Экономическая экспертиза

Глава 1. Экономическая  экспертиза

1.1 Сущность, понятие и  особенности экономической экспертизы

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения  стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования  на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

провести анализ существующего  использования объекта недвижимости;

определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

составить перечень мероприятий  по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе  потенциально возможных стратегий  управления;

спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

На сегодняшний день наблюдается такая тенденция  роста рынка экономической экспертизы недвижимости, при которой спрос  порой намного превышает предложение. И это не удивительно. Этот факт связан с тем, что большинство владельцев компаний стремятся иметь в своем распоряжении качественную и эффективную недвижимость, которой не только просто управлять, но и которая в свою очередь приносит заметный доход. Экономическая экспертиза объекта недвижимости еще имеет англоязычное название-синоним известный как сервейинг. Экономическая экспертиза объекта недвижимости является одной из главных составляющих данного термина, при котором проводится полное исследование юридических, экономических и многих других факторов, касающихся прямо либо косвенно объектов недвижимости. Экономическая экспертиза объекта недвижимости начинается с того, что на первом этапе проводится первоначальная оценочная деятельность объекта, а также все возможные перспективы по его удержанию в своем владении либо по продаже. Экономическая экспертиза объекта недвижимости включает в себя просто огромное множество так называемых подэкспертиз, каждая из которых призвана выполнять определенную роль, и учитывается в заключительном решении.

Благодаря тому, что проводится экономическая экспертиза объекта  недвижимости, мы можем говорить о  том, что выясняется общая картина  и динамика изменения спроса и  предложения на любой из объектов недвижимости, который находится в вашем распоряжении. Также процесс экономической экспертизы объекта недвижимости дает полный отчет обо всех затратах, которые необходимо произвести во время создания объекта недвижимости, а также его дальнейшее эксплуатирование и вывод из своего личного владения, либо продажа.

Приобретая недвижимость, Вы приобретаете не только лишь права, но и множество проблем, связанных  с этой недвижимостью. Экономическая  экспертиза объекта недвижимости поможет  Вам уточнить все возможные трудности.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости, на наш взгляд, требует оценки текущего технического состояния объекта, а конкретно: износ капитальности строений, износ  коммуникаций, самого здания (стены, фундамент, кровля, перекрытия), а также приблизительные срок службы сооружения при текущем уровне эксплуатации. Еще экономическая экспертиза объекта недвижимости включает оценку документации по подключению зданий к коммуникациям (разрешения, допуски, технические обстоятельства и другие документы). Также экономическая экспертиза объекта недвижимости требует оценки наличия проведений несанкционированных работ, таких, например, как несанкционированное перепланирование, несанкционированные реконструкции, самопроизвольное строительство, изменение целевых назначений, оценка документации по земельным вопросам и прочее

Экономическая экспертиза объекта недвижимости состоит из двух основных частей:

· первая – Техническое  обследование (экспертиза объекта недвижимости),

· вторая – экспертиза юридической и технической документации для данного объекта.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости в качестве результата устанавливает:

1. Оценку текущей ситуации (состояния);

2. Укрупненную оценку  затрат для приведения объекта  недвижимости к ликвидному состоянию  (Получение актов, разрешений, необходимых проектных документов и прочего) ;

3. Оценку рисков при  приобретении недвижимости;

4. Информацию об истории  эксплуатации данного объекта  недвижимости;

5. Фактическое положение  объекта относительно имеющихся  в наличии документов;

6. Техническое состояние  всех коммуникаций и их дальнейшую  эксплуатацию;

7. Выполнение обметочных  работ для уточнения площади  (если в этом есть необходимость).

Любые манипуляции с  недвижимостью регулируются со стороны  государства соответствующими законами и предписаниями. Это делается для того чтобы строительство не превратилось в антропогенную катастрофу мирового масштаба. Устойчивость и надежность фундамента здания верифицируется правовыми нормами. При превышении срока эксплуатации дома он подлежит сносу, однако исполнительная власть не слишком способствует переселению людей в жилой фонд. Зачастую жители подобных аварийных домов начинают замечать явные признаки разрушения и деформации здания. Своевременно проведенное техническое обследование зданий и сооружений способно предотвратить нежелательные последствия. В процессе проведения осмотра физического и морального состояния здания, выявленные нарушения эксплуатации, дефекты фасадов, плит перекрытия, арматуры или воздухоотвода фиксируются в заключении, а факт их наличия может быть подтвержден фото- или видеосъемкой.

Как известно, цены на инженерно-геологические  изыскания складываются из стоимости  визуального и инструментального  обследования и сложности выполняемой  работы. Для жителей непригодного к проживанию здания подобного рода капиталовложение может показаться накладным или нецелесообразным, но, как говорится, цель оправдывает средства. Ведь в перспективе всегда есть вероятность благополучного исхода дела, так что издержки в данной ситуации вполне обоснованное мероприятие.

При возникновении спорных  ситуаций застройщика либо представителя  жилищного хозяйства с жителями дома, несогласных с отказом постановки здания под снос, конфликт можно  разрешить только в суде. В данном случае независимая судебная экспертиза строительства, как сложно организованный процесс независимый от внешних воздействий и мнений, поможет расставить все точки над «и». Наиболее оптимальным и компромиссным вариантом будет создание комиссии, куда будут входить представители коммунальных служб, эксперты, жильцы дома и непосредственно строительной компании. Документальное протоколирование поможет выяснить достоверную информацию, которая будет фигурировать на суде. Безвыходных ситуаций не бывает, нужно только приложить усилие и потребовать защиты своих прав в принудительном порядке.

