Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Курсовая работа, 25 Ноября 2011, автор: пользователь скрыл имя

Краткое описание

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.
Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.

Содержание работы

Введение ................................................................................................... 3
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его емкость, качественная и территориальная структура
1.1 Понятие и сущность коммерческой недвижимости ..................... 4
1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга................................................................................................ 5
1.3 Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.................................................................................... 6
1.4 Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга......................................................... 7
Глава 2. Процесс развития коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения................ 13
2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости.......................................................................................... 20
2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга................................................................................................. 21
2.4 Тенденции и прогнозы.................................................................... 24
Заключение .............................................................................................. 29
Список использованных материалов .................................................... 31

Скачать целиком (139.79 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Содержимое работы - 1 файл

КУРСОВАЯ.doc

— 335.00 Кб (Скачать файл)

       Трендом последних месяцев стал выход  на рынок бывших игровых операторов, начавших развитие нового бизнеса. Сейчас бывшие владельцы игровых сетей  обратили свое внимание на сегмент  общественного питания – рестораны и интернет-кафе, а также на формирование крупных развлекательных зон25.

       Второй  особенностью этой весны стало постепенное  развитие сетей, специализирующихся на непродовольственной товарной группе – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи, промтоваров. Кроме того, о расширении своего присутствия в Петербурге, ближайших пригородах и в регионах заявил ряд сетей бытовой техники. На новый для себя формат гипермаркетов электроники планирует перейти «Евросеть». Производители электроники открывают официальные сервисные центры. Например, на ул. Марата, 12 открывается единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Открываются новые отделения банков (Невский пр., 107 отделение банка «Восточный экспресс», 9-я линия В.О. дом 32 «Ренессанс Кредит банк», «Газпромбанк» на проспекте Просвещения, 34) и коммерческие образовательные центры (на ул. Одоевского, 28 – новое отделение международной школы English First)26.

       Город объявил о приватизации знаковых объектов, параллельно с этим на рынок вышли предложения от частных собственников по продаже отдельно стоящих зданий. Например, в портфеле АРИН есть ряд объектов – офисные площади, готовые торговые комплексы – как в центре, так и в спальных районах. Таким образом, вторичный рынок коммерческой недвижимости вполне может стать конкурентом городской программы приватизации27.

       Весенние  месяцы продемонстрировали положительную  динамику арендных ставок на ликвидные  помещения, расположенные у станций  метро и на главных пешеходных магистралях города. Впервые с  момента начала кризиса были зафиксированы факты спонтанных аукционов среди потенциальных арендаторов, что приводило к росту арендных ставок по отдельным объектам на 50 %28.  
 

       Таблица № 3. Ставки аренды на встроенные ликвидные помещения по состоянию на конец мая 2010 года

      Невский пр.от дома 1 до 110        4700 – 8400 рублей за кв.м в месяц
      Пр.Невский  от дом 112 до 190, Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр., ул. Садовая (от пр.Невского до ул.Садовая  дом 50)        2 100 – 4700 рублей за кв.м в месяц
      Основные  торговые магистрали спальных районов        2 700 – 3 800 рублей за кв.м в месяц
      Отдаленные  от станций метро улицы        650 – 1600 рублей за кв.м в месяц.

       По  оценкам экспертов АРИН, средние  ставки аренды на наиболее ликвидные  встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили в среднем 3150 рублей за кв. метр в месяц (спальные районы) и около 4800 рублей за кв. метр в месяц (центральные районы города).

       Однако  арендные ставки по некоторым объектам на Невском пр., Садовой ул., Каменноостровском пр., Большом пр. П.С. в настоящее время превышают среднерыночные показатели на 50% за счет оптимального расположения и в силу технических характеристик и дефицита аналогичного предложения29.

