3) подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

     4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

     5) заключение договора купли - продажи  квартиры между заемщиком и  продавцом жилья и заключение  кредитного договора между заемщиком  и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

     Обеспечение кредита может быть оформлено:

      - договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

      - трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

      - договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

     6) проведение расчетов с продавцом  жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

     7) страхование предмета ипотеки,  жизни заемщика, а также по  возможности прав собственника  на приобретаемое жилое помещение.

     В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

     В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

     В случае невыполнения заемщиком и  залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке  кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном  порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

     В следующих разделах данной курсовой работы будут приведены расчеты оценки платежеспособности, кредитоспособности заемщика и максимально допустимой суммы ипотечного кредита, для выполнения которых следует определить потребности заемщика и условия, на которых будет получен кредит на приобретение жилья на вторичном рынке.

     Заемщиком будет являться семья из двух взрослых человек, желающая приобрести трехкомнатную квартиру стоимостью 1 800 000 рублей. Предполагаемый срок кредита составляет 10 лет, имеющиеся накопления – 367 000 рублей.

     Рассмотрим  ипотечные продукты, предлагаемые двумя банками города Ленска: Сберегательный банк РФ(таблица 2) и АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО(таблица 1).  

Таблица 1 – «Ипотечный кредит» (АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО):

Таблица 2 - «Ипотечный кредит» (Сбербанк РФ):

     Рассмотрев  и сравнив условия предоставления ипотеки в вышеуказанных банках, решаем, что выгоднее оформить кредит в Сберегательном банке Российской Федерации сроком на 120 месяцев под 10% годовых. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4 РАСЧЕТ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА И МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМОЙ СУММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

     1) проводится оценка платежеспособности  потенциального заемщика;

     2) проводится оценка кредитоспособности  потенциального заемщика;

     3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

     4) проводится проверка юридической  достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

     5) проводится оценка достаточности  обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.

     С помощью процедуры андеррайтинга  банк изучает реальную платежеспособность заемщика, которая, в свою очередь, служит неким гарантом того, что кредит будет возвращен. По-другому это можно назвать еще квалификацией заемщика. Кроме того, таким способом определяется возможная сумма кредита, срок его погашения, процентная ставка и прочие условия, благодаря которым дальнейшие выплаты по ипотечному кредиту будут не обременительны для клиента.

  Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).  Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

• заработная плата по основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу;
• премии;
• доходы от работ по совместительству;
• доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
• доход в виде дивидендов и процентов;
• пенсионные выплаты и стипендии;
• чистый доход в форме арендной платы;
• алименты и пособия на детей;
• ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

  Доходами  рассматриваемого заемщика (совокупный доход членов семьи) является  среднемесячная заработная плата за последние 12 месяцев по основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу и составляет: 53 250 рублей.

  В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита  заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

  Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В  настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

  1) ежемесячные будущие расходы  заемщика, связанные с приобретаемым  жильем (налоги на имущество, страхование  недвижимого имущества, платежи  по ипотечному кредиту, выплаты,  связанные с эксплуатацией жилья, др.);

  2) ежемесячные существующие расходы  заемщика, связанные с имеющейся  у него собственностью;

  3) ежемесячные расходы по выплате  подоходного налога, др. налоговые  и страховые платежи, связанные  с движимым и недвижимым имуществом;

  4) регулярные платежи, связанные  с поддержание жизнедеятельности  заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

  5) расходы заемщика, связанные с  отдыхом, развлечениями, дорогостоящим  хобби; 

  6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

  Оценка  платежеспособности рассчитывается как  разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом  ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. 

  Общая сумма расходов рассматриваемого заемщика на двух членов семьи составит 19 318 рублей, таким образом, разность между среднемесячным совокупным доходом и общей суммой его расходов будет составлять 330932 р. что составляет 63,72% в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредит, соответственно, платежеспособность рассматриваемого заемщика положительная.