Экономическая экспертиза в строительстве  входит в комплексную экспертизу объектов недвижимости и экспертизу незавершенного строительства. Экономическая  экспертиза в строительстве требует  от эксперта большого объема знаний и соответствующего опыта работы, поэтому, если вам требуется такая экспертиза, рекомендуется обратиться в специализированную экспертную организацию, располагающую штатом высококвалифицированных специалистов и большим опытом работы.

1.2 Судебная и несудебная экономическая экспертиза

Экономическая экспертиза может быть несудебной и судебной.

Несудебная экономическая экспертиза осуществляется в непроцессуальной форме. Она может проводиться  по запросу адвоката (защитника), заявлению  физических и юридических лиц. Итоговый документ оформляется как акт несудебной экспертизы (акт экспертного исследования). Дальнейшее использование ее результатов может быть в разных формах: экспертиза предъявляется второй стороне для возможного заключения мирового соглашения - тогда до суда дело не доходит, а может по ходатайству стороны и решению суда приобщаться в качестве иных документов. Кроме того, может составляться письменная консультация по так называемым справочным вопросам, для ответа на которые не требуется проведение экспертного исследования, но которые относятся к области специальных знаний бухгалтера или экономиста.

Судебная экономическая экспертиза носит процессуальный характер и  проводится в рамках уголовного, гражданского, арбитражного дела. При этом ее субъект, то есть эксперт-экономист, специально назначенный органами суда или следствия, опирается на теоретическую базу, основу которой составляет комплекс экономических и юридических знаний, трансформированный и интегрированный для нужд правосудия. Итоговый документ - заключение эксперта - является самостоятельным видом судебного доказательства.

В зависимости от направления исследования и решаемых вопросов экономические  экспертизы принято подразделять на бухгалтерские и финансово-экономические. Надо отметить, что такое деление достаточно условно, поскольку изучаемые объекты, как правило, одни и те же и первая достаточно часто является информационной основой для производства второй. Кроме того, практика показывает, что во многих случаях в рамках проведения одного экспертного исследования решаются и бухгалтерские, и финансово-экономические вопросы. Искажения экономически значимой информации. Бухгалтерская экспертиза исследует правильность отражения в учете хозяйственных операций. Характерными для нее являются вопросы: в соответствии ли с правилами ведения бухгалтерского учета отражена та или иная хозяйственная операция; нашла ли отражение хозяйственная операция в бухгалтерской отчетности предприятия?

Возможности бухгалтерской экспертизы достаточно широки. В рамках ее производства могут выявляться факты (признаки) искажения учетных данных специфическими для бухгалтерского учета приемами, проводится диагностика обнаруженных искажений, определяется степень их влияния на показатели хозяйственной деятельности. Если на исследование представлены так называемые черновые записи, то устанавливается их тождество или различие с официальным бухгалтерским учетом. В ряде случаев может быть реконструирована (воссоздана) отсутствующая либо искаженная экономическая информация на основе более поздних или предыдущих записей, а также в силу существующих закономерных связей различных учетных и отчетных документов. Кроме того, в ходе экспертного исследования обращается внимание на нарушение хозяйствующим субъектом правил ведения бухгалтерского учета и отчетности, которые способствовали совершению злоупотреблений и вуалированию их последствий.

Таким образом, можно сделать вывод, что главной целью исследований, проводимых в рамках бухгалтерской  экспертизы, становится установление наличия (отсутствия) фактов искажений экономически значимой информации на любой стадии процесса бухгалтерского учета, механизма их образования, места, времени, качественной и количественной характеристик, степени влияния на финансовые показатели деятельности хозяйствующего субъекта.

Нарушения в сфере финансирования

Предметом изучения финансово-экономической  экспертизы являются документально  зафиксированные сведения о финансовых операциях и финансовых показателях  деятельности хозяйствующего субъекта, а также информация, характеризующая образование, распределение и использование предприятием (организацией, частным предпринимателем) доходов, денежных средств (фондов), негативные отклонения в этих процессах, повлиявшие на показатели хозяйственной деятельности или способствовавшие совершению преступлений, связанных с несоблюдением финансовой дисциплины.

Необходимость в проведении финансово-кредитной  экспертизы возникает в тех случаях, когда требуется установить факты  отклонений, нарушений в сфере  финансирования и кредитования, например при расследовании дел о хищении имущества, в том числе денежных средств. На основе исследования финансово-кредитных операций, отраженных в документах по учету и расходу, эксперт может установить обоснованность формирования денежных фондов, выявить признаки нарушений порядка их расходования. Также в рамках экспертизы определяются такие показатели, как кредитоспособность заемщика, полнота и своевременность возврата заемных средств. Нередко решаются вопросы по установлению направления расходования выделенных целевых средств.

Экспертизы, связанные с определением налогооблагаемой базы, исчислением  и уплатой налогов и других обязательных взносов и платежей в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды, как правило, проводятся по уголовным  делам. В ходе исследования устанавливаются искажения в бухгалтерском и налоговом учете и выявляется их влияние на величину налогооблагаемой базы. При необходимости эксперт отвечает на вопрос о соответствии формирования налогооблагаемой базы и суммы налоговых отчислений нормам действующего законодательства.

Достаточно часто в рамках финансово-экономической  экспертизы выполняются расчеты: долевого участия учредителей (акционеров) в  имуществе хозяйствующего субъекта, суммы денежных средств, причитающейся  участнику общества при выходе из его состава, дивидендов акционерам по итогам финансового года; проводится исследование показателей, характеризующих формирование размера (величины) оплаты труда.