Анализ рынка недвижимости г.Кунгура

Однако и в том и в другом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители стройматериалов и инженерного оборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчика промышленного строительства. Для одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего - возможность быстрой и относительно недорогой модернизации. 

Сейчас предлагаются варианты и на первый, и на второй, и на  третий случай. При этом продолжает расти число местных генподрядных и субподрядных компаний, способных качественно выполнить строительство промышленного объекта практически любой сложности. 

Юридическая схема прохождения сделки 

1. Договор купли-продажи. 

2. Продажа акций/долей.

3. Продажа предприятия. 

Классификация промышленных объектов 

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты. 

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать более простую и точную классификацию промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты делятся на категории "А", "В", "С" и "D". 

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений. 

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы квласса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение. 

На многих заводах сегодня пустует довольно большое колличество помещений. Это цеха не учавствующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникации производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно. 

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида: 

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный. 

2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях. 

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект. 

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительство и пищевой отраслей. Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора. 

Что касается собственников недействующих бывших советских предприятий, то не имеея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на  помещения.

Продажа действующих производств как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств основной формой сделки является договор купли-продажи, потом уже приобретается само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя. 

В настоящее время мы видим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, отставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране. 

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для проследущей сдачи в аренду. В последнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону со стороны автопроизводителей.

Следует отметить продолжение территориальной переориентации строительства промзон за пределами МКАД, повышение популярности технопарков и логистических центров, а также увеличение числа проектов строительства офисных зданий на месте промышленных предприятий. 

О рынке складской недвижимости уже сейчас можно говорить, что в течение ближайших двух трех лет он будет еще более цивилизован и прозрачен, то по индустриальному рынку первые выводы можно делать через 3 – 5 лет. На серьезные изменения рынку потребуется  минимум 10 лет. Основополагающие факторы, которые ещё больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности производственных помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост и развитие сектора розничной торговли, а также проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний нуждающихся в современных комплексах, соответствующих высоким международным стандартам. 
 

2. Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Можно отметить, что по данным разрешений на ввод, за 1-е полугодие 2011 г. объем ввода производственной недвижимости в Перми составил чуть более 9,5 тыс. кв.м. Справочно отметим, что в 2009 г. сдано около 40 тыс.кв.м., а в 2010г. – порядка 30 тыс. кв.м производственной недвижимости.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на открытом рынке производственной недвижимости г. Перми

В связи с реализацией в Пермском крае проекта по созданию индустриальных парков в будущем возможно формирование отдельного подсегмента. Пока в структуре рынка производственной недвижимости г.Перми предложения в технопарках не отражаются. Поэтому изучаются, прежде всего, объекты II, III, IV групп.

К концу 2-го квартала 2011 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальные доли – на подсегменты производственных помещений, объектов автохозяйства и промышленных территорий. Во 2-м квартале 2011 г. на 5% выросла доля подсегмента гаражей, изменения остальных подсегментов произошли в пределах 2%. В абсолютном выражении количество предложений во 2-м квартале сократилось на 6%. Без учета гаражей количество предложений производственной недвижимости упало на 15%. Объем предлагаемых площадей практически не изменился (снижение всего на 0,4%).

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 2-й квартал 2011 г. представлена на графике ниже.

Во 2-м квартале 2011 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается небольшой рост средних цен на всех подсегментах, за исключением подсегмента гаражей и промышленных территорий. Наиболее устойчивый рост с конца 2010 г. зафиксирован на подсегменте производственных складов. На подсегментах производственных зданий и помещений снижение средних цен в предыдущие два квартала сменились ростом во 2-м квартале 2011г. Тенденция колебания средней цены в настоящее время характерна для всего рынка недвижимости. На подсегменте гаражей проявляется сезонность: в весенне-летний период цены снижаются. Однако в большей степени это касается капитальных кооперативных гаражей. Из-за малого числа предложений и огромного разброса цен случайные отклонения в подсегменте промышленных территорий являются значительными.

В отличие от рынка купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая около половины рынка (во  2-м квартале 43,3%). Доли остальных подсегментов составляют от 1 до 11%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.