Понятие жилищного фонда и его виды

     П.В. Крашенинников при классификации  жилищных фондов исходит из двух признаков: 1) принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида: а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов); б) государственный жилищный фонд; в) муниципальный жилищный фонд); 2) в зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и специализированный*(55).

     ЖК  РФ устанавливает два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности  и по целям использования (ст. 19).

     В зависимости от формы собственности  жилищный фонд подразделяется:

     1) на частный жилищный фонд - совокупность  жилых помещений, находящихся  в собственности граждан и  в собственности юридических  лиц;

     2) на государственный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации (жилищный  фонд Российской Федерации), и  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам  Российской Федерации (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

     3) на муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям.

     В зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется:

     1) на жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых  гражданам по договорам социального  найма жилых помещений государственного  и муниципального жилищных фондов;

     2) на специализированный жилищный  фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по  правилам разд. IV ЖК РФ жилых  помещений государственного и  муниципального жилищных фондов;

     3) на индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками  таких помещений для своего  проживания, проживания членов своей  семьи и (или) проживания иных  граждан на условиях безвозмездного  пользования, а также юридическими  лицами - собственниками таких помещений  для проживания граждан на  указанных условиях пользования;

     4) на жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых  помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

     Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые  помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет  определить типы правового регулирования  в отношении входящих в него жилых  помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым  помещениям*(56). 

      Глава II. Понятие и виды жилых помещений 

     2.1 Виды жилых помещений в зависимости от форм собственности 

     Жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.

     Жилые помещения формируют понятие  жилищного фонда. Жилые помещения  отличаются от иных строений и помещений  функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В  строениях смешанного типа, в которых  наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

     К жилым помещениям относятся:

     1) жилой дом, часть жилого дома;

     2) квартира, часть квартиры;

     3) комната.

     ЖК  РФ в ст. 16 дает краткую юридическую  характеристику указанных помещений.

     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании. Следовательно, жилым  домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

     К жилым помещениям относится и  часть жилого дома, которая также  должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  таком здании.

     Кроме того, в качестве особой разновидности  жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный  дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный  дом". В то же время это вид  жилого дома, к которому применимо  общее определение жилого дома, установленное  в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой  дом как специфический комплексный  объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений  и доступа к ним (вспомогательные  помещения), тесно связанных с  ними предназначением и следующих  юридической судьбе жилых и нежилых  помещений. Жилые и нежилые помещения  могут находиться в частной собственности  любых субъектов права собственности  независимо от ее формы, а вспомогательные  помещения - только в общей долевой  собственности указанных субъектов.

     Часть жилого дома как объект жилищного  права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых  домов (части жилого дома) особо следует  выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

     Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню*(57). В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)*(58).

     Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры*(59). По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья*(60). Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

     Важное  практическое значение имеет выделение  внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в  том числе площадь спальных и  столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания*(61).

     Общая площадь жилого помещения состоит  из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.). 

     2.2 Виды жилых помещений в зависимости от целей использования 

     Жилые помещения (строения) делятся также  на следующие группы:

     - помещения (строения) квартирного  типа. В таких жилых помещениях  вся или преобладающая часть  площади занята квартирами;

     - строения типа общежития;

     - строения дачного типа, приспособленные  для постоянного, круглогодичного  проживания (летние дачи к ним  не относятся)*(62);

     - помещения казарменного типа  для размещения отдельных категорий  военнослужащих. Требования к ним  и порядок пользования ими  определяются Уставом внутренней  службы Вооруженных Сил Российской  Федерации и ведомственными нормативными  правовыми актами.

     По  нашему мнению, жилые помещения целесообразно  классифицировать также по характеру  пользования ими на жилые помещения  постоянного пользования и жилые  помещения непостоянного пользования.

     К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые  помещения, предоставляемые в домах  ЖСК и ЖК*(63); жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

     Ко  вторым относятся: специализированные жилые помещения - служебные жилые  помещения, общежития, маневренный  фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые  по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются  гражданам только на время работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.

     Оправданным также является отнесение к жилым  помещениям непостоянного пользования  жилых помещений, расположенных  в закрытых и обособленных военных  городках. Позиция судебных органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих": "...не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы городка"*(64).

     Целевое предназначение жилого помещения - жилое  помещение предоставляется для  проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.*(65)), адвокаты (Федеральный закон "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" от 31 мая 2002 г.*(66)), педагоги (Закон Российской Федерации "Об образовании" от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г.*(67) и др.).

     Не  допускается размещение в жилых  помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь  расторжение договора социального  найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия "промышленное производство", в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к "промышленному производству".