2.4 Тенденции и прогнозы

1.Офисная  недвижимость

Knight Frank
  • В конце 2009 года наблюдалась не только стабилизация уровня свободных площадей, но и увеличение объемов поглощения.
  • Начиная со 2 квартала 2009 года наблюдается снижение темпов падения ставок аренды на помещения класса А и их стабилизация в сегменте класса В.
Colliers International
  • На начало 2010 г. в процессе строительства находятся 17 офисных центров классов А и В. Арендопригодная площадь строящихся объектов составляет 210 тыс. кв.м, из них ко вводу в 2010 г. запланировано 110 тыс. кв.м.
  • В 2010 г. ожидается постепенный рост спроса, наметившегося в 2009 г., и сохранение объема поглощения офисных площадей классов А и В на уровне 100–150 тыс. кв.м.
  • К 2012 г. прогнозируется выравнивание спроса и предложения и постепенный рост арендных ставок.
GVA Sawyer
  • В 2010-2011 гг. будет происходить замедление темпов ввода офисной недвижимости в связи с остановкой большинства проектов. По итогам 2010 года объем ввода офисной недвижимости составит около 150-170 тыс. кв.м.
  • Дальнейшее падение арендных ставок на офисном рынке не ожидается. В 2010 году, при сохранении текущей макроэкономической ситуации, уровень арендных ставок не изменится, в 2011 году возможен рост в пределах инфляции.
Jones Lang LaSalle
  • Объем ввода офисных площадей продолжит снижаться. До конца 2012 г. анонсированы к выходу всего 200 000 кв.м офисных площадей на стадии строительства.
  • Дальнейшее падение арендных ставок маловероятно.
Maris Properties
  • В 2010 г. можно ожидать снижения процента вакантных площадей и прекращения снижения арендных ставок. В первую очередь, это произойдет в центральных районах Санкт-Петербурга и в сложившихся деловых зонах.
ASTERA
  • В ближайшие 2-3 года динамика ввода новых площадей снизится. В течение 2010 года ко вводу в эксплуатацию заявлено около 300 000 кв.м офисных объектов классов А и В.
  • На протяжении всего 2010 года уровень арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга останется стабильным. Спрос будет демонстрировать положительную динамику, что будет способствовать поглощению вакантных площадей30.
 

       2. Торговая недвижимость

Knight Frank
  • В 2010 году прирост новых торговых площадей будет более существенным, чем в 2009 г. Планируется открыть 8–10 торговых комплексов общей площадью свыше 400 тыс. кв.м. Ввод новых торговых комплексов в 2010 г. ожидается на уровне докризисного 2007 г.
  • Появилась практика использования комбинированной схемы оплаты аренды (фиксированная арендная ставка + % от оборота).
Colliers International
  • Прирост торговых площадей в 2010 г. составит около 500 тыс. кв.м (в том числе около 300 тыс. кв.м арендопригодных (GLA)).
  • Роста вакантных площадей не ожидается, т.к. новые торговые площади представляют собой современное и качественное предложение, на которые уже наблюдается активный спрос.
  • Базовые условия аренды торговых помещений в 2009 г. стали более лояльными для арендаторов (переход на процент от оборота, временная отмена индексации арендных ставок и т.п.).
GVA Sawyer
  • Объем ввода арендопригодных торговых площадей (GLA) в 2010 году составит 220-250 тыс. кв.м.
Jones Lang LaSalle
  • В настоящее время заморожено более 400 000 кв.м торговых площадей, находящихся на разных стадиях строительства.
  • Наблюдается стабилизация ставок для якорных арендаторов. Получает распространение практика применения процента с оборота, а также снижение ставки на первые 1-2 года аренды.
Maris Properties
  • Текущая ситуация на рынке торговых площадей свидетельствует о чрезвычайно сильной конкуренции и приближении рынка к насыщению.
  • Несмотря на небольшой ввод ТЦ в 2009 г. (из-за замораживания строящихся объектов и переносов сроков ввода), на 2010 год прогнозируется ввод около 500000 кв.м (+16%).
  • Начиная с 2011 г., рост предложения будет происходить значительно меньшими темпами. Востребовано будет строительство торговых центров в центральных районах, а также в районах, где строятся новые крупные жилые массивы (Кудрово, Балтийская жемчужина и т.д.).
ASTERA
  • В 2010 г. будет введено не более 400 000 кв.м из заявленного объема (580000 кв.м.).
  • Динамика прироста торговых площадей в ближайшие 2-3 года снизится.
  • Рынок торговой недвижимости перешел на этап стабилизации, однако процесс восстановления будет происходить медленно и в 2010 году не следует ожидать резкой положительной динамики31.

