяется ( характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды)¹⁹.

       Механизм  секъюритизации в сравнении с  программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволяет:

-  привлечь  больший объем частного капитала  в жилищную сферу посредством  предоставления своеобразных финансовых  инструментов, пользующихся спросом  на рынке;

- снизить  стоимость привлеченных ресурсов (следовательно, стоимость ипотечных  кредитов) вследствие конкуренции  среди инвесторов;

-  повысить  стабильность жилищной финансовой  сферы посредством гибкого распределения  рисков, связанных с ипотечным  кредитованием²⁰.

       При использовании этой системы роль и функции банков, выдающих ипотечные  кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных  учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации  жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, то есть рынка, на котором продаются  уже выданные ипотечные кредиты.

       Основными участниками в данной системе  ипотечного кредитования являются:

-  заемщик,  приобретающий кредит на покупку  жилья;

-  кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит  под залог недвижимости;

-  посредник  (специализированная организация,  задача которой – обеспечение  механизмов привлечения свободного  капитала для его последующего  реинвестирования в ипотечные  кредиты);

-  конечные  инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные  на основе ипотечных кредитов²¹.

       Реализация  расширенной открытой модели может  быть обеспечена лишь при условии  создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при  определенном содействии государства  и как минимум при его частичном  контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

       Данная  модель подвержена влиянию общего состояния  финансово-кредитного рынка, поэтому  широкое применение она может  иметь лишь в странах с очень  устойчивой экономикой. Наибольшего  масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине  часто расширенную открытую модель также называют американской моделью  ипотеки.

       Следует отметить, что в чистом виде данные модели, как правило, не существуют. Например, в Германии ипотечные кредиты  выдают ипотечные банки, сберегательные кассы, стройсберкассы, кредитные товарищества, универсальные банки. В США –  ссудо-сберегательные ассоциации, ипотечные  компании, коммерческие банки, взаимосберегающие (кооперативные) банки, кредитные союзы. 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

       Целью данной работы являлось ознакомление с понятием ипотечного кредитования, выявление его особенностей, функций, была рассмотрена история развития, ипотечный рынок и классификация ипотечного кредитования, а также модели рефинансирования: автономная, усечено-открытая и расширенно-открытая.

       Одним из наиболее перспективных направлений  розничного банковского бизнеса  является ипотечное кредитование.

       Ипотечные кредиты (долгосрочные ссуды под  залог недвижимости) – главный  способ цивилизованного решения  жилищной проблемы для большинства  граждан в развитых экономиках, а  ипотечное кредитование жилищного  строительства – один из несущих  конструктивных элементов гражданского общества. С одной стороны, гражданин  имеет мощный стимул быстрого получения  жилья с оплатой в рассрочку, а другой – он, по существу, вынужден взять на себя очень серьезные и ответственные обязательства – в течение всего периода кредита (до нескольких десятков лет) эффективно работать и получать высокие доходы, чтобы погашать ссуду. Таким образом, ипотека наряду со страхованием одним из эффективных механизмов связывания свободного капитала. Развитие частных институтов всевозможного страхования и рынка частного жилья способствует оздоровлению и стабилизации экономики в целом и рыночной среды, поскольку долгосрочное ипотечное кредитование позволит  связать, зафиксировать значительную часть расходов населения на многие годы погашения кредита, а страхование – существенно снизить риски потенциальных ипотечных кредиторов.

       Таким образом, в данной курсовой работе были рассмотрены важные, актуальные вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, рынка ипотечного кредитования и моделей рефинансирования. 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. – М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009. – 544с.
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ
3. Деньги, кредит, банки: учебник / О.И.Лаврушина. – 5-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2007. – 560с.
4. Инвестиционный анализ: учебное пособие / Н.А. Кравченко. – М.: Дело, 2007. – 264с.
5. Ипотечное кредитование: учебное пособие / И.А. Разумова. – Спб.: Питер, 2009. – 298с.
6. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: юридический справочник / Л.Ю.Грудцина, М.Н. Козлова. – М.: Изд-во Эксмо, 2006. – 368с.
7. Ипотека в вопросах и ответах: учебное пособие / А.А.Кириенко. – М.: Юстицинформ, 2007. – 208с.
8. Ипотека: просто о сложном: учебник / Д.А.Шевчук. – М.: ГРОСС, 2009. – 170с.
9. Основы ипотечного кредитования: учебное пособие / Н.Б. Косарева. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. – 576с.
10. Русское гражданское право: учебник / И.Д. Мейер. – М:Статут, 2000. – 628с.
11. Экономика недвижимости: учебник / А.Н.Асаул – 2-е изд. – Спб: Питер, 2007. – 624с.
12.   Экономика недвижимости: учебное пособие / А.В. Севостьянов, Г.Ю. Каллаур, Е.Б. Шевцова. – М.: Изд-во Рос.экон.акад., 2008. – 224с.
13. Финансы, денежное обращение и кредит: учебник / А.С.Нешитой – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашко и К^о», 2008. – 576с.
14. Бадырханов А.М. Развитие механизма ипотечного кредитования / А.М.Бадырханов // Аудит и финансовый анализ. – 2009. - №1. – С.385-386
15. Ступин И. В атаку на хрущобы! / И.Ступин // Эксперт. – 2009. - № 10 (649). – С.30-34