3. Складская недвижимость

Knight Frank
  • За время кризиса была приостановлена реализация более 300 тыс. кв.м складских проектов, в стадии строительства, и более 1 млн. кв.м – в стадии проектирования. Это привело к серьезному сокращению объемов ввода новых площадей. Объем ввода качественных складских площадей в 2010 г. вряд ли превысит 100 тыс. кв.м.
  • Интерес к высококлассным складским площадям начинают проявлять производственные компании. В 2009 г. более 20% реализованных на рынке площадей были арендованы под производственные нужды.
Colliers International
  • В 2010 г. к вводу в эксплуатацию планируется около 60 тыс. кв.м складских площадей.
  • Сохраняется тенденция переноса реализации новых складских комплексов на более поздние сроки. Исключением могут стать склады, строящиеся для собственных нужд или по схеме build-to-suit (строительство под заказчика), а также проекты на севере города, где спрос на качественные складские помещения по-прежнему неудовлетворен.
  • Также увеличивается потребность в производственно-складских помещениях с хорошей транспортной доступностью и большой выделенной электрической мощностью.
  • Сохраняется спрос на складские помещения под нужды легкого производства (light industrial).
GVA Sawyer
  • С учетом реализованных проектов и тех проектов, которые сейчас находятся на финальной стадии строительства, недостатка в универсальных складских площадях не будет, по крайней мере, 2 года. Востребованными останутся лишь небольшие специализированные склады.
  • В дальнейшем маловероятно существенное снижение арендных ставок – падение составит не более 5-10% в пессимистичном варианте.
Jones Lang LaSalle
  • Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов привели девелоперов к пересмотру стратегий развития. Большинство отложило строительство крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
  • В настоящее время на разных стадиях строительства находятся проекты общей площадью 260000 кв.м., однако выход большинства из них будет отложен на 2011-2012 гг.
Maris Properties
  • Прогноз на 2010 г. – ввод около 600000 кв.м. Более 2 млн. кв.м строящейся и проектируемой складской недвижимости в Петербурге заморожено на неопределенный срок.
  • Наиболее перспективным и востребованным направлением в ближайшие годы будет "строительство под конкретного заказчика".
ASTERA
  • По сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости складской сегмент будет восстанавливаться дольше.
  • В течение 2010 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 1 млн. кв.м складских площадей, по прогнозам специалистов компании, будет сдано не более половины.
  • В первой половине 2010 г. продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади и увеличение доли вакантных площадей, после чего на рынке наступит период стагнации, который продолжится до конца 201032.
 
 
 
 
 
 
 
 

   Заключение

   Проведенное исследование позволяет сделать  следующие выводы:

 
    1. Офисная недвижимость:
  • Рынок офисной недвижимости прекратил падение и стабилизировался на новых уровнях;
  • В 2010-2011 гг. прогнозируется замедление темпов ввода новой офисной недвижимости; объем ввода офисных объектов классов А и В ожидается в 2010 г. в диапазоне 110-300 тыс. кв.м.
  • В 2010 г. ожидается стабилизация арендных ставок на текущих уровнях и постепенное снижение доли вакантных площадей;
  • К 2012 г. прогнозируется выравнивание спроса и предложения и постепенный рост арендных ставок.
    1. Торговая недвижимость
 
  • Рынок торговой недвижимости прекратил падение  и перешел на этап стабилизации, однако процесс восстановления будет  происходить медленно и в 2010 г. не следует ожидать резкой положительной  динамики;
  • В 2010 г. прирост новых торговых площадей будет более существенным, чем в 2009 г. В конце 2010 года объем ввода торговых объектов может находиться на уровне 400000 – 500000 кв.м.;
  • Условия аренды торговых помещений в 2009 г. стали более лояльными для арендаторов.

3. Складская недвижимость

  • По сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости складской сегмент будет восстанавливаться дольше;
  • В первой половине 2010 г. возможно продолжение постепенного снижения арендных ставок (5-10%) на складские площади и увеличение доли вакантных площадей, после чего на рынке наступит период стагнации, который продолжится до конца 2010 г.;
  • Перспективным и востребованным направлением в ближайшие годы станет строительство по схеме build-to-suit "строительство под конкретного заказчика";
  • Интерес к высококлассным складским площадям начинают проявлять производственные компании, которые могут использовать инженерно подготовленные складские помещения с хорошей транспортной доступностью под свои производственные нужды.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Информация о работе Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Связанные документы

Анализ рынка коммерческой недвижимости в Санкт-петербурге

Анализ рынка недвижимости г.Кунгура

Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Анализ спроса рынка недвижимости г.Москвы

Анализ рынка недвижимости, г. Новосибирск

Современные принципы анализа рынка недвижимости

Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга

Анализ рынка

Анализ рынка

Анализ рынка мыла

Анализ рынка авто

Анализ рынка кофе

Похожие темы

Анализ рынка недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости

Анализ рынка услуг